Lợi thực thế, ngại pháp lý
Sở Xây dựng TPHCM đã đề xuất bỏ quy định người mua nhà phải nộp 2% phí bảo trì nhà chung cư như hiện nay. Động thái này được xem như nhằm xử lý tình trạng tranh chấp phí bảo trì 2% giữa chủ đầu tư với cư dân tại một số chung cư trên địa bàn TPHCM. Tình trạng này đang ngày một gia tăng theo chiều hướng ngày càng căng thẳng hơn.
Trước đó, Hiệp hội bất động sản TPHCM (HoREA) cũng đã có kiến nghị bãi bỏ quy định người mua nhà phải đóng kinh phí bảo trì bằng 2% giá trị hợp đồng mua bán nhà tại thời điểm nhận nhà. Lý do, theo HoREA, quy định này không cần thiết, không hợp lý và tạo thêm gánh nặng cho người mua nhà. Với quy định chủ sở hữu nhà chung cư phải đóng kinh phí bảo trì 2% này, trong thời hạn 60 tháng (05 năm, cũng thường là thời điểm kết thúc công tác bảo hành nhà chung cư), HoREA đề nghị mức đóng hàng tháng được chia đều trong 60 tháng, để giảm nhẹ gánh nặng cho chủ sở hữu nhà chung cư và hợp lý hơn.
Đề xuất của HoREA và Sở Xây dựng TPHCM đã tạo nên nhiều ý kiến trái chiều. Một số ý kiến lo ngại đề xuất này sẽ tạo điều kiện về pháp lý giúp nhiều chủ đầu tư trốn tránh trách nhiệm trong việc bàn giao phí 2% cho Ban Quản trị, đồng thời vẫn được hưởng lợi từ loại phí này.
LS Nguyễn Ngọc Hùng, Trưởng văn phòng Luật sư Kết Nối chia sẻ: “tại Điều 108 Luật nhà ở đã quy định, phí bảo trì chung cư là do Chủ đầu tư phải có trách nhiệm nộp, được trích từ giá trị hợp đồng và phải ghi rõ trong hợp đồng mua bán căn hộ. Đây được hiểu là quyền lợi được bảo hành, bảo trì của người mua căn hộ. Và đây không phải là khoản nộp bổ sung của người mua căn hộ. Khoản phí này là cần thiết để phục vụ cho hoạt động duy trì, bào trì, bảo dưỡng nhà khi đưa vào sử dụng.
Do đó, việc Sở Xây dựng TPHCM cho rằng, khi sửa luật Nhà ở, nên bỏ quy định người mua nhà phải nộp 2% phí bảo trì nhà chung cư như hiện nay là không phản ánh đúng quy định pháp luật liên quan đến trách nhiệm nộp phí bảo trì - LS Nguyễn Ngọc Hùng nhận xét.
Bên cạnh đó, về bản chất của các giao dịch dân sự khi mua bán hàng hóa vẫn có quy định để người bán hàng có trách nhiệm bảo hành, bảo dưỡng cho người mua hàng. Luật nhà ở cũng thể hiện rất rõ, phản ánh đúng bản chất của hợp đồng mua bán nhà ở, trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc trích lập nguồn kinh phí bảo trì, bảo dưỡng nhà ở.
Do đó, nếu chúng ta bỏ phần phí bảo trì này, đồng nghĩa với việc làm lợi cho chủ đầu tư, không gắn trách nhiệm của chủ đầu tư và bỏ đi quyền lợi thiết yếu của người mua nhà, đi ngược lại với bản chất của việc bảo trì, bảo dưỡng nhà theo quy định của pháp luật. Từ đó, chủ đầu tư đẩy trách nhiệm người sử dụng chung cư phải tự lo bảo trì, bảo dưỡng cho căn hộ của mình là điều rất vô lý - vẫn LS Hùng nhận xét.
Vì sao không nên?
Theo ông Ngô Quang Phúc - Tổng giám đốc Phú Đông Group - thì không nên bỏ phí bảo trì mà phải có chế tài thật mạnh mẽ trong vấn đề này. Vì nếu không thu phí 2%, khi tòa nhà xuống cấp hư hỏng thì lấy kinh phí ở đâu để bảo trì. Không riêng ông Phúc, nhiều ý kiến khác cho rằng, cơ quan quản lý Nhà nước cần phải có môt giải pháp cẩn trọng cho vấn đề phí bảo trì chung cư, không phải cái gì gặp khó trong quản lý là đề xuất bỏ.
Theo đó, nhiều ý kiến cho rằng phải thu phí bảo trì chung cư phải thu ngay từ lúc bán nhà, không nên suy nghĩ nhẹ cho người mua nhà để đóng giãn ra, vì sau này rất khó thu. Nếu chỉ nhìn vào một số chủ đầu tư và ban quản trị không tốt mà bỏ phần phí này thì ảnh hưởng đến bộ mặt chung cư sau này rất nhiều.
Có ý kiến đặt vấn đề tại sao những chủ đầu tư lớn như Phú Mỹ Hưng, Novaland… không bao giờ bị kiện hay vi phạm về vấn đề chiếm dụng quỹ bảo trì? Đó là do nếu doanh nghiệp kinh doanh có ý thức, có tiềm lực, thì vấn đề quỹ bảo trì chung cư sẽ được chăm chút, đảm bảo. Do đó, không thể vì vài doanh nghiệp chây ì, gian dối trong vấn đề phí bảo trì chung cư để thay đổi quy định, tránh né vấn đề này.
Để quản lý nguồn quỹ này, ý kiến chuyên gia cho rằng phải có những chế tài mạnh mẽ hơn, nếu chủ đầu tư không tiến hành thành lập Ban quản trị và có ý chiếm dụng quỹ bảo trì hoặc phong tỏa tài khoản, hoặc không cho triển khai những dự án tiếp theo. Trường hợp Ban quản trị cố tình làm thất thoát quỹ phải bị xử lý hình sự.
Theo ông Nguyễn Tiến Dũng -Tổng giám đốc công ty Savista - đặt câu hỏi, nếu vì một số hiện tượng tiêu cực mà bỏ không thu phí bảo trì 2%, thì khi cần sẽ huy động bằng cách nào? Người ở, người thuê nhà sẽ đóng góp ra làm sao?
Ông Nguyễn Tiến Dũng đăt vấn đề, nếu người sử dụng không đóng điện nước thì còn có thể cắt cung cấp các dịch vụ này. Nhưng nếu không đóng phí bảo trì, thì chẳng có luật nào quy định, chủ yếu dựa vào ý thức của người dân. Còn nếu bàn giao quỹ này cho ban quản trị cũng cần phải có cơ chế giám sát chặt chẽ, phải có trách nhiệm thật rõ ràng. Vì nhiều chung cư đã xảy ra hiện tượng thành viên ban quản trị ôm tiền bỏ trốn, hoặc tiêu sạch quỹ bảo trì…
Theo ông Dũng, cần 0phải duy trì quỹ bảo trì chung cơ, đồng thời Bộ Xây dựng cần xây dựng thêm hành lang pháp lý, hoàn thiện thể chế giám sát chặt chẽ. Nên có ba bên giám sát lẫn nhau: Chủ đầu tư, người dân và đơn vị quản lý trung lập cùng tham gia giám sát quản lý quỹ này. Khi phát hiện ra sai phạm thì phải có chế tài bằng luật để thực thi.
“Tại một số nước, họ cho đại diện cộng đồng giám sát hoặc thông qua hiệp hội, cơ quan hành chính giám sát hoặc tùy văn hóa của mỗi nước họ chọn cho mình cách quản lý nhưng không có tình trạng giao phó cho một vài cá nhân quản lý. Song song đó là xây dựng ý thức cộng đồng cư dân” - ông Dũng cho biết thêm.
