Bất động sản công nghiệp: Nguồn nhân lực chưa tương xứng với triển vọng thị trường

Phát triển mạnh

Năm 2020 thị trường bất động sản công nghiệp mạnh lên và sôi động ở nhiều tỉnh, thành phố như Long An, Đồng Nai, Bình Dương, Bình Định, Thanh Hóa, Quảng Ninh, Hải Dương, Bắc Giang... Hiện, Việt Nam có 260 khu công nghiệp đang hoạt động và 75 khu công nghiệp đang xây dựng. Tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp đạt bình quân trên 70%; giá thuê nhà xưởng bình quân trên cả nước khoảng 60 - 80 nghìn đồng/m2 và giá mua đất khu công nghiệp đã có hạ tầng giao động từ 3 - 5 triệu đồng/m2. Báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho thấy, số lượng hồ sơ đề xuất nghiên cứu đầu tư xây dựng mới khu công nghiệp năm 2020 cũng tăng mạnh so với các năm trước.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam dự báo, trong năm 2021, sự dịch chuyển sản xuất và lắp đặt hàng hóa từ khu vực ngoài tiếp tục chuyển hướng vào Việt Nam sẽ làm tăng nhu cầu sử dụng bất động sản công nghiệp trong nước. Theo đó, nhiều khu công nghiệp mới tiếp tục tham gia thị trường bất động sản công ngiệp Việt Nam. Sẽ có nhiều dự án mới phát triển hạ tầng khu công nghiệp được phê duyệt. Cùng với đó, nhiều dự án logistics phục vụ khu công nghiệp cũng sẽ được đẩy mạnh phát triển. Sẽ không xuất hiện khủng hoảng hay bong bóng trong bất động sản công nghiệp trong năm 2021. Giá cho thuê mặt bằng kho bãi, nhà xưởng trong năm 2021 được dự báo không tăng so với năm 2020. Tuy nhiên, các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản cũng khuyến cáo các địa phương cần cẩn trọng tính toán trong việc cấp mới dự án khu công nghiệp, tránh khủng hoảng thừa như đã từng xảy ra đối với một số địa phương.

Hiện nay, chỉ số FDI/GPD của Việt Nam ở mức cao nhất (6,2%) trong khu vực cho thấy Việt Nam vẫn là một địa điểm thu hút FDI nổi trội so với các nước cùng khu vực. Bên cạnh đó, Việt Nam đang tham gia một loạt FTAs, bao gồm EVFTA, hứa hẹn thu hút các nhà đầu tư nước ngoài. Các chính sách ưu đãi thuế của Chính phủ cũng là một chất xúc tác thu hút đầu tư.

Ông Đỗ Nhất Hoàng, Cục trưởng Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ KHĐT) cho rằng, có 3 làn sóng đầu tư bất động sản công nghiệp đã tràn vào Việt Nam trong 25 năm qua, sóng sau mạnh hơn đợt sóng trước. Làn sóng đầu tiên diễn ra năm 1996. Đến năm 2008, Việt Nam một lần nữa đón làn sóng đầu tư vào các khu công nghiệp khá mạnh mẽ. Năm 2020, Việt Nam tiếp tục đón làn sóng mới, đồ thị tăng trưởng liên tục đi lên…

Tuy nhiên, các chuyên gia bất động sản cũng cho rằng, việc thăng hoa của bất động sản công nghiệp cũng đặt ra nhiều vấn đề mà Việt Nam cần lưu ý. Trước hết là làm sao để Việt Nam lựa chọn được các ngành nghề đầu tư phù hợp với đất nước. Bởi thực tế, có rất nhiều doanh nghiệp khi đầu tư sang đất nước ta đã gây ra những tác động xấu với môi trường; nhiều doanh nghiệp đầu tư sử dụng nhiều đất đai, nhiều lao động nhưng đóng góp rất ít cho đất nước.

Một điểm yếu trong hoạt động bất động sản công nghiệp hiện nay được các chuyên gia chỉ ra là ở chất lượng nguồn nhân lực.

Chất lượng nhân lực chưa tương xứng

Một điểm yếu trong hoạt động bất động sản công nghiệp hiện nay là ở chất lượng nguồn nhân lực. Theo các số liệu thống kê, hiện nay chỉ có khoảng 10% lượng người hoạt động trong lĩnh vực môi giới bất động sản có chứng chỉ ngành nghề. Môi giới bất động sản công nghiệp là một lĩnh vực đặc thù, là tổng hợp của hàng loạt các kiến thức chuyên sâu được đào tạo từ nhiều chuyên ngành và thực tiễn công việc. Thực tế, trên 95% thông tin bất động sản công nghiệp được giao trên các trang đăng tin, Zalo, Facebook... chưa được thẩm định, thiếu chính xác, sai lệch về pháp lý, quy hoạch, vị trí dự án, hình thức giao dịch.

Việc không có đầy đủ thông tin của bất động sản hoặc thông tin yêu cầu của khách hàng, thiếu chuyên môn sâu của nhà môi giới, không nắm rõ về pháp lý bất động sản, ngành nghề thu hút đầu tư, khả năng tuyển dụng công nhân, thủ tục cấp phép hoặc chuyển đổi, các thủ tục phải thực hiện... dẫn đến tình trạng các bất động sản được giới thiệu không thể đáp ứng được các yêu cầu của khách hàng, nhà môi giới đưa khách hàng đi thăm nhiều bất động sản nhưng không thể thực hiện được giao dịch.

Ông Đoàn Duy Hưng, Tổng Giám đốc Cổng thông tin điện tử Bất động sản công nghiệp Việt Nam (IIP Việt Nam) cho rằng, nếu xét về độ khó thì môi giới bất động sản công nghiệp khó hơn nhiều so với môi giới bất động sản thông thường và có thể nói là một trong các nghề môi giới khó nhất trên thị trường hiện nay. Để trở thành một nhà môi giới bất động sản công nghiệp chuyên nghiệp đòi hỏi phải được trang bị hàng loạt kiến thức từ các lĩnh vực: Đầu tư; doanh nghiệp; kinh doanh bất động sản; xây dựng; quy hoạch; môi trường, Phòng cháy chữa cháy; thuế thu nhập doanh nghiệp; thuế xuất khẩu, nhập khẩu; thuế giá trị gia tăng; thuế thu nhập cá nhân... cũng như hàng loạt các kiến thức, kinh nghiệm thực chiến khác.

Việc này không phải nhà môi giới nào cũng được trang bị hoặc được trang bị nhưng không ứng dụng được vào thực tiễn, những gì được đào tạo khác xa với tình huống thực tế. Mặt khác, chúng ta đang phải chứng kiến một thực tế là các đơn vị môi giới ngoại đang “lấn lướt” môi giới nội. Điều này là do bất động sản công nghiệp ở nước ta mới phát triển trong vài năm trở lại đây. Do đó, kiến thức của các tổ chức môi giới nội còn hạn chế, trong khi các đơn vị tư vấn nước ngoài đã có nhiều năm kinh nghiệm. Bên cạnh đó, hiện nay ở Việt Nam chưa có một tổ chức nào đào tạo bài bản, đưa ra một quy trình chuẩn cho lĩnh vực môi giới bất động sản. Các đơn vị môi giới nội nói chung và các cá nhân hoạt động trong lĩnh vực này đang hoạt động tự phát hoặc theo cách người này truyền người kia.

Do đó, để “môi giới nội” chiếm thế thượng phong trong cuộc chiến cạnh tranh với “môi giới ngoại”, người môi giới cần được trang bị đầy đủ các kiến thức về pháp luật liên quan đến bất động sản. Cần có đơn vị tiên phong để đưa ra các lớp học đào tạo về môi giới bất động sản công nghiệp. Trong đó, người môi giới cần so sánh được môi giới bất động sản dân dụng và môi giới bất động sản công nghiệp; các thuộc tính của bất động sản công nghiệp; quy trình giao dịch một bất động sản công nghiệp; kỹ thuật, phương pháp, nghiệp vụ để tìm kiếm khách hàng; các kỹ thuật để tìm kiếm một bất động sản công nghiệp; kỹ năng, kinh nghiệm thực tiễn trong chăm sóc khách hàng, đưa đến một giao dịch bất động sản thành công; mối quan hệ giữa các chủ đầu tư bất động sản công nghiệp, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc cấp phép cho các dự án bất động sản công nghiệp...