Để tìm hiểu rõ hơn về điều này, phóng viên Khoa học và Đời sống đã có buổi trao đổi với ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam về câu chuyện sốt đất hiện nay.
“Sốt ảo” gây nhiễu loạn thị trường
Trong vòng một tháng trở lại đây, ở khắp các huyện ngoại thành cũng như vùng lân cận Hà Nội, TPHCM… liên tục xuất hiện các hiện tượng sốt đất. Giá đất thổ cư, đất đấu giá… “phi mã” liên tục. Vậy theo ông, hiện tượng này là do giá trị thực của đất đang không ngừng tăng cao hay còn nguyên nhân nào khác?
Theo tôi, giá bất động sản trong năm nay và tại thời điểm này đang có dấu hiệu tăng lên, nhất là tại những vùng đang có lợi thế phát triển, quy hoạch. Nhưng tình trạng sốt đất tăng chóng mặt như một số địa phương mà người dân đang đổ xô đi mua thì không hẳn chỉ do đất có giá trị nên tăng giá.
Nhiều nơi xảy ra hiện tượng môi giới, “cò mồi”… câu kết với nhau “ôm hàng”, “làm giá”, “tạo sóng”, rồi thổi giá, gây “sốt ảo” ăn chênh lệch làm nhiễu loạn thị trường.
Ông có thể phân tích cụ thể hơn vì tình trạng này?
Những nhóm đối tượng này sẽ đi gom đất, ví như đất ở xen lẫn với đất vườn, sau đó nhập lại, chia lô, tách thửa bán cho khách hàng. Rồi tạo sóng, đẩy giá cao hơn rất nhiều lần so với giá trị thực của mảnh đất. Thậm chí, họ còn san lấp đồng ruộng, vườn… cả đất rừng, đất đồi…
Ví dụ, môi giới sẽ đi gom khoảng 1.000m2, trong đất này được quy định 200m2 đất ở, còn lại là đất vườn. Lúc này họ sẽ chế cháo, san lấp, phân lô thành các mảnh mấy chục m2 rồi bán. Mà khi cộng lại giá trị đất ở vẫn có tổng 200m2, không vượt quá quy pháp luật quy định,
Điều đáng nói, vì không thay đổi chức năng sử dụng ban đầu của đất nên hành vi này không sai luật. Đây chính là kẻ hở mà nhiều nhà môi giới, sàn giao dịch hay “cò mồi” lợi dụng để trục lợi cho bản thân. Vì luật cho phép người dân được phép bán đất ở của mình.
“Cách duy nhất để giải bài toán giá đất “phi mã” một cách bất thường, bình ổn lại thị trường là tạo ra sự phong phú cho nguồn hàng, dồi dào nguồn cung, phù hợp các quy hoạch phát triển của địa phương và đất nước. Nhưng thực tế, đây lại chính là vấn đề đang yếu và thiếu của các cơ quan quản lý nhà nước trong giai đoạn hiện nay”.
Ông Nguyễn Văn Đính (Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam)
Ôm hàng, thổi giá tạo nhiều hệ lụy
Như ông nói, nhiều cá nhân, đơn vị đang lợi dụng kẻ hở của pháp luật để bán hàng, thổi giá, tạo cơn sốt đất. Nhưng đây có phải là nguyên nhân cốt lõi để xảy ra hiện tượng này hay còn do nguyên nhân sâu xa nào khác?
Có rất nhiề̀u nguyên nhân, nhưng nguyên nhân lớn nhất là do chính sách đang có những mâu thuẫn. Ngay đến các cơ quan chức năng trong hai năm qua cũng không thể phê duyệt được nhiều dự án, đặc biệt là Hà Nội và TPHCM. Ngoài ra, dịch Covid-19 cũng đã khiến cho chuỗi sản xuất bị đứt gãy, gián đoạn các hoạt động phê duyệt và xây dựng dự án.
Nhưng nguyên nhân trực tiếp nhất hiện nay là do sự chênh lệch cung - cầu, hàng hóa không đủ đáp ứng cho thị trường. Không có dự án nhưng nhu cầu mua bán của người dân và các nhà đầu tư vẫn rất cao, thậm chí cầu còn tăng lên. Từ đầu tư, nhà ở, tiêu dùng, kinh doanh… đều được đẩy mạnh. Điều này càng đẩy giá bất động sản không ngừng leo thang.
Chưa kể, việc Chính phủ đưa ra các gói kích cầu nền kinh tế, như dự kiến gói 844.000 tỷ đồng dễ dẫn tới tình trạng lạm phát khó kiểm soát. Hiển nhiên, đứng trước những nguy cơ này, các nhà đầu tư sẽ tính toán, tìm hầm trú ẩn cho tiền của mình, đó có thể là vàng hoặc đất. Bởi vì, mọi thay đổi về chính sách đều có thể dẫn tới ảnh hưởng, tác động vào các chỉ tiêu, chỉ số của thị trường nói chung và bất động sản nói riêng.
Lúc này, các nhà đầu tư bằng mọi giá phải tìm ra được nguồn hàng để kinh doanh, buôn bán, người dân mua đất để cất giữ tiền. Lợi dụng điều này, môi giới, “cò mồi”… thu gom đất, lấp đồi, rừng để phân lô, bán nền, bất chấp việc vi phạm pháp luật.
Nó giống như bạn muốn mua kẹo, nhưng các nhà máy sản xuất lại không đáp ứng đủ cho thị trường, thì nhiều đơn vị sẽ lợi dụng cơ hội này để sản xuất kẹo giả. Bất động sản cũng tương tự như vậy.
Chưa kể, bất động sản luôn là ngành có lợi nhuận hấp dẫn hơn các ngành nghề khác. Trong khi, người dân lại luôn có xu hướng đầu tư theo đám đông, chỗ nào càng đông càng thu hút, bấp chấp việc đất khu vực đó có giá trị hay bán được hay không. Điều này càng tạo cơ hội cho “cò mồi” lừa đảo khách hàng.
Mặc dù hành vi này không vi phạm pháp luật, nhưng nó cũng không được pháp luật khuyến khích, cho phép. Vậy theo ông, nó sẽ gây ra những hậu quả gì cho nhà đầu tư và xã hội?
Hành vì ôm hàng, làm giá, thổi giá này sẽ tạo ra rất nhiều hệ lụy. Cụ thể, tạo áp lực quá tải lên hệ thống hạ tầng, đồng thời còn ảnh hưởng tới quản lý, an ninh, trật tự xã hội… Tạo sự hỗn loạn, mất trật tự tại các khu vực địa phương, làm méo mó, lệch lạc hoạt động cung cấp sản phẩm, hàng hóa bất động sản. Nó không đúng với chủ trương, đường lối của Nhà nước, cũng như kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch, phát triển kinh tế.
Đồng thời tạo nhiều hệ lụy, đặc biệt xâm phạm các tài nguyên, chức năng về sử dụng đất đai, vi phạm các quy định của pháp luật. Đặc biệt đẩy giá đất đai, nhất là đất đai sản xuất nông nghiệp lên một cách bất thường, vô tội vạ.
Xin cảm ơn ông!
Sau một thời gian đìu hiu vì dịch bệnh Covid-19, cơn sốt đất ở Quảng Trị đã bất ngờ quay lại, đặc biệt "nóng" từ thời điểm giữa tháng 11 đến nay sau khi Tập đoàn Vingroup trúng đấu giá hơn 439,9 tỷ đồng đối với khu đất 132.415m2 thuộc dự án Khu đô thị Thương mại – Dịch vụ nam Đông Hà ở phường Đông Lương (TP Đông Hà). "Ăn theo" dự án này, giá đất ở quanh khu vực này tăng phi mã, đơn cử có mảnh đất diện tích 160m2 trên đường Đại Cồ Việt được chào bán ở mức xấp xỉ 10 tỷ đồng, dù trước đó vài tuần chỉ được rao bán với giá phân nửa. Mảnh đất rộng 140m2 trên đường Trương Công Kỉnh được rao "rẻ sập sàn" là... gần 7 tỷ đồng.
Mới đây nhất, thị trường đất Ba Vì cũng "nổi sóng" sau khi Chính phủ đồng ý với ý kiến của Bộ Xây dựng về việc triển khai quy hoạch trong Khu du lịch Quốc gia Ba Vì - Suối Hai, (huyện Ba Vì, TP Hà Nội). Hiện giá đất khu vực Ba Trại (xã Tản Lĩnh), Thụy An, Cẩm Lĩnh (Ba Vì) lên cơn sốt. Đất vị trí mặt tiền đường đắc địa, được môi giới quảng cáo là gần khu du lịch Suối Hai thuộc các xã này đang có giá 6 - 8 triệu đồng/m2 với diện tích 300 - 1.000m2. Đất sâu bên trong, gần khu du lịch Suối Hai có mức giá từ 1,2 - 2 triệu đồng/m2 với diện tích 1 - 3ha, với những lô đất diện tích hẹp hơn 1.000 - 2.000m2, mức giá bị đẩy lên 3 - 5 triệu đồng/m2.
Những ngày qua, đất rẫy tại Ninh Hoà (Khánh Hòa) cũng lên cơn sốt. Những lô đất tù vài trăm triệu được cò đẩy lên giá 2 tỷ đồng. Mỗi ngày có hàng chục đoàn ô tô đi lùng sục đất, trao tay tiền cọc. Những khu đất trước đây trồng mía, keo đang tăng giá từng ngày, thậm chí từng giờ. Nhiều miếng đất được chốt mua tiền tỷ chỉ trong 10 phút. Lý do vùng quên này lên cơn sốt là nghe thông tin từ các "ông lớn" như Tập đoàn Hòa Phát và KDI Holdings, Tập đoàn FLC, Tập đoàn Sun Group... đổ về đầu tư dự án.
Vũng Áng (Hã Tĩnh) cũng là địa phương được gọi tên trong cơn sốt đất hiện nay. Hiện giá đất các xã phường tại Khu kinh tế Vũng Áng tăng gấp đôi so với nhiều tháng trước, ô tô của người dân nườm nượp đổ về đây để thăm dò mua.
Một số địa phương như Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Dương... giá đất cũng tăng mạnh, hiện tượng "sốt nóng" đất đai bắt đầu xuất hiện. Trong khi tại khu vực phía Nam thì Bà Rịa – Vũng Tàu, Nhơn Trạch, Long Thành (Đồng Nai) cũng đang rục rịch, dự báo cho một cơn sốt đất sắp sửa xảy ra.
