TPHCM: Thị trường bất động sản diễn biến phức tạp

Phân khúc căn hộ: Lập đáy mới kể từ năm 2016

Ông Nguyễn Hoàng – Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và phát triển thị trường của DKRA Vietnam cho biết, trong kỳ, thị trường đã đón nhận nguồn cung mới, dồi dào, ở phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng (cả biệt thự biển lẫn condotel).

Đối với phân khúc nhà phố/biệt thự, thị trường cũng có sự tăng trưởng nhẹ, trong khi đất nền xu hướng đi ngang, không đột biến.

Phân khúc được giới đầu tư quan tâm nhất hiện nay là căn hộ, nguồn cung tiếp tục xu hướng giảm và xác lập đáy mới kể từ năm 2016. Theo thống kê, đã có khoảng 12 dự án cung cấp ra thị trường 2.559 căn trong quý II/2019, bao gồm 3 dự án mới và 9 dự án trước đó triển khai giai đoạn tiếp theo, giảm 5% so với quý trước, 71% so với cùng kỳ năm 2018 và 78% so với cùng kỳ năm 2017.

“Đây là thời điểm nguồn cung mới có mức thấp nhất trong vòng 4 năm qua. Lượng tiêu thụ nguồn cung mới cũng giảm mạnh, chỉ đạt 80% (khoảng 2.047 căn), tức giảm 12% so với quý trước và giảm 78% so với cùng kỳ năm 2018. Phân khúc hạng A và hạng B tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn cung mới. Giao dịch thứ cấp khá tốt, giá bán tăng trung bình 5 - 7% so với quý I do áp lực từ việc khan hiếm nguồn cung kéo dài” - ông Nguyễn Hoàng cho biết.

Về thị trường 6 tháng cuối năm, dự báo phân khúc nhà phố/biệt thự có thể giảm nhẹ nguồn cung, nhưng sức cầu vẫn ổn định. Trong khi đó, Đà Nẵng, Khánh Hòa, Phú Quốc và Bình Thuận vẫn là thị trường quen thuộc của phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng. Được tiếp đà từ quý II/2019, trong 6 tháng tới đây, nguồn cung biệt thự biển và condotel có nhiều dấu hiệu tăng.

Mô hình khu nghỉ dưỡng phức hợp (Intergrated Resort) cũng sẽ nhận được sự quan tâm lớn từ khách hàng, trong đó loại hình nhà phố/shophouse được thị trường đón nhận khá tốt. Tuy nhiên, đất nền vẫn tiếp tục là kênh lựa chọn đầu tư hàng đầu. Trong thời gian tới, nguồn cung mới có thể sẽ tăng nhưng không vượt qua năm 2018.

“Đối với căn hộ, nguồn cung và sức cầu có thể tăng nhưng không mạnh. Khu Đông và khu Nam vẫn chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn cung. Căn hộ hạng A và hạng B tiếp tục dẫn dắt thị trường, trong khi nguồn cung căn hộ hạng C sẽ khan hiếm bởi chưa có nhiều dự án mới sẵn sàng ra thị trường” – ông Nguyễn Hoàng nhấn mạnh.

Nhưng áp lực tăng giá ngày càng cao

Đánh giá tổng quan tình hình thị trường bất động sản TPHCM, ông Phạm Lâm – Tổng Giám đốc DRKA Vietnam - đã nêu những mặt khiếm khuyết hiện nay của thị trường như loại hình căn hộ hạng A và hạng sang chiếm tỷ trọng lớn. Trong khi thiếu vắng căn hộ hạng C đáp ứng nhu cầu nhà ở cho đại bộ phận dân cư. Việc thiếu hụt nguồn cung đẩy áp lực tăng giá ngày càng cao.

Cụ thể, ở thời điểm 2017, căn hộ bình dân với giá bán từ 20-26 triệu/m2 có thể dễ dàng tìm mua được ở các quận 8, quận 9, quận 12, Thủ Đức, Bình Tân, Bình Chánh. Thì nay, căn hộ bình dân cũng đã biến mất khỏi thị trường các quận này nói riêng và TPHCM nói chung, bởi mức giá trung bình các dự án hiện từ 28-50 triệu/m2.

Mới đây, Tập đoàn Hoa Lâm công bố triển khai một dự án mới trên địa bàn quận Bình Tân. Dù chủ đầu tư chưa công khai giá chính thức nhưng thời điểm quý I/2019, thông tin từ các sàn cho biết giá sẽ vào tầm 35-38 triệu/m2. Theo môi giới đang chào bán dự án này, giá khởi điểm đợt 1 có thể trong quãng mức từ 40-45 triệu/m2, nhưng sẽ tăng dần trong các đợt bán sau. Trước đó, một dự án chung cư trên đường Tạ Quang Bửu, quận 8 mở bán đợt cuối cũng ở giá 45-50 triệu/m2.

Sự xuất hiện của hai dự án này đã đẩy giá chung cư tại quận 8 và Bình Tân chạm tới vùng giá 50 triệu/m2. Trước khi xuất hiện 2 dự án trên, giá căn hộ tại tuyến đường Tạ Quang Bửu quận 8 cũng đã chạm mức trung bình từ 28-37 triệu/m2, thời điểm đầu năm 2017, quận 8 vẫn còn khá nhiều dự án chào giá 17-24 triệu/m2. Tại quận Bình Tân năm 2018, từng tập trung khá nhiều căn hộ giá 20-24 triệu/m2 hiện giá mềm nhất cũng trên 25 triệu/m2. 

Còn khu vực quận 12, nơi mà thời điểm 2017 giá nhà còn ở mức từ 18-23 triệu/m2 hiện đang ở mức trung bình từ 28-35 triệu/m2. Hàng loạt dự án hiện hữu trước đó có giá khá mềm hiện cũng tăng cao. Cụ thể, tuyến đường Tân Chánh Hiệp, một chung cư giá rẻ thời điểm 2017 bán giá tầm 20 triệu/m2. Tuy nhiên hiện nay, cùng khu vực này, dự án rao bán giá từ 26-30 triệu/m2. Trên tuyến đường Phan Văn Hớn, phường Tân Thới Nhất, cuối năm 2017 các căn hộ chung cư bán giá 22-26 triệu/m2, hiện nay đã nâng lên mức 30-35 triệu/m2. Tuyến đường Tân Thới Nhất cũng điều chỉnh giá chung cư vào khoảng 28-34 triệu/m2 thay mức 25-28 triệu/m2 thời điểm đầu năm 2018…

Bên cạnh đó, việc triển khai cơ sở hạ tầng giao thông chưa đáp ứng kịp nhu cầu liên kết vùng và sự phát triển của thị trường. Đồng thời, dự thảo siết tín dụng cho vay bất động sản và vấn đề thủ tục pháp lý còn chưa thuận tiện đã gây nhiều trở ngại cho các chủ đầu tư lẫn người mua. Đáng chú ý, đó là tình trạng một số chủ đầu tư, đơn vị môi giới thiếu minh bạch trong hoạt động đang gây ra những quan ngại không tốt từ phía người mua.

Theo ông Phạm Lâm, thị trường dù phức tạp và khó đoán định, nhưng đang tự điều chỉnh để bước sang cấp độ tích cực hơn, hướng đến ngày càng minh bạch và bền vững. Qua đó, các thành phần liên quan như chủ đầu tư, nhà môi giới, cơ quan chức năng, người mua cũng cần linh hoạt và chủ động điều chỉnh theo hướng tích cực hơn.

Cụ thể, các chủ đầu tư nên đa dạng hóa phạm vi hoạt động, phân khúc đầu tư, nguồn vốn cũng như cách thức huy động vốn, minh bạch thông tin dự án và tuân thủ các quy định. Các đơn vị môi giới cần nâng cao chất lượng dịch vụ, tăng cường minh bạch và tính chuyên nghiệp trong hoạt động…

Còn người mua cũng nên chuẩn bị tốt hơn về điều kiện tài chính, thông tin thị trường, pháp lý dự án và nên tìm đến những chủ đầu tư, đơn vị môi giới chuyên nghiệp nhằm được đảm bảo quyền lợi.

“Các cơ quan chức năng, cần cải thiện quy trình pháp lý, tạo điều kiện phát triển các dự án nhằm kéo giảm áp lực tăng giá; đồng thời có biện pháp xử lý hiệu quả đối với những sai phạm của chủ đầu tư, của dự án, của môi giới… và điều chỉnh, sửa đổi các điều luật sao cho phù hợp với điều kiện cũng như diễn biến mới của thị trường” – ông Phạm Lâm khuyến nghị.