Thành lập TP Thủ Đức, bất động sản TPHCM biến động thế nào?

Chính phủ chấp thuận chủ trương

Văn phòng Chính phủ vừa thông báo kết luận của Phó Thủ tướng Thường trực Trương Hòa Bình, trong đó có nêu rõ việc thành lập TP Thủ Đức. Cụ thể, Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc đã giao UBND TPHCM xây dựng đề án, xin ý kiến các bộ, ngành báo cáo Chính phủ xem xét, trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội theo quy định.

Căn cứ các quy định pháp luật và ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng, Phó Thủ tướng Thường trực Trương Hòa Bình đồng ý thực hiện chủ trương thành lập TP Thủ Đức thuộc TPHCM trên cơ sở sắp xếp quận 2, quận 9 và quận Thủ Đức. Việc thành lập TP Thủ Đức theo định hướng hình thành khu đô thị sáng tạo, tương tác cao là phù hợp với chủ trương chung về phát triển kinh tế số, phát huy năng lực, đổi mới, sáng tạo.

Trước đó, ông Nguyễn Thành Phong, Chủ tịch UBND TPHCM, đã ký văn bản gửi Bộ Xây dựng để xin ý kiến về thành phần hồ sơ, đề án phân loại đô thị và chương trình phát triển đô thị phục vụ đề án thành lập thành phố trực thuộc TPHCM. Theo đó, TPHCM đang xây dựng đề án thành lập thành phố phía Đông trên cơ sở sáp nhập quận 2, Q.9 và Q. Thủ Đức để hình thành khu đô thị sáng tạo tương tác cao.

Dự kiến sau khi được thành lập, thành phố phía Đông của TPHCM sẽ có quy mô khoảng 1,1 triệu dân, được bố trí trên tổng diện tích tự nhiên hơn 211km2. Trong năm 2019, TPHCM cũng đã tổ chức cuộc thi quốc tế “Ý tưởng quy hoạch phát triển khu đô thị sáng tạo tương tác cao phía đông TPHCM". Theo phương án của đơn vị giành giải nhất tại cuộc thi này thì thành phố phía Đông sẽ bao gồm sáu hạt nhân chính:

Thứ nhất là Khu công nghệ cao (SHTP) với định hướng trở thành trung tâm sản xuất tự động hóa, ngôi nhà của nền công nghiệp Thế kỷ 21 tại Việt Nam.

Thứ hai là Đại học Quốc gia TPHCM, nơi cung cấp quần thể giáo dục - đào tạo cùng một trung tâm khởi nghiệp sáng tạo, thu hẹp khoảng cách giữa nghiên cứu và ứng dụng.

Thứ ba là khu tài chính Thủ Thiêm với tầm nhìn trở thành trung tâm công nghệ tài chính của khu vực.

Thứ tư là Rạch Chiếc - trung tâm thể thao và sức khỏe của Đông Nam Á.

Thứ năm là Tam Đa - trung tâm công nghệ sinh thái và khu đô thị có khả năng chống chịu cao.

Thứ sáu là khu Trường Thọ - nơi định hình như một đô thị tương lai, áp dụng những ý tưởng độc đáo và có tính cách mạng nhất về công nghệ.

Khu Đông định hướng là khu đô thị sáng tạo, động lực phát triển của TP Thủ Đức.

Bất động sản khu Đông sẽ phát triển ra sao?

Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Bộ phận R&D DKRA Vietnam cho hay, về lâu dài, việc Phó Thủ tướng Thường trực Trương Hòa Bình đồng ý chủ trương thành lập TP Thủ Đức trực thuộc TPHCM sẽ mang đến những tác động về phát triển kinh tế. Cụ thể, với định hướng là khu đô thị sáng tạo, động lực phát triển của TP Thủ Đức dựa trên 3 trụ cột chính gồm: Công nghệ cao (Q.9) - Trung tâm thương mại Tài chính và Hành chính (Thủ Thiêm) và nguồn lực (Thủ Đức).

Đây là trụ cột cho cho nền kinh tế toàn TPHCM nói chung trong tương lai theo định hướng thu hút vốn đầu tư trong và ngoài nước của Nhà nước cũng như của chính quyền địa phương. Trước mắt, tác động về kinh tế có thể tạm thời chưa nhìn thấy rõ nhưng theo ông Hoàng tác động lên thị trường bất động sản thì luôn dẫn đầu.

"Đây sẽ là thông tin tích cực để các chủ đầu tư tận dụng làm lợi thế gia tăng quảng cáo, thu hút người mua cho các dự án thuộc khu vực, từ đó đẩy mặt bằng giá lên một mức mới" - ông Hoàng nhấn mạnh.

Cũng theo ông Hoàng, xét về vị trí, khu vực này là cửa ngõ của TPHCM trong mạng lưới kết nối cả vùng Đông Nam Bộ, đi ra phía Bắc và là hướng phát triển đô thị về phía Đông Bắc. Song song đó, khu vực được định hướng quy hoạch chung trong phát triển đô thị với những dự án lớn, đồng bộ. Hạ tầng giao thông được chú trọng đầu tư trong thời gian qua. Nhiều chủ đầu tư lớn trong và ngoài nước đã có quỹ đất với kế hoạch triển khai bài bản, chất lượng… Ngoài ra, khu vực này còn sở hữu khu Công nghệ cao SHTP thu hút đầu tư nước ngoài.

Tuy vậy, vẫn còn một số lo ngại gồm: Chưa có quy hoạch cụ thể về mô hình "thành phố trong thành phố"; Chưa có quy hoạch chi tiết về nhà ở, dân số, dân cư (đặc biệt là nhà ở vừa túi tiền và nhà ở lần đầu), thương mại, kiến trúc đô thị… cho khu vực Thủ Đức. Chưa có quy hoạch quản lý hành chính, xã hội khu vực; chính sách phát triển chung từ hạ tầng xã hội, hạ tầng giao thông nội bộ và hạ tầng xã hội còn chưa đầy đủ, chưa đáp ứng đủ cho nhu cầu.

Tổng Giám đốc một doanh nghiệp bất động sản tại TPHCM chia sẻ, việc thành lập TP Thủ Đức là chủ trương đúng đắn nhằm huy động nguồn lực trong và ngoài nước để xây dựng nên một đô thị kiểu mẫu. Tuy nhiên, thành phố mới phải có cơ chế, chính sách đặc thù nhằm tạo điều kiện thuận lợi để thu hút doanh nghiệp đầu tư. Nếu đi đúng hướng thì tất cả mọi lĩnh vực đều được hưởng lợi, là một phần trong sự phát triển đó và bất động sản tại khu vực này sẽ được nâng giá trị thật.

Tuy nhiên, nếu đi “chệch hướng” sẽ để lại nhiều hệ luỵ, mà bất động sản là lĩnh vực chịu ảnh hưởng nặng nề nhất. Thực tế cho thấy, đã có nhiều đô thị, thành phố mới được thành lập cách đây hàng chục năm, từng tạo nên nhiều cơn sốt đất nhưng đến bây giờ vẫn không thể thành hình, thậm chí phải gọi bằng cái tên “thành phố ma”.

Bên cạnh đó, những thông tin quy hoạch như trên nếu không được quản lý và tuyên truyền minh bạch sẽ dễ dàng bị các nhóm lợi ích, đầu cơ lợi dụng như một miếng mồi béo bở để tạo sóng giá nhà đất, gây bất ổn cho thị trường bất động sản.

TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao của Savills Vietnam cho rằng, thành phố mới chỉ thật sự mang lại hiệu quả khi có những quy hoạch đặc biệt, những chính sách mời gọi đầu tư trong và ngoài nước hấp dẫn, có nền tảng cơ sở hạ tầng kỹ thuật - xã hội tốt… để trở thành một “đòn gánh” với trung tâm thành phố hiện hữu. Ngược lại, nếu chỉ thay đổi cái tên “thành phố” thì chỉ giải quyết được mặt hình ảnh. Trong khi đó, việc có thêm một bộ máy lãnh đạo sẽ khiến chi phí hành chính càng thêm tốn kém, người dân khó khăn khi phải thay đổi giấy tờ, thông tin.