Thông tư 21 của Bộ Xây dựng: Dân khó với, nhà đầu tư dễ "lạm dụng"?

Tuy nhiên, cần phải nâng cao vai trò, trách nhiệm trong công tác kiểm tra, giám sát chủ đầu tư thực hiện dự án sau khi có văn bản hướng dẫn. Bởi không loại trừ sẽ có nhiều chủ đầu tư “lạm dụng” việc này để khai thác tối đa công suất căn hộ, dễ dẫn đến nguy cơ vượt quá quy mô dự án.

Gây nhiều tranh cãi

Sau khi Bộ Xây dựng ban hành Thông tư số 21/2019/TT-BXD, xuất hiện một số ý kiến cho rằng, thay vì lo lắng về sự hình thành của những căn nhà hộp diêm ở Hong Kong, hay khu ổ chuột ở Ấn Độ, Malaysia, có thể hi vọng về nơi ăn chốn ở cho người lao động thu nhập thấp tại Việt Nam.

Tuy nhiên, theo Luật sư Trương Anh Tú – Chủ tịch TAT Law Firm, tại Công văn 1245/BXD-KHCN ngày 24/6/2013 về chỉ tiêu kiến trúc của công trình nhà ở cao tầng, Bộ Xây dựng đưa ra chỉ tiêu dân số trong công trình nhà ở được tính bình quân 25m2 sàn sử dụng của căn hộ/người. Suy ra theo công văn này, Bộ Xây dựng chỉ cho phép 1 người được ở trong căn hộ 25m2. Liệu đây đã là cách hiểu đúng? 

“Xét trên phạm vi một dự án, khi diện tích căn hộ nhỏ thì số lượng cư dân sẽ tăng lên gấp 2, gấp 3 lần. Theo đó, sẽ tạo ra áp lực lớn hơn về vận hành tổng thể tòa nhà, khi nhu cầu về điện, nước, xử lý rác thải, phòng cháy chữa cháy, cũng như nhu cầu sử dụng các cơ sở hạ tầng và tiện ích chung (như thang máy, khu vui chơi...) tăng theo số lượng cư dân.

Cùng với đó, căn hộ nhỏ cũng đặt ra thách thức về mặt quản lý, giải quyết các vấn đề an ninh an toàn, tranh chấp…, khi số lượng cư dân tại dự án tăng lên. Mặt khác, cơ sở hạ tầng tại các dự án căn hộ siêu nhỏ sẽ càng chịu áp lực cao hơn, nhanh chóng xuống cấp, gây ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống của cư dân nếu số người ở lớn hơn so với quy định. 

Mặt khác, nếu chấp thuận việc cho phép xây dựng căn hộ 25m2, sẽ gia tăng sức ép về hạ tầng đô thị, nguy cơ tạo ra những “khu ổ chuột” trên cao mới. Trong khi nhà nước đang có những định hướng, cơ chế chính sách để hướng việc phát triển đô thị đồng đều giữa các khu vực, giãn dân cư ra những khu vực ngoại vi, tránh tập trung quá lớn dân cư vào trung tâm, vùng lõi đô thị.

Song song với đó là nỗ lực giải quyết những khu nhà ổ chuột với những căn hộ siêu nhỏ nhem nhuốc, lộn xộn tại các đô thị… Đặt trong bối cảnh như vậy, nếu cho xây dựng những căn hộ nhỏ chẳng khác nào chúng ta đang “đổ thêm dầu vào lửa”, làm trầm trọng hơn những vấn đề như quá tải hạ tầng đô thị, chất lượng sống thấp… - vốn đang là bài toán nan giải chưa giải quyết được hiện nay” - Luật sư Trương Anh Tú nhận xét. 

Cân nhắc bài toán quy hoạch

Cũng theo Luật sư Trương Anh Tú, các chương trình phát triển nhà ở theo chủ trương của Nhà nước luôn đặt những mục tiêu phấn đấu nâng diện tích nhà ở bình quân trên đầu người tăng lên theo tốc độ phát triển kinh tế - xã hội đất nước.

Đơn cử, theo mục tiêu chương trình phát triển nhà ở của thành phố Hà Nội, phấn đấu đến năm 2020, nâng diện tích nhà ở bình quân toàn thành phố lên 26,3 m2/người từ diện tích bình quân 23,1 m2/người năm 2015… Như vậy, vô hình trung các chính sách về phát triển nhà ở đang mâu thuẫn với nhau, cũng như kéo lùi chỉ tiêu nâng diện tích nhà ở bình quân/người mà các tỉnh, thành phố đang phấn đấu. 

Do đó, diện tích tối thiểu của căn hộ chung cư là 45m2 như đã quy định trong Luật Nhà ở 2005 cần phải được giữ lại. Bởi, không phải ngẫu nhiên mà trước đây các nhà khoa học về xây dựng, kiến trúc, quy hoạch… đã nghiên cứu và đưa ra diện tích tối thiểu này.

Căn hộ phải được hiểu là một không gian sinh sống cho một mô hình gia đình phổ biến ở Việt Nam là vợ chồng và 2 con (4 người), với đầy đủ các chức năng phòng khách, phòng ngủ, bếp, nhà vệ sinh để đảm bảo các nhu cầu sinh hoạt cơ bản của một gia đình. Với căn hộ 25m2 – chỉ tương đương bằng một phòng khách sạn, sẽ rất khó để thiết kế đầy đủ các chức năng đó trong căn hộ. 

Đối với vấn đề giải quyết nhà ở cho người dân, Luật sư Trương Anh Tú cho rằng, có thể có nhiều giải pháp như Nhà nước cần có các chính sách đẩy mạnh phát triển nhà cho thuê hay gia tăng những chính sách về tạo quỹ đất phát triển nhà ở giá rẻ, các cơ chế, chính sách khuyến khích doanh nghiệp bất động sản tham gia xây dựng, phát triển nhà ở giá rẻ cho người thu nhập thấp, người nghèo…

KTS Nguyễn Văn Thanh – Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam cho biết, vấn đề đầu tiên là phải làm tốt từ công tác quy hoạch, đặc biệt ở khu vực nội đô liên quan đến các hạng mục hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, các công trình dịch vụ... Khu vực nội đô vốn đã cơ bản hoàn thiện các quy hoạch, nay cho phép mô hình này phát triển thì cần phải rà soát lại. Văn bản cho phép không quá 25% tổng số lượng căn hộ tại một dự án nhưng không phải dự án nào cũng được phép như thế, mà có thể ít hơn tùy thuộc vào điều kiện hạ tầng tại khu vực đó” – ông Thanh cho hay.

Cũng theo KTS Nguyễn Văn Thanh, chính quyền các tỉnh, TP cần phải nâng cao vai trò, trách nhiệm trong công tác kiểm tra, giám sát chủ đầu tư thực hiện dự án sau khi có văn bản hướng dẫn. Bởi không loại trừ sẽ có nhiều chủ đầu tư “lạm dụng” việc này để khai thác tối đa công suất căn hộ được cho phép, dễ dẫn đến nguy cơ vượt quá quy mô dân số.

“Chiếu theo quy định cũ, một dự án có khoảng 500 – 600 căn hộ, thì quy định mới dự án đó sẽ tăng lên thành 700 – 800 căn (một căn 50m2 có thể chia thành hai căn 25m2 – PV). Khi cấp phép, chính quyền các địa phương cần căn cứ theo quy hoạch chi tiết từng phân khu, đảm bảo các tiêu chí về dân số, mật độ xây dựng, chiều cao công trình... để siết chặt quy mô dân số và không quá tải về hạ tầng” – ông Thanh nói.