Đất nền vẫn là “con cưng”
Theo đánh giá của các chuyên gia, trong quá trình phát triển chung, nhiều khu vực ở các tỉnh thành cũng đã có sự liên kết và phát triển mạnh mẽ hơn, dân cư tập trung nhiều hơn và nhu cầu nhà ở tăng lên. Chính vì thế, tại các địa phương có những quy hoạch phát triển các khu dân cư, khu đô thị mới, đất nền trở thành kênh thu hút đầu tư, có giao dịch tốt và tăng giá. Xu hướng này sẽ tiếp diễn trong năm 2021 và những năm tiếp theo. Theo đó, đất nền vẫn sẽ là phân khúc dẫn dắt thị trường bất động sản (BĐS) và vẫn là “con cưng” của các nhà đầu tư.
Tại Hà Nội, thống kê của Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho thấy, thời điểm cuối năm 2020, đối với khu vực đất đai trong khu dân cư hiện hữu, việc đô thị hóa mạnh các vùng Sơn Tây, Hòa Lạc, Thạch Thất, Hoài Đức… đã đẩy giá đất trong làng xã khu vực này lên mức 25 - 30 triệu đồng/m2, tăng so với năm 2019 khoảng 50%. Cùng với đó, các vùng như Đông Anh, Gia Lâm, Long Biên cũng tăng khoảng 20 - 30% so với năm 2019. Mặc dù tăng giá nhưng hiện tượng giao dịch thực diễn ra không nhiều, mua bán chủ yếu qua lại giữa các nhà đầu cơ với nhau.
Theo số liệu của DKRA, năm 2020, tại TPHCM và các tỉnh giáp ranh ghi nhận có khoảng 84 dự án đất nền mở bán với gần 13.200 nền; tiêu thụ khoảng 8.500 nền, chiếm xấp xỉ 65% nguồn cung mới. Những dự án gần khu công nghiệp, cụm công nghiệp có diện tích nhỏ, hạ tầng kết nối tốt đã thu hút người mua. Những tỉnh, thành có lợi thế đất sạch, dẫn đầu nguồn cung như Bình Dương năm qua đã thu hút khách hàng với khoảng 43% nguồn cung mới. Trong khi tại TPHCM chỉ có 7 dự án đất nền, chỉ bằng 33% so với năm trước; tỷ lệ tiêu thụ 59%, bằng 21% so với năm 2019. DKRA Vietnam dự báo, nguồn cung mới và sức cầu của phân khúc đất nền trong năm 2021 có thể phục hồi và tăng so với năm 2020. Các sản phẩm tập trung chủ yếu ở các tỉnh giáp ranh như Long An, Đồng Nai, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu. Với nguồn cung dần khan hiếm, theo DKRA, đất nền vẫn tiếp tục là phân khúc được ưa chuộng, là kênh đầu tư hàng đầu trên thị trường.
Ngoài ra, theo các chuyên gia, Nghị định số 148/2020/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai có hiệu lực từ ngày 8/2/2021, quy định dự án nhà ở dưới hình thức phân lô bán nền được thực hiện tại các huyện thuộc các đô thị loại đặc biệt (trừ khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan và mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị).
Nghị định này cũng yêu cầu chủ đầu tư trước khi bán nền phải hoàn thành cơ sở hạ tầng và hoàn thành nghĩa vụ tài chính trên phần đất đó. Tuy nhiên, điều kiện tách thửa được quy định chặt chẽ hơn trước đây. Theo đó, UBND cấp tỉnh sẽ căn cứ quy hoạch cụ thể tại địa phương để quyết định diện tích tối thiểu khi tách thửa đối với từng loại đất riêng biệt. Điều này sẽ hạn chế tình trạng phân lô, bán nền trái phép cũng như các dự án “ma” tràn lan như nhiều năm gần đây, giúp thị trường phát triển lành mạnh hơn, hướng tới nhu cầu thực và đầu tư dài hạn.
 |
| Trong năm 2021, đất nền có pháp lý rõ ràng vẫn là “con cưng” của các nhà đầu tư. |
Nên đầu tư theo “sóng” hạ tầng
Theo nhận định của Hội Môi giới BĐS Việt Nam, trong thời gian tới, thị trường sẽ có sự sàng lọc, điều chỉnh; dòng tiền của nhà đầu tư cũng sẽ được tính toán kỹ lưỡng và phân bổ hợp lý hơn. Nhìn lại các kênh đầu tư trong bối cảnh hiện tại thì đất nền vẫn là lựa chọn hàng đầu của các nhà đầu tư tại những thị trường địa phương mới phát triển, đặc biệt là đất nền giá trị nhỏ, phù hợp với tầm tài chính vừa phải sẽ là cứu cánh an toàn giúp dòng tiền giữ giá tốt nhất.
Chia sẻ về xu hướng đầu tư của thị trường BĐS trong năm 2021, Chuyên gia kinh tế Võ Chí Thành cho rằng, năm 2021 chắc chắn không phải là thời điểm thích hợp cho đầu cơ mà phải là đầu tư trung và dài hạn. Nên đầu tư vào BĐS ở nơi có hạ tầng giao thông và kết nối tốt, ở các tỉnh thành có sự vào cuộc quyết liệt của lãnh đạo địa phương. Phía Bắc có thể là Quảng Ninh và phía Nam là Bình Dương và Long An. Ông Thành khuyên cho các nhà đầu tư có thể cân nhắc những thị trường tỉnh, thành đã có mặt các tập đoàn lớn.
“Tất nhiên, ở đây tôi không khuyến khích nhà đầu tư cầm đèn chạy trước ô tô. Chỉ nên đầu tư ở những dự án đã có thông tin minh bạch và quyết định cấp phép quy hoạch rõ ràng. Năm sau thị trường sẽ khởi sắc nhờ khả năng phục hồi kinh tế cực cao nhưng tiềm năng biến động cũng cực kỳ lớn. Vẫn nên dựa vào khả năng bản thân để đầu tư các loại hình phù hợp và tránh dùng đòn bẩy tài chính thái quá nếu không muốn gặp hệ lụy không hay”, vị này cho hay.
Xét trên tổng thể hoạt động của thị trường BĐS trong năm 2020, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Property Guru Việt Nam nhận định, thị trường BĐS vẫn rất đáng để tham gia. Nhìn vào nguồn vốn ngân sách phát triển 10 dự án hạ tầng giao thông trong năm 2021, thị trường đang có rất nhiều dư địa để phát triển. Cụ thể, ở khu vực miền Bắc có dự án nâng cấp sân bay Nội Bài; cụm công trình kênh nối Đáy – Ninh Cơ. Miền Trung là Mai Sơn – quốc lộ 45; Vĩnh Hảo – Phan Thiết; Phan Thiết – Dầu Giây, miền Nam là sân bay Long Thành, Đồng Nai, TPHCM có thể là tuyến Metro, khu vực TP Thủ Đức, các dự án dọc theo đường cao tốc, TPHCM, Dầu Giây, Phan Thiết, Liên Khương… hoặc là các khu vực có đầu tư lớn như Cảng Cái Mép. Những dự án giao thông lớn này có tác động mạnh mẽ đến thị trường BĐS ở cả 3 miền.
Nếu xét về loại hình sản phẩm, nhà đầu tư có thể xem xét loại hình căn hộ tại các thị trường tỉnh giáp ranh TPHCM, đất nền sổ đỏ và biệt thự sinh thái trong các đô thị quy hoạch bài bản tại vùng ven. Riêng với TPHCM, nhà gắn với đất và đất nền sổ đỏ có thể sẽ giành lại sức nóng do nguồn cung sản phẩm này đang ngày càng khan hiếm. Tại Hà Nội có thể cân nhắc đầu tư căn hộ.
