Bất động sản bán lẻ mặt phố, xu hướng vẫn phải giảm giá để giữ khách

Bà Hoàng Diệu Trang, Quản lý cấp cao dịch vụ cho thuê thương mại Savills Hà Nội nhận định, thực tế này là hệ quả của 2 nguyên nhân: sự gián đoạn chuỗi cung ứng và sự tái cấu trúc hoạt động kinh doanh của chủ thuê.

Ảnh hưởng dây chuyền

Hầu hết khách thuê nhà phố là các doanh nghiệp vừa và nhỏ nên bị ảnh hưởng từ sự sụt giảm doanh thu đột ngột nhiều hơn các nhà bán lẻ có quy mô lớn. Các thương hiệu nổi tiếng có diện tích thuê cả ở các trung tâm mua sắm và ở các nhà phố thường quyết định đóng các cửa hàng tại nhà phố trước.

Kể từ đầu tháng 2, nhiều khách thuê nhà phố đã quyết định không gia hạn hợp đồng thuê. Một số khách thuê muốn giữ lại các vị trí đắc địa quyết định đóng cửa tạm thời hoặc yêu cầu giảm tiền thuê trong suốt thời gian ngừng hoạt động. 

Một khảo sát gần đây của bộ phận Nghiên cứu Savills cho thấy, doanh thu tại một số nhà hàng đã giảm 50% trong tháng 2 và đến 80% theo tháng trong tháng 3. Yêu cầu thuê nguyên căn và giá thuê cao cũng là những lý do cho việc đóng cửa.

Những địa điểm có hoạt động kinh doanh nhộn nhịp như khu vực trung tâm Hà Nội, hồ Hoàn Kiếm và khu phố cổ, thường được biết đến với tình trạng luôn hiếm mặt bằng cho thuê và giá thuê tương đối cao. Tuy vậy, dịch bệnh Covid-19 đã khiến gần 50% số lượng khách thuê trả lại mặt bằng.

Hơn nữa, lệnh đóng cửa, kiểm soát biên giới của Trung Quốc đã gây ảnh hưởng nặng tới nguồn cung cấp hàng cho các hoạt động kinh doanh tại khu phố trung tâm, khiến cho việc tiếp tục bán là gần như không thể. Hiện, chuỗi cửa hàng phục vụ khách du lịch đang phải tái cấu trúc, chọn ra những cửa hàng có doanh thu tốt và vẫn còn bán được để duy trì hoạt động.

Dịch bệnh Covid-19 đã khiến gần 50% số lượng khách thuê trả lại mặt bằng tại khu vực trung tâm Hà Nội.

Các chủ nhà đã cân nhắc điều chỉnh ngắn hạn về chính sách thuê nhằm hỗ trợ những khách thuê đang gặp khó khăn. Bao gồm giảm giá thuê, miễn tiền thuê theo giai đoạn, gia hạn thời điểm thanh toán giá thuê, hoặc chuyển sang hình thức trả giá thuê theo tháng. Yêu cầu hỗ trợ của từng khách thuê riêng biệt đã được xử lý trong hai tháng vừa qua. Các khách thuê mới còn trong giai đoạn xem xét mặt bằng đang đàm phán lại giá thuê hoặc hoãn việc ký kết các hợp đồng mới.

Một khảo sát về khách thuê bán lẻ của Savills trong quý I cho thấy, 57% lượng người tham gia mong muốn chủ nhà giảm 40 - 50% giá thuê và 31% yêu cầu miễn giá thuê. Việc giảm giá quá nhiều cũng tạo sức ép lên chủ nhà, khảo sát cho thấy có sự miễn cưỡng đối với việc giảm giá thuê quá nhiều, phần lớn đưa ra các giải pháp hài hòa trong hỗ trợ về giá, về thanh toán và áp dụng cho một khoảng thời gian nhất định.

Tuy vậy, ở bối cảnh này, các chủ mặt bằng nếu không giảm giá thuê để giữ khách thì cũng đành chấp nhận bỏ trống mặt bằng vì không tìm được khách thuê.

Nguồn cung dồi dào

Về sự phát triển của thị trường bán lẻ sau dịch bệnh, Việt Nam phụ thuộc nhiều vào tình trạng kiểm soát Covid-19 của các nước trong chuỗi cung ứng đặc biệt là Trung Quốc. Việc xử lý dịch bệnh của những nước này sẽ tác động đến sự phục hồi thị trường bán lẻ trong nước. Nếu nguồn hàng và việc kiểm soát dịch bệnh tại đây vẫn chưa đạt được mức độ an toàn tuyệt đối, bất động sản thương mại vẫn sẽ bị ảnh hưởng trong một thời gian không thể tính theo ngày mà theo tháng.

Bà Hoàng Diệu Trang, Quản lý Cấp cao, Dịch vụ Cho thuê Thương mại, Savills Hà Nội cho biết: "Có sự gián đoạn lớn đối với lĩnh vực bán lẻ, tuy nhiên cơ hội vẫn còn; phản ứng nhanh, thực hành kinh doanh thích ứng và lập kế hoạch chuyển tiếp là rất quan trọng trong giai đoạn này’’.

Khảo sát của Savills cho thấy, 61% khách thuê khá tích cực về khả năng phục hồi nếu đại dịch kết thúc trong quý 2. Nếu dịch tiếp diễn, 86% khẳng định thời gian phục hồi ít nhất sẽ là sáu tháng. Các nghành hàng ẩm thực, khu vui chơi giải trí, trung tâm giáo dục và thể thao được dự đoán sẽ phục hồi đầu tiên do người tiêu dùng nhanh chóng trở lại nếp sống bình thường sau thời gian thực hiện cách ly xã hội. Các ngành hàng như thời trang, mỹ phẩm hoặc đồ nội thất, gia dụng và điện tử sẽ mất nhiều thời gian hơn để phục hồi.

Theo dữ liệu từ Savills, tổng nguồn cung bất động sản tại Hà Nội hiện vào khoảng 1,6 triệu mét vuông sàn, tăng 13% so với năm ngoái do các trung tâm thương mại lớn ở ngoài trung tâm đi vào hoạt động.

Việc gia tăng nguồn cung mới dồi dào cùng với ảnh hưởng từ dịch bệnh, nhất là các nhà mặt phố phải đóng cửa hàng loạt để phòng chống dịch thời gian qua. Một cuộc khảo sát của Savills mới đây cho thấy, 55% có doanh thu giảm trên 50% so với quý trước. Trong ngắn hạn, diện tích trống của các trung tâm sẽ tiếp tục tăng đáng kể.

Theo tính toán của đơn vị này trong quý 1 giá thuê trung bình ở tầng trệt giảm 2% so với quý trước và 4% so với cùng kỳ năm trước. Các dự án ngoài Trung tâm chứng kiến suy giảm mạnh hơn về cả giá thuê lẫn công suất thuê.

Trong bối cảnh các nhà bán lẻ đang gặp rất nhiều khó khăn cho việc phục hồi kinh doanh trở lại do tác động của dịch, có thể thời gian tới sẽ là một thách thức lớn với thị trường bất động sản bán lẻ Hà Nội bởi nguồn cung mới tiếp tục ra tăng, kênh bán hàng trực tuyến lên ngôi… giá thuê trung bình của mặt bằng bán lẻ nhiều khả năng sẽ giảm tiếp.

Nguồn cung mới sắp ra thị trường vào khoảng 195.000m2 đến từ 19 dự án từ nay đến 2021. Các dự án này đều là những trung tâm thương mại lớn ở khu vực ngoài trung tâm như Vincom Mega Mall Smart City, Vincom Mega Mall Ocean Park và Hinode City. Phần lớn nguồn cung trong tương lai nằm ở khu vực phía Tây (43%) và khu vực Nội thành (28%).

Với nguồn cung ngày càng mở rộng ra ngoài Trung tâm, giá thuê bình quân thị trường dự kiến sẽ giảm. Các dự án được lên kế hoạch đi vào hoạt động trong năm 2020 có thể sẽ xem xét trì hoãn ngày ra mắt.