Có nên đầu tư vào bất động sản thời điểm này?

Trao đổi với PV Khoa học và Đời sống, TS Lê Duy Bình, chuyên gia kinh tế, Giám đốc Economica Việt Nam và chuyên gia BĐS Trần Minh đưa ra những nhận định về thị trường thời điểm hiện nay, cũng như lời khuyên cho nhà đầu tư.

“Thời điểm vàng” đầu tư BĐS

Các chuyên gia nhận định thế nào về thị trường BĐS hiện nay? Giai đoạn này có phải “đáy” để chuyển sang một thời kỳ mới?

TS Lê Duy Bình: Thời gian gần đây, thị trường có dấu hiệu phục hồi. Một số yếu tố hỗ trợ tốt cho BĐS khi kinh tế của Việt Nam bắt đầu tăng trưởng, nhu cầu phục hồi trở lại. Khi kinh tế phục hồi, một trong những thị trường được tác động đầu tiên là BĐS. Nhà đầu tư sẽ tìm đến kênh đầu tư này.

Bên cạnh đó, hiện nay, lãi suất rất thấp. Người gửi tiền sẽ tìm đến các kênh đầu tư, trong đó có BĐS, thay vì gửi tiền vào ngân hàng. Trong khi đó, những người vay tiền được hỗ trợ về lãi suất vay tiền mua nhà để ở và đầu tư. Đối với chủ đầu tư, lãi suất giảm, chi phí sản xuất, kinh doanh cũng giảm, sẽ hỗ trợ cho thị trường.

Cùng đó, đầu tư nước ngoài vào Việt Nam tiếp tục tăng kể cả vốn đăng ký lẫn vốn thực hiện. Trong đó, 1/4 được đầu tư vào BĐS. Như vậy, các nguồn lực được tập trung nhiều, sự hỗ trợ cho BĐS khá lớn.

Tuy nhiên, vẫn phải lưu ý cung cho thị trường BĐS còn gặp khó khăn, đặc biệt những dự án vướng mắc về pháp lý. Điều này dẫn đến khi cầu lớn, nguồn lực lớn mà không tháo gỡ được cung, lập tức sẽ đẩy giá lên cao, có nguy cơ lệch lạc về giá.

TS Lê Duy Bình, chuyên gia kinh tế, Giám đốc Economica Việt Nam.

Chuyên gia Trần Minh: Tôi nhận định thị trường BĐS đã xuất hiện “đáy” từ cuối năm 2023. Khi Nhà nước bắt đầu hạ lãi suất và duy trì lãi suất thấp hỗ trợ bằng nhiều biện pháp thúc đẩy, từ cuối năm 2023 sang đầu năm 2024, thị trường BĐS có nhiều khởi sắc hơn. Bằng chứng là số lượng giao dịch tăng trở lại, giá chung cư tại Hà Nội tăng.

Nhiều người dự đoán, hiện là giai đoạn khởi động cho chu kỳ mới. Tuy nhiên, theo tôi, thị trường vẫn còn nhiều khó khăn, thách thức phía trước như kinh tế thế giới chưa phục hồi, tỷ giá USD tăng, FED duy trì lãi suất cao…, kinh tế trong nước cũng bị ảnh hưởng. Bên cạnh đó, thế giới chưa bước vào giai đoạn phục hồi và tăng trưởng, nên cần quan sát thêm.

Nhiều người cho rằng, đây là thời điểm vàng để đầu tư BĐS khi thời gian tới Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS và Luật Đất đai sửa đổi có hiệu lực, ý kiến của chuyên gia về việc này?

TS Lê Duy Bình: Chưa nên khẳng định đây là thời điểm vàng. Có thể nói là thời điểm tốt để đầu tư thị trường BĐS, thời điểm vàng hay không còn tùy thuộc nhu cầu của nhà đầu tư, sản phẩm.

Tôi cho rằng, không nên chạy theo tâm lý chung khi coi đây như thời điểm vàng để đầu tư và đổ tiền vào BĐS. Quan trọng nhất là xác định thị trường đã trải qua quá trình thanh lọc và đây là thời điểm chính thị trường cũng phải điều chỉnh, có cách làm tốt hơn ở nhiều phương diện để thực sự trở thành cơ hội vàng cho nhà đầu tư. Nếu không, không đảm bảo được những cơ hội đầu tư hiện nay sẽ trở thành vàng trong tương lai.

Ví dụ, khoản đầu tư vào các dự án không tốt về mặt pháp lý hoặc đầu tư quá mức vào một số phân khúc, dẫn đến sự lệch lạc cung cầu trong phân khúc đó, kéo theo hệ lụy khá dài trong tương lai.

BĐS chu kỳ phải 3 đến 4 năm mới cảm nhận được. Những nhà đầu tư “lướt sóng” một hay 2 năm có thể nhận lợi nhuận cao thì đối với họ là vàng, nhưng về sự phát triển của thị trường cần có nguyên tắc thế nào để bền vững.

Chuyên gia Trần Minh: Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS và Luật Đất đai sửa đổi có hiệu lực, sẽ làm cho thị trường minh bạch và phát triển bền vững hơn, bảo vệ quyền lợi người mua, doanh nghiệp uy tín và tránh thất thoát tài nguyên đất của quốc gia. Tuy nhiên, không làm cho thị trường BĐS tăng giá thêm.

Khi minh bạch thông tin dự án, đầu tư cơ sở hạ tầng, quy hoạch, giá đền bù…, sẽ không có tình trạng làm giá hay thổi giá ảo phù hợp thị trường và người có nhu cầu sở hữu.

Trong những chu kỳ vừa qua, rất nhiều trường hợp là cá nhân, chủ đầu tư hay quan chức lợi dụng kẽ hở luật trục lợi, dẫn tới thất thoát, gây hậu quả nghiêm trọng, làm cho thị trường BĐS phát triển thiếu bền vững ảnh hưởng rất lớn.

Chuyên gia bất động sản Trần Minh.

Chọn phân khúc đầu tư

Các nhà đầu tư nên đầu tư phân khúc BĐS nào? Chuyên gia có lưu ý gì với nhà đầu tư ở thời điểm này?

TS Lê Duy Bình: Chọn phân khúc nào để đầu tư còn tùy thuộc chính nhà đầu tư vào khoản tiền họ có và nhu cầu sử dụng, cũng như kế hoạch tài chính riêng. Bây giờ, phân khúc BĐS cao cấp dư cung, có nên đổ tiền vào đó không. Đây là câu hỏi rất lớn đối với nhà đầu tư.

Cũng có những dự án cao cấp rất tốt, nhưng phải tính toán về khoản sinh lời để có thể hoàn lại vốn. Một thời gian ngắn như vậy chưa thể trả lời ngay lập tức rằng đó có phải phân khúc đầu tư tốt.

Bên cạnh đó, có những phân khúc phục vụ lâu dài cho người sử dụng như căn hộ trung cấp, căn hộ phù hợp nhu cầu của nhiều người dân. Nó cũng có thể phù hợp hơn với nhiều nhà đầu tư. Hiện giờ, khó nói đâu là phân khúc tốt nhất để đầu tư, nhưng phân khúc bền vững nhất là có nhu cầu sử dụng thực sự của người dân, nhà phải có người ở.

Chuyên gia Trần Minh: Với những người đầu tư BĐS theo nhu cầu tích lũy tài sản, tăng trưởng ổn định bền vững hay có thêm dòng tiền, tôi vẫn luôn khuyên hãy mua ở nơi có nhu cầu sử dụng thật, tài sản hiện hữu, đông dân cư, hạ tầng đầy đủ như BĐS để ở (chung cư, nhà phố, hay nhà ở thấp tầng...) hay BĐS văn phòng cho thuê, BĐS công nghiệp - cảng biển cho thuê.

Còn khi muốn đầu tư có lãi vốn cao, nhà đầu tư cần chấp nhận rủi ro lớn, có thể đón đầu sự phát triển mở rộng tại thành phố lớn, những tuyến đường vành đai, cây cầu lớn sẽ được triển khai rất mạnh trong thời gian tới.

Chuyên gia lưu ý gì với nhà đầu tư BĐS thời điểm này?

Chuyên gia Trần Minh: Đầu tư tài chính nói chung và đầu tư BĐS nói riêng dành cho người có kiến thức, am hiểu kinh tế, thị trường, nhiều trải nghiệm thực tế, lúc nào cũng có thể đầu tư. Tuy nhiên, người chưa có kinh nghiệm, kiến thức và trải nghiệm thực tế, trước khi đầu tư, phải xác định rõ mục tiêu, lợi nhuận và rủi ro. Xác định một giới hạn an toàn về tài chính không vượt qua để tránh sai lầm đáng tiếc, mất mát không thể làm lại.

Bài học trong đầu tư BĐS những năm qua có quá nhiều. Rủi ro thường gặp nhất khi đầu tư nằm ở khâu pháp lý ở cả dự án của chủ đầu tư lớn hay dự án phân lô bán nền. Do đó, lưu ý số một đối với nhà đầu tư luôn là pháp lý của BĐS. Trước khi mua, bạn hãy tìm hiểu kỹ, đừng chỉ nhìn vào giá, hay uy tín của chủ đầu tư, sự hào nhoáng của dự án mà quên mất pháp lý của BĐS.

Bên cạnh đó, cần chú ý quản trị tài chính, không nên mua quá “sức khỏe” tài chính cá nhân. Nhiều nhà đầu tư trong chu kỳ vừa qua, vì tin, muốn lợi nhuận cao, mà cố quá tài chính cá nhân cho phép, dẫn tới mất số tiền lớn. Các nhà đầu tư cần luôn xác định rõ nhu cầu của bản thân như mua để làm gì, bán cho ai, để bao lâu, rủi ro là gì, động lực tăng giá...

Xin cảm ơn các chuyên gia.