TPHCM: "Rối" quy định diện tích tối thiểu được tách thửa, gỡ cách nào?

Hạn chế quyền của người dân

Anh Phạm Quang Hưng (ngụ tại quận 9, TPHCM) cho biết, anh đóng tiền chuyển mục đích sử dụng đất và xin nộp hồ sơ tách thửa miếng đất của gia đình để làm nhà ở gần hai năm nay nhưng không được giải quyết. Nguyên nhân, miếng đất anh xin tách thửa nằm trong khu dân cư xây dựng mới.

“Tôi không hiểu khu dân cư xây dựng mới là đất thế nào, trong khi xung quanh khu vực gia đình anh ở, người dân đã xây dựng nhà cửa khang trang” - anh Hưng chia sẻ.

Theo tìm hiểu của KH&ĐS, trường hợp của anh Hưng không phải là hiếm trên địa bàn thành phố khi Quyết định 60 được ban hành. Hầu hết các quận, huyện, người dân đều gặp khó bởi cụm từ “quy định đất ở khu dân cư xây dựng mới” trong quyết định.

Đại diện UBND quận 9 cho biết, trước những khó khăn mà người dân gặp phải, quận đã có công văn gửi Sở TN&MT, đề nghị hướng dẫn cụ thể một số nội dung, trong đó có trường hợp tách thửa đất nông nghiệp thuộc khu vực không phù hợp với sản xuất nông nghiệp. 

“Quyết định 60 quy định, trường hợp thửa đất thuộc khu vực không phù hợp quy hoạch để sản xuất đất nông nghiệp và không thuộc khu vực đất để thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và công bố thì người sử dụng đất được thực hiện các quyền  theo quy định tại Điều 49, Luật Đất đai. Thế nhưng, Điều 49 Luật Đất đai 2013 lại không có quy định quyền tách thửa. Theo đó, luật chỉ quy định các quyền chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế… Nghĩa là, trong trường hợp người sử dụng đất không lập thủ tục tách thửa mà lập thủ tục chuyển nhượng, tặng cho một phần đất thì không thể xác định người đó có được phép tách thửa hay không, và hạn mức như thế nào?” - đại diện UBND quận 9 nêu.

Ông Thái Bỉnh Nghĩa, Trưởng phòng TN&MT huyện Hóc Môn cho biết, hiện nay quy định đất dân cư hiện hữu và đất dân cư hiện hữu chỉnh trang mới được tách thửa, trong khi tại Hóc Môn có nhiều loại đất khu dân cư sản xuất, khu dân cư sinh thái… Vậy phải hiểu như thế nào? 

Hay theo Luật Quy hoạch đô thị, đối với quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 định kỳ 5 năm kể từ ngày phê duyệt quy hoạch, cơ quan tổ chức mới tiến hành rà soát làm cơ sở xem xét điều chỉnh quy hoạch nếu đủ điều kiện. Do vậy đề nghị làm rõ quy định của Quyết định 60 về thời điểm “3 năm kể từ ngày rà soát quy hoạch này” là rà soát theo Luật Quy hoạch hay Luật Đất đai? 

Mới đây, Sở Tư pháp TPHCM đã rà soát các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan đến nội dung của Quyết định 60 và phát hiện một số nội dung của quyết định này chưa phù hợp quy định pháp luật. Không những thế, Cục Kiểm tra văn bản (Bộ Tư pháp) cũng chỉ ra những bất cập của Quyết định 60 khi cho rằng, luật Đất đai năm 2013 chỉ cho phép UBND cấp tỉnh có thẩm quyền quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với 2 loại đất là "đất ở tại nông thôn" và "đất ở tại đô thị". Trong khi đó, Quyết định 60 lại “phát sinh” thêm hai khái niệm mới là "quy hoạch đất ở xây dựng mới" và "quy hoạch đất sử dụng hỗn hợp" thì không được tách thửa. Điều này đã hạn chế quyền tách thửa của người sử dụng đất, không phù hợp với luật Đất đai 2013.

Gỡ thế nào?

Trước những bất cập trên, UBND TPHCM đã chỉ đạo các cơ quan chức năng của thành phố khẩn trương tháo gỡ những vướng mắc trong thực hiện Quyết định 60 về tách thửa.

Theo đó, UBND TPHCM giao Sở Quy hoạch Kiến trúc phối hợp với UBND quận, huyện đánh giá tính khả thi, sự bất hợp lý của các khu vực là đất hỗn hợp, đất khu dân cư xây dựng mới trong các đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000. Phân loại, xây dựng tiêu chí điều chỉnh quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000, để người sử dụng đất trong khu vực thực hiện các quyền theo quy định Luật đất đai.

Đối với vướng mắc về tách thửa đất nông nghiệp, giao Sở TN&MT phối hợp với các cơ quan liên quan nghiên cứu điều chỉnh nội dung cho dễ hiểu, đảm bảo phù hợp quy định pháp luật. Theo dõi, cập nhật thông tin, chủ trương về điều chỉnh nghị định thực hiện Luật Đất đai của Chính phủ đang triển khai. Tham mưu điều chỉnh Quyết định 60/2017/QÐ-UBND phù hợp quy định pháp luật và thực tiễn quản lý nhà nước về đất đai, quy hoạch, xây dựng trên địa bàn TPHCM.

Hiện nay, Quyết định 60 chia đất ở thành nhiều loại, gắn với quy hoạch, như đất ở thuộc quy hoạch dân cư hiện hữu, hiện hữu chỉnh trang, đất xây dựng mới thấp tầng, cao tầng... và đưa ra đất thuộc quy hoạch dân cư  xây dựng chỉ được quyền tách thửa sau 3 năm kể từ ngày rà soát phê duyệt quy hoạch mà chưa thông báo thu hồi (Điều 5), là hoàn toàn trái với quy định của Luật Đất đai, mâu thuẫn với chính điều 1 của Quyết định 60. Trong khi Luật Đất đai chia đất ở thành 2 loại, đất ở đô thị và đất ở nông thôn, Quyết định 60 lại chia đất ở thành nhiều loại gắn với quy hoạch để cấm công dân thực hiện quyền tách thửa của mình.

Trước đó, Sở TN&MT đã tiếp nhận văn bản góp ý những điểm chưa được của Quyết định 60 từ Sở Tư pháp, trên cơ sở đó tham mưu cho UBND TPHCM ban hành quyết định thay thế Quyết định 60. Trong đó, nội dung đất thuộc “quy hoạch đất xây dựng mới, đất sử dụng hỗn hợp”, có chức năng đất ở không được tách thửa. 

Qua rà soát, Luật Đất đai 2013, Luật Quy hoạch đô thị 2009, Luật Xây dựng 2013, Luật Quy hoạch 2017 và các nghị định của Chính phủ liên quan đến quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị và các loại quy hoạch được quy định tại quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị chung của TPHCM, các văn bản này đều không sử dụng thuật ngữ “quy hoạch xây dựng mới”, “quy hoạch đất sử dụng hỗn hợp”, hoặc giải thích đối với quy hoạch này. 

Như vậy, việc quy định tại điểm a khoản 1 Điều 5 Quyết định 60 đã hạn chế quyền tách thửa của người sử dụng đất, nội dung quy định không phù hợp với Luật Đất đai 2013 và Nghị định 01/2017/NĐ-CP khi quy định các trường hợp không được tách thửa.