Phiên đấu giá 70 lô đất ở thuộc dự án đầu tư xây dựng hạ tầng khu đấu giá đất ở tại xã Lý Nhân, tỉnh Ninh Bình đang thu hút sự chú ý từ dư luận. Bởi có đến 11 lô đất trúng đấu giá cao bất thường từ 850 triệu đồng - 1,468 tỷ đồng/m², trong khi giá khởi điểm chỉ từ 7,9 đến 9,6 triệu đồng/m².

Không đơn thuần là câu chuyện nhầm lẫn

Trao đổi với PV Tri thức và Cuộc sống, Tiến sĩ, Luật sư Đặng Văn Cường – Trưởng Văn phòng Luật sư Chính Pháp cho rằng, việc 11 lô đất ở nông thôn trúng đấu giá cao bất thường từ 850 triệu đồng đến 1,468 tỷ đồng/m² là hiện tượng đặc biệt bất thường.

Điều đáng chú ý là sau khi đưa ra mức giá rất cao, một số người được công nhận trúng đấu giá lại cho rằng mình đã nhầm lẫn trong quá trình trả giá và đề nghị cơ quan chức năng xem xét giải quyết.

Luật sư Cường cho rằng, đây không đơn thuần là câu chuyện nhầm lẫn trong một cuộc đấu giá tài sản mà cần được nhìn nhận dưới góc độ quản lý nhà nước về đất đai, quản lý hoạt động đấu giá tài sản và bảo đảm tính minh bạch của thị trường bất động sản.

Trước hết, cơ quan chức năng cần xác minh nguyên nhân thực sự dẫn đến việc nhiều người cùng đưa ra mức giá cao bất thường trong một phiên đấu giá. Cần làm rõ đây là những sai sót khách quan do nhầm lẫn trong cách thức ghi phiếu, hiểu nhầm quy chế đấu giá hay là hành vi cố ý đưa ra mức giá không có khả năng thanh toán nhằm phá hoại cuộc đấu giá, gây nhiễu loạn thông tin và tạo mặt bằng giá ảo trên thị trường bất động sản.

Nếu chỉ là một cá nhân nhầm lẫn có thể xem xét tính chất, nguyên nhân và trách nhiệm của các cá nhân đó. Tuy nhiên, khi có hơn chục người cùng đưa ra mức giá bất thường, trong đó có những người được cho là đã có kinh nghiệm tham gia đấu giá, việc xác minh mối quan hệ giữa những người này, quá trình chuẩn bị tham gia đấu giá, trao đổi trước và trong phiên đấu giá, cũng như mục đích thực sự của việc trả giá là rất cần thiết.

Theo quy định của pháp luật, đấu giá quyền sử dụng đất là một phương thức quan trọng để Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, bảo đảm công khai, minh bạch, cạnh tranh và khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai.

Điều 125 và Điều 229 Luật Đất đai năm 2024 quy định về việc giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất và trình tự, thủ tục thực hiện hoạt động này. Việc đấu giá phải tuân thủ pháp luật về đất đai và pháp luật về đấu giá tài sản.

Luật Đấu giá tài sản năm 2016, được sửa đổi, bổ sung năm 2024 quy định, người tham gia đấu giá có quyền được cung cấp đầy đủ thông tin về tài sản, quy chế cuộc đấu giá, phương thức đấu giá, bước giá và các điều kiện liên quan. Đồng thời, họ có nghĩa vụ tuân thủ quy chế, thực hiện việc trả giá đúng trình tự, thủ tục và chịu trách nhiệm đối với mức giá mà mình đã đưa ra theo quy định pháp luật.

Đặc biệt, đối với đấu giá quyền sử dụng đất, người tham gia phải tìm hiểu kỹ thông tin về thửa đất, giá khởi điểm, phương thức trả giá, đơn vị tính giá và bước giá. Việc trả giá phải thể hiện ý chí thực sự của người tham gia đấu giá, không thể tùy tiện đưa ra một mức giá rồi sau đó viện dẫn lý do nhầm lẫn để yêu cầu hủy bỏ kết quả.

Theo thông tin được công bố, tại phiên đấu giá ở xã Lý Nhân, đơn vị tổ chức đã thông báo nhiều lần về việc trả giá theo đơn vị m2, đồng thời yêu cầu người tham gia ghi giá bằng cả số và chữ. Đây là những tình tiết cần được kiểm tra bằng hồ sơ, tài liệu và ghi âm, ghi hình của phiên đấu giá để đánh giá khách quan việc người tham gia có thực sự nhầm lẫn hay không.

Cố tình trả giá rất cao rồi bỏ cọc sẽ phải chịu hậu quả pháp lý

Theo luật sư Đặng Văn Cường, cần phân biệt rõ hai vấn đề: trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính của người trúng đấu giá và trách nhiệm pháp lý đối với hành vi cố ý vi phạm pháp luật.

Theo Điều 39 Luật Đấu giá tài sản, người tham gia đấu giá phải nộp tiền đặt trước và khoản tiền này được xử lý theo những trường hợp luật định. Người tham gia đấu giá có thể bị mất tiền đặt trước nếu thuộc trường hợp không được nhận lại theo quy định, trong đó có trường hợp từ chối ký biên bản đấu giá, rút lại giá đã trả hoặc từ chối kết quả trúng đấu giá.

Đối với đấu giá quyền sử dụng đất, khoản 9 Điều 55 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP quy định tiền đặt trước được chuyển thành tiền đặt cọc kể từ thời điểm công bố kết quả trúng đấu giá để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Trường hợp người trúng đấu giá không nộp hoặc không nộp đủ tiền sử dụng đất theo quy định, sau thời hạn 120 ngày kể từ ngày phê duyệt kết quả trúng đấu giá, cơ quan thuế thông báo để cơ quan có chức năng quản lý đất đai trình cấp có thẩm quyền hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá. Người trúng đấu giá không được nhận lại khoản tiền đặt cọc theo quy định.

Nếu có căn cứ xác định những người tham gia đã cố tình thông đồng nâng giá, sử dụng thủ đoạn gian dối hoặc có hành vi vi phạm khác nhằm phá hoại cuộc đấu giá, gây thiệt hại cho Nhà nước, tổ chức, cá nhân thì tùy tính chất, mức độ, hậu quả và các dấu hiệu cấu thành, có thể xem xét xử phạt vi phạm hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự.

Theo Điều 218 Bộ luật Hình sự năm 2015, sửa đổi, bổ sung năm 2017 và các lần sửa đổi sau đó, người nào có hành vi lập danh sách khống về người đăng ký mua tài sản đấu giá, lập hồ sơ khống, hồ sơ giả tham gia hoạt động đấu giá hoặc thông đồng dìm giá, nâng giá trong hoạt động bán đấu giá tài sản, đồng thời đáp ứng điều kiện về thu lợi bất chính hoặc gây thiệt hại được quy định tại điều luật, thì có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự.

Khung hình phạt cơ bản của tội danh này là phạt tiền từ 20 triệu đồng đến 200 triệu đồng, cải tạo không giam giữ đến 2 năm hoặc phạt tù từ 3 tháng đến 2 năm. Trường hợp có tổ chức, thu lợi bất chính lớn, gây thiệt hại lớn, phạm tội nhiều lần hoặc sử dụng thủ đoạn tinh vi, xảo quyệt thì có thể bị xử lý theo khung hình phạt tăng nặng.

Đáng chú ý, hành vi thông đồng nâng giá trong đấu giá tài sản là một trong những hành vi được Điều 218 Bộ luật Hình sự quy định trực tiếp.

Bởi vậy, nếu quá trình xác minh cho thấy những người tham gia đã có sự bàn bạc, thống nhất ý chí, phân công vai trò, cố tình đưa ra mức giá bất thường để làm sai lệch kết quả đấu giá, gây thiệt hại cho Nhà nước hoặc các chủ thể khác và đáp ứng những điều kiện định tội thì có thể đặt ra trách nhiệm hình sự về tội danh này.

Cần làm rõ có hay không nhóm người lợi dụng đấu giá để thao túng, thổi giá

Luật sư Đặng Văn Cường cũng cho rằng, cần làm rõ liệu có hay không một nhóm đối tượng lợi dụng hoạt động đấu giá để thao túng, thổi giá thị trường bất động sản.

Thực tế, hiện tượng trả giá rất cao tại các phiên đấu giá đất rồi bỏ cọc không phải là vấn đề mới. Những vụ việc tương tự từng gây ra nhiều hệ lụy đối với thị trường bất động sản, làm nhiễu loạn thông tin về giá đất, tạo ra tâm lý kỳ vọng sai lệch cho người dân và nhà đầu tư.

Giá đất trúng đấu giá thường được sử dụng như một nguồn thông tin tham khảo để đánh giá mặt bằng giá bất động sản tại khu vực. Khi một số cá nhân cố tình đưa ra mức giá không phản ánh nhu cầu và khả năng thanh toán thực tế, thông tin về giá đất có thể bị bóp méo, tạo ra những kỳ vọng không có cơ sở, khiến người có nhu cầu thực sự khó tiếp cận đất đai và làm gia tăng nguy cơ đầu cơ.

Đặc biệt, nếu có sự tham gia của một nhóm người với mục đích tạo ra những mức giá bất thường, sau đó sử dụng thông tin về kết quả đấu giá để quảng cáo, môi giới, mua bán hoặc đẩy giá các khu đất xung quanh thì cần làm rõ bản chất của hoạt động này.

Đề cập việc chính quyền địa phương dự kiến phối hợp với cơ quan công an và đơn vị tổ chức đấu giá để xác minh vụ việc, luật sư Cường cho rằng đây là hành động cần thiết.

Đất đai là tài sản thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất không chỉ liên quan đến quyền lợi của những người tham gia mà còn liên quan trực tiếp đến nguồn thu ngân sách, hiệu quả sử dụng đất và niềm tin của người dân đối với hoạt động quản lý nhà nước.

Vì vậy, cần làm rõ cả trách nhiệm của người tham gia đấu giá và trách nhiệm của tổ chức hành nghề đấu giá trong việc phổ biến quy chế, hướng dẫn cách thức trả giá, kiểm soát trình tự, thủ tục và lập hồ sơ cuộc đấu giá.

Việc đấu giá đất phải là cơ chế cạnh tranh lành mạnh, công khai, minh bạch, phản ánh đúng nhu cầu và giá trị thực tế của quyền sử dụng đất. Không thể để hoạt động đấu giá trở thành công cụ tạo giá ảo, gây nhiễu loạn thị trường hoặc phục vụ lợi ích của một nhóm người.

Do đó, xác minh, làm rõ và xử lý đúng người, đúng hành vi trong vụ việc này không chỉ nhằm giải quyết một cuộc đấu giá cụ thể mà còn có ý nghĩa cảnh báo, phòng ngừa những hành vi lợi dụng đấu giá tài sản để thao túng thị trường bất động sản, góp phần bảo đảm kỷ cương pháp luật và nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai.

>>> Mời độc giả xem thêm video Khởi tố Huấn Hoa Hồng: