Thuật ngữ “lạ”
Cụ thể, người tiêu dùng phản ánh hai bên ký kết một số loại hợp đồng có tên gọi như "Hợp đồng mua bán quyền căn hộ", "Hợp đồng chuyển nhượng tài sản". Trong đó, đối tượng mua bán là dạng hợp đồng căn hộ du lịch hoặc quyền sử dụng căn hộ chứ không phải quyền sở hữu.
Điều đáng nói, trong các hợp đồng này đều không căn cứ vào Luật Nhà ở, văn bản đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai của Sở Xây dựng, hay hợp đồng bảo lãnh của ngân hàng đối với nghĩa vụ tài chính của bên bán trong trường hợp vi phạm nghĩa vụ bàn giao căn hộ và thời hạn sử dụng các loại căn hộ này ghi trong hợp đồng là 50 năm.
Bên cạnh đó, đối với dạng hợp đồng mua bán quyền căn hộ, trong hợp đồng chỉ đề cập đến các quyền sử dụng của người mua như: quyền sử dụng căn hộ, quyền sử dụng phần diện tích thuộc sở hữu chung... Mà không đề cập tới quyền sở hữu, cũng như việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người mua.
Ngoài ra, trong quá trình chào bán cũng như giao kết hợp đồng, bên mua phản ánh họ được chủ đầu tư thông báo đã đăng ký các mẫu hợp đồng này với cơ quan quản lý nhà nước về bảo vệ người tiêu dùng và đã được xác nhận.
 |
| Cư dân tòa nhà Sơn Thịnh 2 treo băng rôn tố cáo chủ đầu tư. |
Thực tế, có nhiều trường hợp người dân mua phải dạng căn hộ nghỉ dưỡng, du lịch (condotel) nhưng tưởng nhầm là mua căn hộ chung cư thông thường.
Một dẫn chứng cụ thể là ngày 27/8/2020, KH&ĐS đã phản ánh việc hàng trăm khách hàng mua nhà tại Dự án Cao ốc Dịch vụ du lịch Sơn Thịnh (Dự án Sơn Thịnh 2) đang lo lắng vị thiệt hại về quyền lợi. Lý do vì bị chủ đầu tư là Doanh nghiệp Tư nhân (DNTN) Sơn Thịnh bán nhà ở tại dự án căn hộ dịch vụ du lịch (condotel).
Cụ thể, hộ của ông N.T.H. nhận bàn giao căn hộ mua tại dự án Sơn Thịnh 2 vào đầu năm 2017. Theo ông H., hợp đồng mua bán giữa ông với chủ DNTN Sơn Thịnh căn cứ theo Luật Nhà ở và quy định về “hướng dẫn mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư”.
Nhưng sau khi nhận bàn giao căn hộ và ổn định cuộc sống, ông H. mới biết đây là dự án căn hộ du lịch nghỉ dưỡng. Điều này đồng nghĩa với việc căn hộ ông H. và gần 400 cư dân khác đã mua sẽ không được cấp Giấy Chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng).
Chưa hết, cuối năm 2018, cư dân Sơn Thịnh 2 tiếp tục phát hiện dự án đã bị chủ đầu tư mang đi thế chấp tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín – Chi nhánh quận 12, TPHCM (Sacombank – CN quận 12) từ... năm 2014, tức sau khi chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán căn hộ với nhiều khách hàng.
Sau đó, Công an tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cũng kết luận đây là dự án xây dựng trên đất có mục đích sử dụng là đất dịch vụ (không phải đất ở), nên không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp sổ hồng. Nhưng trong quá trình giải quyết tố giác về tội phạm, ông Nguyễn Công Bình (Chủ DNTN Sơn Thịnh – PV) đã mất do bệnh nên cơ quan công an tỉnh không khởi tố vụ án hình sự.
Cần kiểm tra những thông tin hợp đồng
Đối với những trường hợp nêu trên, Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng lưu ý, người mua trước khi tiến hành các giao dịch liên quan đến căn hộ, cần kiểm tra những thông tin cơ bản trong hợp đồng được bên bán cung cấp để xác định chính xác đối tượng mà mình muốn mua. Chẳng hạn, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thì sẽ quy định cụ thể đối tượng mua bán của hợp đồng là "căn hộ chung cư".
Trong trường hợp hợp đồng mua căn hộ chung cư có những quy định gây khó hiểu hoặc "lạ" với người tiêu dùng như "căn hộ du lịch", "căn hộ khách sạn", "hợp đồng mua bán quyền tài sản", "hợp đồng chuyển nhượng tài sản", "dự án không hình thành đơn vị ở"... bên mua cần yêu cầu đơn vị bán hàng giải thích và cung cấp cơ sở pháp lý. Đồng thời tự mình tìm hiểu thêm thông tin qua nhiều kênh khác nhau.
Cùng với đó, hợp đồng phải có các căn cứ quan trọng xác lập hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản. Văn bản bảo lãnh của ngân hàng về việc bảo lãnh nghĩa vụ của chủ đầu tư liên quan đến việc chậm bàn giao căn hộ, Và thông báo của Sở Xây dựng thành phố về việc bán nhà ở hình thành trong tương lai đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư hình thành trong tương lai.
Hoặc, trong hợp đồng cũng phải có thông tin về biên bản nghiệm thu đưa công trình vào sử dụng của cơ quan có thẩm quyền đối với hợp đồng mua bán căn hộ có sẵn.
Đồng thời, trong hợp đồng phải ghi rõ mục đích sử dụng căn hộ để ở. Bên mua được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất…
 |
| Cư dân Sơn Thịnh 2 căng băng rôn yêu cầu chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng. |
"Đối với các hợp đồng liên quan đến bất động sản, theo quy định doanh nghiệp phải đăng ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại cơ quan quản lý nhà nước về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng có thẩm quyền trước khi giao kết với người tiêu dùng. Các dạng hợp đồng liên quan đến bất động sản khác không phải là mua bán căn hộ chung cư không thuộc đối tượng đăng ký tại các cơ quan quản lý nhà nước về bảo vệ người tiêu dùng" - Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng lưu ý.
Mới đây, Nhiều chuyên gia đã bày tỏ đồng tình với quan điểm không chuyển đổi condotel thành chung cư của Bộ Công an.
Luật sư Nguyễn Đức Hồng Sơn, Đoàn Luật sư TPHCM cho rằng, lo ngại của Bộ Công an trong việc cấp giấy chứng nhận cho các chủ sở hữu căn hộ condotel, officetel là điều hoàn toàn có cơ sở. Bởi đất xây dựng dự án condotel, officetel là đất thương mại, dịch vụ, không thể coi đó là đất ở.
"Đã là đất thương mại, dịch vụ thì sẽ khác hoàn toàn với đất ở, không thể cấp sổ hồng hay giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho từng người mua căn hộ đó. Hiện nay chưa có quy định nào quy định như vậy, điều đó có nghĩa nếu việc cấp giấy chứng nhận này diễn ra thì giấy chứng nhận đó sai quy định và bắt buộc phải thu hồi" - ông Sơn nói.
