Phát Đạt: Kinh doanh chông chênh, phụ thuộc vay nợ

Tăng phát hành trái phiếu

Phát Đạt vừa thông báo sẽ phát hành tiếp 5.000 trái phiếu với mệnh giá 100 triệu đồng/trái phiếu, để huy động 500 tỷ đồng.

Đây là đợt phát hành trái phiếu lần thứ 10 của Phát Đạt kể từ đầu năm 2021. Tính tổng cộng, trong năm 2021, Phát Đạt đã chào bán tổng cộng 2.765 tỷ đồng trái phiếu.

Hầu hết các lô trái phiếu là trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền, có tài sản đảm bảo là cổ phiếu PDR và được tự do chuyển nhượng. Lãi suất dao động từ 12 - 13%/năm, đáo hạn năm 2023.

Theo thông báo từ Phát Đạt, số tiền này được công ty dồn vào các dự án bất động sản như dự án Trung tâm thương mại và căn hộ cao cấp Astral City (quy mô 3,73ha, tại tỉnh Bình Dương), dự án Hạ tầng kỹ thuật nội bộ khu I - Khu Cổ Đại (quy mô 84,1ha, tại quận 9, TPHCM), hay dự án Khu đô thị du lịch sinh thái Nhơn Hội (Bình Định)…

Năm 2020, Phát Đạt cũng đã phát hành trái phiếu nhiều lần, tổng cộng trị giá hơn 500 tỷ đồng.

So với mặt bằng lãi suất của nhiều đợt phát hành trái phiếu của các công ty cùng ngành bất động sản phát hành cùng thời điểm với PDR, thì mức lãi suất 12 - 13%/năm mà PDR phải trả cho nhà đầu tư là khá cao.

Việc phát hành trái phiếu huy động vốn với số lượng lớn phục vụ cho hoạt động đầu tư kinh doanh cũng khiến nợ phải trả của công ty tăng mạnh.

Theo báo cáo tài chính (BCTC) quý 4/2021, nợ phải trả của Phát Đạt tính đến 31/12/2021 là hơn 13.879 tỷ đồng, tăng gần 30% so với cuối năm 2020. Riêng trong quý 4, nợ phải trả tăng thêm gần 2.000 tỷ đồng.

Trong đó, phần lớn là vay nợ ngắn hạn, hơn 10.000 tỷ đồng. Vay nợ tài chính 3.063 tỷ đồng, tăng 61,3% so với con số cuối năm 2020 là 1.898 tỷ đồng. Nợ phải trả gần gấp 2 lần vốn chủ sở hữu, chiếm 60% tổng cộng nguồn vốn.

Cụ thể, nợ vay ngân hàng là 387 tỷ, dư nợ trái phiếu là 2.355 tỷ (90% là vay dài hạn). Toàn bộ khoản vay trái phiếu tại cuối quý 3 có lãi suất 13%/năm, được đảm bảo bằng cổ phiếu PDR.

Việc dùng cổ phiếu đảm bảo cho việc huy động vốn từ trái phiếu diễn ra trong bối cảnh thị giá PDR tăng đột biến từ năm 2020. Hiện, cổ phiếu PDR giao dịch với mức giá 90.000đ/cổ phiếu cao, gấp nhiều lần so với thời điểm tháng 7/2020. Trong khi ngân hàng đang định giá cổ phiếu PDR ở mức 17.647đ/cổ phiếu.

Ngoài ra, Phát Đạt còn vay 320 tỷ đồng từ Công ty Tài chính TNHH MTV Mirae Asset Việt Nam với lãi suất 11%/năm, đảm bảo bằng 5 triệu cổ phiếu.

Thanh khoản thấp, lãi vẫn tăng?

Tuy nhiên, trong khi liên tục huy động vốn từ trái phiếu để có nguồn lực đầu tư vào các dự án khiến dư nợ tăng cao, thanh khoản của các dự án của Phát Đạt không khả quan, khiến hàng tồn kho tăng cao và mất cân đối dòng tiền.

BCTC quý 4 ghi nhận hàng tồn kho của của Phát Đạt tăng mạnh hơn 2.800 tỷ đồng so với thời điểm đầu năm, lên gần 12.200 tỷ đồng. Hàng tồn kho này chủ yếu đến từ 3 dự án Bình Dương Tower (gần 1.600 tỷ đồng) và Dự án Phước Hải (gần 1.400 tỷ đồng), dự án Trần Phú Đà Nẵng (gần 630 tỷ đồng). Trong khi hàng tồn kho dự án Du lịch sinh thái Nhơn Hội giảm gần 1.100 tỷ đồng, xuống còn 400 tỷ đồng.

Bên cạnh các dự án "dậm chân tại chỗ" nhiều năm như The Everrich 2, The Everich 3, Phát Đạt nhận chuyển nhượng thêm một số dự án mới như Dự án Bình Dương Tower, Dự án Phước Hải.

Hàng tồn kho tăng cao cũng dẫn đến việc Phát Đạt âm dòng tiền kinh doanh 21 tỷ đồng, trong khi quý 4 năm trước dương 2.500 tỷ đồng.

Hàng tồn kho lớn làm nhà đầu tư lo ngại, do tạo sức ép lên doanh thu và lợi nhuận của doanh nghiệp. Mặt khác, nếu hàng tồn kho quá lâu, doanh nghiệp buộc phải trích lập dự phòng giảm giá, khiến lợi nhuận sụt giảm.

Trước đó, trong quý 3 ban lãnh đạo Phát Đạt cho biết sẽ tiếp tục bàn giao cho khách hàng các nền đất của Khu thấp tầng dự án phân khu số 9 thuộc Khu đô thị du lịch sinh thái Nhơn Hội, Bình Định. Đồng thời, chuyển nhượng một phần Khu chung cư cao tầng Dự án Phân khu số 4 và Phân khu số 9 thuộc Khu đô thị du lịch sinh thái Nhơn Hội, Bình Định.

Động thái này giúp Phát Đạt thu về gần 1.213 tỷ doanh thu, giúp BCTC quý 4/2021 của Phát Đạt vẫn khá “đẹp”, khi lãi kỷ lục 751 tỷ đồng, nâng tổng lợi nhuận sau thuế cả năm lên 1.860 tỷ đồng, tăng 52,4% so với số lãi hơn 1.220 tỷ đồng đạt được năm 2020.

Công ty CP phát triển bất động sản Phát Đạt (PDR) thành lập năm 2004, trở thành công ty đại chúng vào năm 2008, vốn điều lệ là 1,298 tỷ đồng.

Đến năm 2010, cổ phiếu của doanh nghiệp được chính thức niêm yết trên sàn giao dịch HoSE.

Lĩnh vực kinh doanh cốt lõi của PDR là bất động sản dân dụng. Công ty cũng đã triển khai thêm mảng bất động sản công nghiệp.