Thiếu sự tổng kết về nhà ở, người dân nào cũng phải chịu thuế

Theo TS. Đào Ngọc Nghiêm, Phó chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển Đô thị Hà Nội, việc đánh thuế tài sản, đặc biệt là bất động sản trong thời điểm hiện nay chưa phù hợp bởi bình quân chung về nhà ở của nước ta thấp, nhà nước đang khuyến khích đô thị hóa, thúc đẩy thị trường bất động sản, áp dụng nhiều chính sách để người thu nhập thấp, người nghèo có nhà ở.

TS. Đào Ngọc Nghiêm, Phó chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển Đô thị Hà Nội.

Nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp cũng bị đánh thuế

Với đề xuất mới nhất mà Bộ Tài chính đưa ra trong dự án Luật thuế Tài sản, thay vì đánh thuế  từ bất động sản thứ 2 đối với chủ sở hữu nhà thì đánh thuế ngay bất động sản có giá trị từ 700 triệu đồng hoặc 1 tỷ đồng trở lên, đem lại nguồn thu khá lớn cho ngân sách, ý kiến ông về vấn đề này thế nào?

Thuế bất động sản là loại hình thuế nhiều nước đã áp dụng nhưng khác nhau ở chỗ mức độ và quy mô cần thiết đánh thuế, loại tài sản như thế nào mới bị đánh thuế.

Đối với Việt Nam, chúng ta ở ngưỡng  đang phát triển, đời sống người dân đạt mức độ trung bình, trong khi đó bình quân tài sản nói chung, bình quân về nhà ở còn ở mức rất thấp so với các nước trong khu vực.

Đa số người dân vẫn sống trong những ngôi nhà có chất lượng thấp. Nếu muốn đánh thuế, ta phải tìm hiểu mức sàn để xem xét đánh thuế hợp lý.

Trước khi đề xuất phương án đánh thuế bất động sản chắc Bộ Tài chính cũng đã nghiên cứu kỹ mức sàn bất động sản?

Muốn xem xét mức độ sàn bất động sản phải xem thị trường phát triển nhà ở thời gian qua, đặc biệt là giá bất động sản. Tổng kết Luật Nhà ở, chúng ta đã đánh giá, mặc dù tốc độ phát triển nhà ở cao nhưng số lượng người có nhà ở ở mức chất lượng thấp chiếm con số lớn.

Vừa rồi Bộ tài chính đề xuất mức đánh thuế sàn bằng trị giá ngôi nhà, có 2 phương án tính thuế là từ 700 triệu đồng hoặc 1 tỷ đồng thì người dân nào ở đô thị cũng phải chịu mức thuế này, đủ thấy ta đang thiếu sự tổng kết về tình hình nhà ở.

Vậy nếu cứ theo cách tính thuế này thì sẽ không loại trừ người nghèo, người có thu nhập thấp?

Xét trên bình diện chung, các đối tượng mà luật thuế hướng tới là toàn bộ người dân sở hữu tài sản ở giá trị 700 triệu đồng hoặc 1 tỷ đồng.

Ta xem xét lại các khu ở nông thôn, đặc biệt là đối tượng nhà ở xã hội và nhà ở cho người thu nhập thấp thì đa số người dân đều phải đóng thuế, điều này có hợp lý không?

Hiện nay đời sống người dân khó khăn, họ phải chi phí, chịu nhiều khoản thuế và phí lớn nên nếu đánh thuế tài sản sẽ càng chồng thêm khó khăn.

“Sát giá thị trường” vẫn khó đánh giá

Dư luận cho rằng, căn cứ để tính giá trị tài sản của ta hiện chưa đúng với thị trường, về điều này ý kiến ông thế nào?

Giá tính thuế bất động sản theo tôi hiểu dựa trên đơn giá khung của nhà nước nhưng hiện nay mỗi tỉnh có  đơn giá riêng, việc quản lý bất động sản, thị trường đất đai chưa chặt nên còn có sự chênh giữa giá cả của đơn giá nhà nước và đơn giá thị trường.

Nhiều văn bản pháp lý của ta đã đặt ra khái niệm đánh giá bất động sản “sát giá thị trường” nhưng sát là sát đến đâu, đến mức  nào đang khó khăn bởi giá thị trường biến động từng thời kỳ, từng khu vực, thay đổi tùy vào vị trí của bất động sản. Khái niệm “sát giá thị trường” là khái niệm không thể quản lý được.

Đó là chưa kể đến hội đồng định giá gồm thành phần nào, hội đồng này có đáp ứng đủ yêu cầu của thực tiễn không?

Thị trường bất động sản vô cùng nhạy cảm. Vừa rồi chỉ có tin đồn về mấy cây cầu sắp xây, hình thành các đặc khu kinh tế mà giá bất động sản đã bị thổi lên rất nhiều, ông có bình luận gì về điều này?

Ta đang thiếu cơ chế chính sách quản lý thị trường bất động sản cho nên mới có tình trạng thổi giá, làm giá. Khi có thông tin các đặc khu kinh tế chuẩn bị hình thành, chưa có quy hoạch thì giá đã lên cao ngất ngưởng.

Ở Hà Nội thôi, khi dự kiến có một số hạ tầng kỹ thuật, xây thêm mấy cây cầu bắc qua sông thì giá đất đã bị đẩy lên rất cao, ngoài tầm kiểm soát của thành phố. Có thể khẳng định, đơn giá về đất, về nhà ở Việt Nam đang rất khó kiểm soát.

Ta cứ nói đến hội đồng định giá nhưng hội đồng này là ai? Vừa qua ta tính giá bất động sản theo đơn giá xây dựng nhưng bản thân đơn giá xây dựng do  Bộ Xây dựng quy định cũng đang có thay đổi rất lớn và Quốc hội đang điều chỉnh lại Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản…bởi thế mức giá trị bất động sản đưa ra đánh thuế theo tôi chưa có tính thực tiễn cao.

Hành lang pháp lý chưa thống nhất

Vậy giá trị của một bất động sản theo ông nên đánh giá thế nào để áp thuế cho phù hợp?

Việc đánh giá giá trị nhà ở giữa Việt Nam và các nước có sự khác nhau. Việt Nam đánh giá giá trị nhà ở là bản thân ngôi nhà đó nhưng ở các nước phát triển, giá trị đó chia ra  các loại hình nhà ở khác nhau, đặc biệt người ta đánh giá có tính đến mối quan hệ giữa nhà ở và khu vực xung quanh.

Ví dụ, có nhà ở tốt, chất lượng cao nhưng xung quanh thiếu hạ tầng xã hội, thiếu trường học, nhà trẻ, thiếu đường xá, các trung tâm dịch vụ thương mại thì giá trị ngôi nhà không cao.

Vừa rồi nhiều dự án bất động sản cứ lòe người dân, nói đây là điểm đến của người dân, căn hộ chất lượng cao…thực chất muốn đánh giá được cao hay thấp thì phải xét thêm khoảng cách từ căn hộ đến các công trình hạ tầng xã hội, nhà trẻ, mẫu giáo, không gian công cộng mà căn hộ tiếp cận thế nào.

Các nước quy định (Việt Nam cũng quy định nhưng chưa làm được) cứ 300m  từ nhà ra phải có 1 vườn hoa, sân chơi  dưới 3ha; từ 500m trở lên có 1 không gian công cộng 2m²/người dân nhưng hiện nay ta vẫn chưa đáp ứng được.

Nhà ở xã hội cũng có những tiêu chuẩn tương tự. Chiểu theo thực tế, đa phần người dân vẫn đang phải sống trong điều kiện chật hẹp, khó khăn.

Theo ông việc đưa luật thuế bất động sản vào thời điểm này liệu có phù hợp?

Thuế bất động sản nước nào cũng thực hiện nhưng nên chọn thời điểm thích hợp. Ví dụ ở Mỹ, thu nhập bình quân đầu người khoảng 40.000 USD/năm thì người ta có đánh thuế ở mức nhất định, ở mình thu nhập bình quân đầu người mới đạt khoảng 2.300 USD/ người/năm nếu đánh thuế nữa thì không cân đối.

Mặt khác, ở các nước phát triển, người ta chỉ đánh thuế ở khu đô thị lớn, những vùng mới phát triển thì không đánh thuế để khuyến khích người dân đến lập nghiệp.

Thêm vào đó, mức độ đô thị hóa của ta đang thấp, mới có 39/100 người dân sống trong đô thị, dự kiến đến năm 2025 con số này nâng lên là 50/100 người dân, nếu ta tăng thuế thì không đô thị hóa được, như vậy là hành lang pháp lý của ta đang mâu thuẫn, chưa có sự thống nhất.

Xin cảm ơn ông!

 Vừa qua dư luận xôn xao khi Bộ Tài chính đưa ra đề xuất đánh thuế tài sản, trong đó có thuế bất động sản- loại thuế chạm đến mọi người dân. Phương án thuế tài sản sẽ ở mức 0,3% hoặc 0,4%, và mức sàn bắt đầu đánh thuế là nhà, đất có giá trị từ 700 triệu đồng hoặc 1 tỷ đồng trở lên. Bộ Tài chính nghiêng về chọn phương án mức thuế 0,4% cho nhà, đất có giá trị từ 700 triệu đồng trở lên, giúp ngân sách có thêm khoảng 31.000 tỷ đồng mỗi năm. Theo ông Phạm Đình Thi, Vụ trưởng Vụ Chính sách thuế, Bộ Tài chính: Dự án Luật Thuế tài sản sẽ có tác động đến mọi người dân trong xã hội, nhưng phù hợp với điều kiện thực tế tại Việt Nam, đảm bảo công bằng…

Khánh Thủy thực hiện