Nếm “trái đắng” vì ký hợp đồng giao dịch với bên “làm chứng”

Tiền đã đưa, khó thu hồi

Hàng chục khách hàng đã kéo đến trụ sở Công ty TNHH Dịch vụ xây dựng Thiên Ân Phát tại số 8 Đặng Văn Bi, Khu phố 4, phường Bình Thọ, quận Thủ Đức căng băng rôn để đòi lại tiền. Những khách hàng này cũng đã gửi đơn lên các cơ quan chức năng, cho rằng bà Huỳnh Thị Hạnh Phúc, ngụ khu phố 9, phường Trường Thọ, quận 9, TPHCM có dấu hiệu lừa đảo, chiếm đoạt tài sản khi cùng công ty môi giới bất động sản Thủ Đức “vẽ” ra dự án để bán đất nền và thu nhiều chục tỷ đồng.

Ông Trịnh Viết Sơn, khách hàng mua đất tại khu dân cư Bưng Ông Thoàn 2 (quận 9, TPHCM) cho biết, cuối năm 2017, ông và nhiều khách hàng khác được Công ty TNHH DV Đầu tư Môi giới bất động sản Thủ Đức (gọi tắt là Công ty Môi giới BĐS Thủ Đức) nằm trên đường Nguyễn Duy Trinh, phường Long Trường, quận 9, TPHCM, chào bán đất nền theo bản đồ phân lô đường Bưng Ông Thoàn 2 (phường Phú Hữu, quận 9) do chính công ty này phát triển. Chủ đầu tư là bà Huỳnh Thị Hạnh Phúc, còn đất dự án có số thửa 878, 515, 1344 tờ bản đồ số 9, phường Phú Hữu.

UBND phường Phú Hữu đã gắn bảng thông báo về pháp lý của khu đất này.

Qua chào mời, ông Trịnh Viết Sơn và nhiều người đã chấp thuận đầu tư mua đất nền tại dự án này. Trong thời gian từ tháng 12/2017 đến tháng 1/2018, ông Sơn và những người còn lại đã nhận chuyển nhượng tổng cộng 45 nền đất thông qua "hợp đồng đặt cọc đất nền Bưng Ông Thoàn 2, phường Phú Hữu, quận 9" do Công ty Môi giới BĐS Thủ Đức soạn, ký và đóng dấu với tư cách là “bên làm chứng”, nội dung bên trong là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (nền nhà) với giá cả và tiến độ thanh toán. Nội dung này được phía Công ty Môi giới BĐS Thủ Đức giải thích là để lách luật.

Cụ thể, theo hợp đồng, những người này mua đất với giá dao động từ 28,2 - 31,5 triệu đồng/m2, thành tiền 1,466 - 2,2 tỷ đồng/nền, thanh toán thành 5 đợt. Trong đó, Công ty Môi giới BĐS Thủ Đức là bên nhận thanh toán tiền đất và ký tên trong hợp đồng với tư cách người làm chứng để bảo đảm thông tin liên lạc cho khách hàng, bảo đảm đúng quy định Nhà nước.

Dù vậy, sau khi khách hàng thanh toán 3 đợt đầu theo hợp đồng, thu tổng số tiền hơn 54 tỷ đồng, đến thời hạn 8 tháng, phải ký hợp đồng công chứng như cam kết, thì chủ đầu tư không thực hiện và tìm cách né tránh khách hàng.

Khách hàng mua đất đã nhiều lần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp giấy tờ chứng minh pháp lý của dự án như quảng cáo, nhưng bà Huỳnh Thị Hạnh Phúc không đưa ra được. Thậm chí, một số khách hàng chấp nhận thiệt thòi, yêu cầu thanh lý hợp đồng, nhưng bà Phúc vẫn trốn tránh, không trả tiền như hứa hẹn.

Dự án “ma”

Theo tìm hiểu của PV, khu đất mà bà Huỳnh Thị Hạnh Phúc “vẽ” dự án khu dân cư Bưng Ông Thoàn 2, phường Phú Hữu, quận 9, TPHCM thuộc các thửa đất 876, 515, 1344, tờ bản đồ số 9 do bà Phạm Thị Liên (ngụ quận 3, TPHCM) đứng tên. Cuối năm 2017, bà Liên đã ủy quyền cho bà Phúc theo hợp đồng 42119. Sau đó, khu đất này đã được chuyển đổi mục đích sử dụng và nhập chung với một thửa đất khác với tổng diện tích trên 7.200m2.

Tuy nhiên, bà Phúc không tiếp tục thực hiện việc lập hồ sơ tách thửa để chuyển nhượng cho người mua mà đem diện tích đất đã bán đi thế chấp tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Chi nhánh Xuyên Á (quận 12, TPHCM).

Và mới đây, ông Nguyễn Chí Thọ, người đứng tên hộ cho bà Phúc, đã chuyển nhượng thửa đất trên cho một người khác tên là Triệu Minh Nguyên (vào ngày 3/10/2019) nhưng che giấu và cũng không trả tiền cho nhóm 38 khách hàng đã mua đất tại đây.

Trước những phản ánh của người dân, UBND quận 9 cho biết, một phần khu đất nói trên được quy hoạch là đất nhà ở xây dựng thấp tầng. Cũng theo chính quyền quận 9, thửa đất 1344, tờ bản đồ 9 (TL năm 2003), diện tích 6.824,3m2, mục đích sử dụng đất ở, quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2.000 khu dân cư dọc đường Bưng Ông Thoàn, nhưng đến nay cơ quan chức năng vẫn chưa phê duyệt cho phép phân lô, tách thửa.

Vì vậy, các hợp đồng giao dịch dưới mọi hình thức tại dự án khu dân cư Bưng Ông Thoàn 2 là chưa đúng quy định của pháp luật. Để tránh nguy cơ có thêm người dân bị thiệt hại, mới đây UBND phường Phú Hữu đã gắn bảng thông báo cụ thể về tình trạng pháp lý của khu đất này.

Theo Luật sư Trần Minh Cường, Đoàn Luật sư TPHCM, thông thường các dấu hiệu chiếm dụng vốn, lừa đảo thể hiện rõ nhất khi đến hạn bàn giao nền đất, bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay thực hiện việc cam kết trả tiền thuê, mua khi đến hạn... các chủ đầu tư thường dùng nhiều lý do để kéo dài, trì hoãn. Thậm chí tuyên bố thách thức nhà đầu tư đi kiện nhằm kéo dài việc chiếm dụng vốn, cố tình không hoàn trả số tiền đã nhận từ khách hàng, trong khi không thực hiện đúng các điều khoản đã cam kết.

Thực tế, việc triển khai và bán một sản phẩm bất động sản chịu sự điều chỉnh của rất nhiều quy phạm pháp luật có liên quan như: Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Quy hoạch, Luật Xây dựng, Luật Bảo vệ môi trường... Tất cả hành vi vi phạm của chủ đầu tư đều có các chế tài xử lý.

Tuy nhiên, dù có đầy đủ các quy định của pháp luật cũng như chế tài rất cụ thể và chi tiết nhưng thực tế vẫn xảy ra tình trạng lừa đảo BĐS là do pháp luật còn kẽ hở. Chẳng hạn như việc huy động vốn thông qua các phiếu giữ chỗ, hợp đồng góp vốn, đặt cọc, nguyên tắc đặt cọc... là biến tướng của việc huy động vốn trái pháp luật, khi BĐS đó chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, dẫn đến rủi ro cho khách hàng và gây khó khăn trong công tác quản lý nhà nước.

Bên cạnh đó, việc quản lý, giám sát và theo dõi thực trạng về công tác quản lý đất đai tại nhiều địa phương quá lỏng lẻo, thậm chí có tình trạng tiêu cực, cán bộ làm ngơ cho sai phạm. Việc chậm trễ, đùn đẩy của cơ quan công an khi cho rằng những vụ lừa đảo BĐS đã xảy ra chỉ là giao dịch dân sự để không xử lý; khi phát hiện những vi phạm hành chính trong lĩnh vực nhà đất cũng không chuyển cho cơ quan thẩm quyền là nguyên nhân dẫn đến tình trạng công ty kinh doanh, môi giới BĐS lộng hành.