Thị trường vốn, bất động sản: Cần minh bạch hơn siết chặt

Tăng trưởng nhanh nhưng thiếu ổn định

Mới đây, trong phiên thảo luận chuyên đề "Phát triển thị trường vốn và thị trường bất động sản" tại Diễn đàn Kinh tế Việt Nam được tổ chức tại TPHCM, Thứ trưởng Bộ Tài chính Nguyễn Đức Chi cho rằng, cần có sự đánh giá, nhìn nhận sự phát triển của thị trường vốn và thị trường bất động sản để có các giải pháp phát triển phù hợp, giảm thiểu các rủi ro có thể xảy ra.

Thứ trưởng Bộ Tài chính Nguyễn Đức Chi phát biểu tại diễn đàn.

Thống kê cho thấy quy mô của thị trường vốn Việt Nam tăng trưởng bình quân 28,5%/năm giai đoạn 2016 - 2021. Đến cuối quý 1/2022, quy mô thị trường vốn đạt 134,570% GDP năm 2021, gấp 3,5 lần quy mô năm 2015, trong đó quy mô vốn hóa thị trường cổ phiếu tương đương 93,8% GDP; quy mô thị trường trái phiếu đạt 40,7% GDP, trong đó trái phiếu Chính phủ là 22,7% GDP và trái phiếu doanh nghiệp là 16,4%GDP.

Với vai trò là kênh dẫn vốn, thị trường vốn là kênh quan trọng cho các doanh nghiệp bất động sản (BĐS) huy động vốn trung và dài hạn, phù hợp với tính chất đầu tư của dự án BĐS. Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị trường vốn và thị trường BĐS có sự gắn bó chặt chẽ với nhau, bổ trợ cho nhau phát triển. Rủi ro của thị trường này có thể ảnh hưởng tới sự phát triển bền vững.

Từ đầu tháng 4/2022, thị trường có nhiều đợt điều chỉnh, đặc biệt là nhóm cổ phiếu của doanh nghiệp BĐS có sự điều chỉnh nhiều nhất. Tuy nhiên, việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp của các doanh nghiệp BĐS tăng trưởng nhanh về quy mô nhưng cũng phát sinh nhiều rủi ro, bất cập.

Trong khi đó, mặc dù nền kinh tế chịu tác động của đại dịch, nhưng giá BĐS, nhà ở, đất nền liên tục tăng từ đầu năm 2021 và đã tăng bình quân khoảng 5 - 7% với phân khúc chung cư; giá nhà ở riêng lẻ trong dự án tăng 15 - 20%; giá đất nền tăng 20 - 30% so với thời điểm cuối năm 2020.

Trong quý 1/2022, lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ đạt khoảng 20.325 giao dịch thành công, chỉ bằng khoảng 45,5% so với quý 4/2021 và bằng khoảng 80% so với cùng kỳ năm 2021.

"Cần thiết phải có các giải pháp nhằm phát triển thị trường vốn, thị trường BĐS lành mạnh, từ hoàn thiện khung pháp lý gồm Luật Chứng khoán, Luật Doanh nghiệp, Luật Xây dựng, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS và các văn bản hướng dẫn... đến triển khai các giải pháp điều hành và quản lý, giám sát thị trường", ông Đức Chi nhìn nhận.

Cần minh bạch hơn siết chặt

Các chuyên gia đánh giá, phát triển thị trường vốn và thị trường BĐS là những nội dung quan trọng góp phần xây dựng nền kinh tế độc lập, tự chủ. Muốn 2 thị trường này phát triển bền vững, vấn đề quan trọng nhất là phải tập trung các giải pháp để đẩy mạnh minh bạch thay vì siết chặt.

Hiến kế phát triển thị trường BĐS, ông Nguyễn Quang Thuân, Tổng Giám đốc FiinGroup cho rằng, xu hướng kiểm soát tín dụng đối với doanh nghiệp BĐS là đúng, nhưng không phải là giải pháp bền vững để lành mạnh hóa thị trường. Dẫn số liệu của Fiin Group khảo sát từ 54 doanh nghiệp BĐS niêm yết trên sàn chứng khoán cho thấy, tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp chỉ chiếm 31% cơ cấu nợ của doanh nghiệp. Trong khi đó, phần lớn nguồn vốn doanh nghiệp huy động được là từ hợp đồng hợp tác với doanh nghiệp khác hoặc tiền trả trước của khách hàng.

Mặt khác, trong khi tín dụng ngân hàng dành cho BĐS năm 2021 chỉ 700.000 tỷ đồng, còn nguồn vốn đến từ người mua nhà gần gấp đôi, trên 1,3 triệu tỷ đồng. Thời gian qua, tình hình dịch bệnh và chậm trễ phê duyệt pháp lý làm ảnh hưởng đến tiến độ triển khai dự án khiến doanh nghiệp khó tiếp cận nguồn vốn từ tiền trả trước của người mua. Do đó, các doanh nghiệp ghi nhận mức tăng trưởng lợi nhuận ngắn hạn thấp, khiến áp lực đáo hạn trái phiếu thêm nặng nề với 63% giá trị trái phiếu tính đến cuối tháng 4/2022 sẽ đáo hạn vào 2024. “Chính phủ cần có những chính sách hỗ trợ doanh nghiệp huy động vốn hiệu quả hơn, trên cơ sở đảm bảo lợi ích hài hòa cho nhà đầu tư cá nhân”, ông Thuân đề nghị.

Về giải pháp phát triển thị trường chứng khoán ổn định, ông Phạm Hồng Sơn, Phó Chủ tịch Ủy ban Chứng khoán Nhà nước cho biết, thời gian tới sẽ tập trung hoàn thiện khung pháp lý theo hướng tăng cường tính minh bạch, phát triển ổn định và bền vững. Trước mắt, sẽ chỉ đạo và phối hợp với các Sở Giao dịch chứng khoán, Trung tâm Lưu ký chứng khoán xây dựng và đưa vào hoạt động sàn giao dịch trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ, đẩy mạnh công tác giám sát việc sử dụng vốn và thực hiện công bố thông tin theo quy định.

“Ủy ban chứng khoán Nhà nước cũng sẽ nghiên cứu báo cáo Bộ Tài chính, kiến nghị Chính phủ trình Quốc hội rà soát tổng thể các quy định tại Luật Chứng khoán, bao gồm phát hành ra công chúng, phát hành riêng lẻ, khái niệm nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp và quy định về xử lý trên thị trường”, ông Sơn cho hay.

5 vấn đề tồn tại của thị trường bất động sản

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA) nhìn nhận, thị trường BĐS vẫn chưa phát triển ổn định, bền vững biểu hiện rất rõ nét qua 5 vấn đề tồn tại sau đây:

Thứ nhất, tình trạng “lệch pha cung-cầu” dẫn đến thiếu nguồn cung dự án, nhà ở, nhất là nhà ở có giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội;

Thứ hai, tình trạng “lệch pha phân khúc thị trường” về phân khúc nhà ở cao cấp, như tại TPHCM thì nhà ở có giá vừa túi tiền năm 2020 chỉ chiếm 1% tổng số nhà ở và năm 2021 thì không còn loại nhà ở có giá vừa túi tiền, trong khi 74% sản phẩm nhà ở thuộc phân khúc cao cấp, còn lại 26% thuộc phân khúc trung cấp;

Thứ ba, tình trạng khan hiếm nhà ở đã đẩy giá nhà tăng cao liên tục trong 5 năm qua vượt quá khả năng thu nhập của đa số người dân và đã xuất hiện tình trạng “phân lô bán nền” tràn lan, “sốt ảo” giá đất tại nhiều địa phương;

Thứ tư, môi trường đầu tư kinh doanh trong lĩnh vực BĐS vẫn chưa thực sự minh bạch, công bằng, lành mạnh;

Thứ năm, không ít doanh nghiệp BĐS yếu kém năng lực và thiếu tính chuyên nghiệp.

Để thị trường BĐS phát triển ổn định, bền vững, ông Lê Hoàng Châu kiến nghị cần tập trung hoàn thiện thể chế pháp luật để xây dựng môi trường đầu tư kinh doanh bất động sản minh bạch, thông thoáng, công bằng, lành mạnh…