Sáng 19/10, tiếp tục chương trình Kỳ họp thứ 2, sau khi nghe tờ trình, Quốc hội tiến hành thảo luận tại tổ về dự dự án Luật Đấu giá tài sản (sửa đổi).

Tăng cường công tác quản lý giá đất

Tham gia thảo luận tại tổ 3, Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Hưng mong muốn các đại biểu Quốc hội tham gia ý kiến về 4 vấn đề còn ý kiến khác nhau của dự thảo Luật Đấu giá tài sản (sửa đổi). Cụ thể về phạm vi áp dụng và lựa chọn tổ chức đấu giá; về tham dự trả giá và tiền đặt trước; về đấu giá trực tuyến và bước giá; kết quả đấu giá, hậu quả pháp lý và bảo vệ người mua được tài sản đấu giá.

Thủ tướng cho biết, trình tự thủ tục đấu giá tài sản có liên quan chặt chẽ đến các Luật chuyên ngành khác, do đó phải rà soát thật kỹ.

Lấy ví dụ như Luật Đất đai quy định Nhà nước phải tăng cường công tác quản lý giá đất, Thủ tướng cho biết, khi tiến hành đấu giá đất, trình tự, thủ tục và giá đất theo quy định của Luật Đất đai tới đây do các địa phương quyết định khung giá đất và hệ số.

Theo Thủ tướng, việc quản lý, điều tiết thị trường với phân khúc nhà ở cho đối tượng chính sách và người thu nhập thấp mới có thể giúp người dân tiếp cận nhà ở thông qua việc mua nhà ở xã hội hoặc thuê nhà ở dài hạn.

Lưu ý đây là nội dung quan trọng, Thủ tướng nhắc lại các quy định về đấu giá, giao đất cho nhà đầu tư với các thủ tục, cơ chế, chính sách đi kèm, phải nằm trong chuỗi quy định pháp luật gắn kết chặt chẽ.

Theo Thủ tướng, mục tiêu xuyên suốt trong quản lý thị trường bất động sản là giá nhà, nhất là nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê cho những đối tượng chính sách, người có thu nhập thấp phải được quản lý giá rất chặt chẽ, không để tăng giá đột biến. Như vậy thì đối tượng chính sách và người thu nhập thấp mới có thể tiếp cận được nhà ở thông qua chính sách mua nhà ở xã hội hoặc thuê nhà dài hạn.

"Chúng ta phải quản lý, điều tiết, không thể để tăng giá một cách vô lý đối với những phân khúc cần quản lý", Thủ tướng quán triệt.

Riêng với những phân khúc cao cấp dành cho những người có điều kiện kinh tế, Thủ tướng cho biết, sẽ điều tiết tùy theo nhu cầu và yêu cầu của thị trường.

Thủ tướng Lê Minh Hưng cho rằng, vấn đề đấu giá rất quan trọng vì khi tiến hành đấu giá, giao đất cho nhà đầu tư với các thủ tục, cơ chế chính sách đi kèm với Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, chuỗi quy định pháp luật phải gắn kết rất chặt chẽ với nhau.

Bên cạnh Luật Đấu giá tài sản, Thủ tướng cho rằng khi triển khai những nội dung quy định của Luật Đất đai có những vấn đề liên quan đến đấu giá nhưng có những vấn đề lại liên quan đến đấu thầu thì phải thực hiện trình tự, thủ tục theo Luật Đấu giá và Luật Đấu thầu.

"Sau này Luật và các văn bản và hướng dẫn không đầy đủ, không chi tiết, không rõ ràng, cụ thể thì các địa phương rất khó áp dụng", Thủ tướng nói và nhấn mạnh việc cần rà soát kỹ lưỡng hệ thống pháp luật liên quan đến đấu giá trong quá trình hoàn thiện dự thảo Luật.

Chấm dứt tình trạng bỏ cọc khi đấu giá đất

Tại tổ 1 (đoàn Hà Nội), góp ý vào dự án Luật, đại biểu Nguyễn Văn Thắng nhấn mạnh việc phải có cơ chế đủ mạnh để chấm dứt tình trạng trả giá cao rồi bỏ cọc, đặc biệt trong đấu giá quyền sử dụng đất.

Ông dẫn thực tiễn tại Hà Nội thời gian vừa qua đã cho thấy rất rõ tình trạng này. Năm 2024, tại Thanh Oai, có 68 thửa đất được tổ chức đấu giá, có thửa trúng đấu giá trên 100 triệu đồng/m2, nhưng đến hạn chỉ có 13 thửa hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Tại Sóc Sơn cũng xuất hiện trường hợp trả giá lên tới 30 tỷ đồng/m2 rồi bỏ cọc, làm gián đoạn hoạt động đấu giá.

"Những trường hợp này không đơn thuần là vi phạm nghĩa vụ thanh toán mà còn gây ra những hậu quả lớn hơn, như tạo mặt bằng giá ảo, tác động đến giá bất động sản xung quanh, gây khó khăn cho công tác quản lý đất đai và làm chậm nguồn thu ngân sách", ông Thắng nói.

Theo đại biểu Nguyễn Văn Thắng, thời gian qua, Chính phủ đã có quy định nâng mức tiền đặt trước lên từ 10% đến 50% giá khởi điểm đối với trường hợp đấu giá lại quyền sử dụng đất cho cá nhân, đồng thời quy định cơ chế cấm tham gia đấu giá đối với người vi phạm.

Tuy nhiên, ông đề nghị tiếp tục hoàn thiện dự thảo Luật theo hướng có tính linh hoạt hơn. Hiện nay, dự thảo quy định mức tiền đặt trước từ 20% đến 50% giá khởi điểm, song cần tính đến những trường hợp cụ thể để có cơ chế điều chỉnh phù hợp.

Bởi lẽ, trong quá trình thực hiện, thị trường có những thời điểm tăng, giảm khác nhau. Khi định giá tài sản, có những trường hợp việc xác định giá phải căn cứ vào các tài sản tương tự hoặc giá trúng đấu giá tại thời điểm trước đó. Nếu quy định cứng nhắc về giá khởi điểm, gắn với mức giá niêm yết và giá trúng đấu giá của thời điểm trước, có thể tạo ra rào cản đối với các lần đấu giá tiếp theo.

Do vậy, đại biểu đề nghị nghiên cứu cơ chế linh hoạt trong việc xác định mức tiền đặt cọc trước, đồng thời xem xét thẩm quyền quyết định mức đặt trước cho phù hợp với từng trường hợp.

"Có những thời điểm, mức tiền đặt cọc quá cao, trong khi giá khởi điểm cũng cao, dẫn đến đấu giá không thành công", ông Thắng nói.

Đại biểu Nguyễn Văn Thắng cũng kiến nghị việc ngăn chặn tình trạng thông đồng, dìm giá và đấu giá thiếu cạnh tranh thực chất. "Nếu chỉ quy định các hành vi bị cấm mà thiếu công cụ phát hiện, kiểm soát thì hiệu quả thực thi sẽ hạn chế", ông nói.

Theo ông Thắng, thực tế có trường hợp một số nhóm nhà đầu tư phối hợp với nhau, sử dụng nhiều cá nhân hoặc pháp nhân tham gia đấu giá, thỏa thuận không cạnh tranh, đe dọa người tham gia khác hoặc can thiệp vào quá trình công khai thông tin về tài sản nhằm mua được tài sản với giá thấp.

Từ đó, ông kiến nghị bổ sung cơ chế kiểm soát đối với những người tham gia đấu giá có quan hệ sở hữu, chi phối hoặc cùng một chủ thể hưởng lợi; đồng thời quy định trách nhiệm xác minh và chuyển thông tin đến cơ quan có thẩm quyền khi phát hiện dấu hiệu thông đồng.

Bên cạnh đó, toàn bộ quá trình tổ chức đấu giá, từ lựa chọn tổ chức đấu giá, hình thức đấu giá, xác định giá khởi điểm, tiếp nhận hồ sơ đến kết quả trúng đấu giá, cần được ghi nhận bằng dữ liệu điện tử, bảo đảm khả năng truy xuất và kiểm tra độc lập.