Khó giảm giá
Theo báo cáo thị trường nhà ở TPHCM quý 1/2020 của CBRE Việt Nam, các dự án mới gia nhập thị trường trong mùa dịch Covid-19 sụt giảm mạnh về số lượng, nhưng giá bán bình quân lại tăng 15% theo phương pháp đối chiếu mặt bằng giá cùng khu vực. Đây là giá ghi nhận được từ thị trường sơ cấp, các chủ đầu tư chào bán lần đầu và được so sánh với giá các dự án tọa lạc tại vị trí tương đồng đã chào bán trước năm 2020.
Theo CBRE Việt Nam, các dự án mới tăng giá so với dự án cũ cùng khu vực vì nguồn cung hạn chế, thời gian hoàn thành thủ tục pháp lý để đủ điều kiện mở bán ngày càng kéo dài, chi phí đầu vào cao... nên giá thành (đầu ra) tăng so với trước đây.
Dữ liệu khảo sát thị trường bất động sản trực tuyến của kênh Batdongsan.com.vn cho biết, Covid-19 đã tác động tiêu cực đến thị trường online. Trên các chợ địa ốc trực tuyến, mức giá chào thuê giảm mạnh (giảm cao nhất 10%), song giá chào bán vẫn đi ngang. Theo giải thích của đơn vị này, giá rao bán tài sản đăng tin trên các sàn trực tuyến được hiểu là giá kỳ vọng. Sở dĩ xảy ra tình trạng giữ giá này là do nhà đầu tư đang nắm giữ tài sản vẫn tin vào khả năng phục hồi trong trung hạn.
Trong khi đó, theo nhận định của Tổng Giám đốc Công ty Việt An Hòa - ông Trần Khánh Quang - giá chào bán nhà đất không giảm công khai mà được thể hiện qua các thương lượng âm thầm trong mùa dịch. Trong thời gian dịch bệnh diễn biến phức tạp, thậm chí kể cả giai đoạn hậu Covid-19, việc thương lượng, mặc cả để đạt được mức giảm giá trên dưới 10% khá phổ biến trên thị trường thứ cấp. Đây chưa phải là mức giảm giá sâu, nhưng được xem là biên độ điều chỉnh hợp lý trong vòng 3 tháng dịch bệnh tác động thị trường.
Ông Quang phân tích, trong quý vừa qua, giá tài sản chưa giảm sâu vì giới đầu cơ bất động sản đang dùng đòn bẩy tài chính vẫn xoay sở, thu xếp được dòng tiền, nên chưa bị ảnh hưởng nhiều trong ngắn hạn. Tuy nhiên, nếu khó khăn kéo dài, nhóm nhà đầu cơ này có khả năng phải bán dưới giá kỳ vọng, thậm chí bán lỗ để giải tỏa nợ và chi phí tài chính. Chuyên gia này cho rằng diễn biến giá bất động sản trong những quý còn lại của năm 2020 sẽ phụ thuộc rất lớn vào khả năng kiểm soát dịch bệnh của Việt Nam và khu vực.
 |
| Giá nhà đất sẽ khó giảm giá sau dịch Covid-19. |
Chính sách vĩ mô ổn định
Trao đổi xung quanh câu chuyện thị trường, ông Ngô Quang Phúc, Tổng Giám đốc Phú Đông Group cho rằng, tâm lý chờ đợi bất động sản giảm giá để mua là điều dễ hiểu. Về nguyên lý, sau mỗi đợt khủng hoảng giá bất động sản sẽ giảm là đúng. Nhưng thực tế thị trường hiện nay thì chưa hẳn đã đúng.
Theo ông Phúc, yếu tố vĩ mô đang rất ổn định để hỗ trợ cho thị trường bất động sản. Cụ thể, Việt Nam đang kiểm soát dịch bệnh tốt, đầu tư công tạo ra dòng tiền lớn trong dân, chính sách điều hành tiền tệ của ngân hàng mở, thúc đẩy hoạt động cho vay, lãi suất giảm xuống…
“Như vậy, khi nguồn tiền trong nền kinh tế tốt lên thì giá bất động sản đâu có thể giảm được. Thị trường bất động sản chỉ chết khi mà ngân hàng không cho vay nữa. Còn hiện nay, ngân hàng đang cho vay có kiểm soát với bất động sản, trong đó kiểm soát vào phân khúc không thiết yếu, đó là những sản phẩm có giá quá cao, không đáp ứng nhu cầu ở thực của đại đa số”, ông Phúc nhấn mạnh.
Cũng theo ông Phúc, giá bất động sản chỉ giảm khi nền kinh tế Việt Nam không tăng tiêu dùng nội bộ, không đặt chỉ tiêu tăng trưởng GPD 5%/năm và chính sách tiền tệ thắt chặt. Nhưng bản thân bối cảnh hiện nay lại đang ngược lại, Việt Nam đang kích cầu nội bộ, chỉ tiêu tăng trưởng 5% GDP trong năm 2020, dân số 100 triệu người là nguồn cầu thị trường rất lớn. Vì thế, xét tổng quan, kinh tế vĩ mô đang ổn định, thị trường bất động sản vẫn sẽ còn phát triển. Chỉ những dòng sản phẩm không phải thiết yếu thì có lẽ phải điều chỉnh lại giá cả cho phù hợp.
“Bị ảnh hưởng bởi dịch có thể sức mua của thị trường đi xuống 1 - 2 tháng rồi lại sẽ đi lên. Hiện tượng bán tháo một vài tài sản trên thị trường chủ yếu rơi vào tài sản giá cao, chỉ diễn ra lẻ tẻ không đại diện cho xu hướng của thị trường” - ông Phúc khẳng định.
Phân tích thêm về lý do bất động sản không thể giảm giá trong thời gian tới, ông Ngô Quang Phúc còn chỉ ra 4 yếu tố cấu thành giá của một sản phẩm bán ra thị trường. Hầu như 4 yếu tố này không giảm, thậm chí còn tăng thì giá bất động sản không thể nào giảm.
Cụ thể, 4 yếu tố bao gồm: Quỹ đất, hiện quỹ đất ở trung tâm hay ngoài trung tâm đã rất khan hiếm, không còn dồi dào như trước. Việc doanh nghiệp sở hữu được quỹ đất để phát triển dự án là điều không còn dễ dàng. Chính vì sự khan hiếm nên giá thành chắc chắn sẽ tăng.
Tiếp theo, chi phí xây dựng: So với 3 - 4 năm trước mọi chi phí về nhân công, vật liệu xây dựng… để làm nên một dự án đều tăng. Điều này có nghĩa là giá thành bán ra không thể giảm được.
Theo ông Phúc, chi phí tài chính cho một dự án hiện nay rất cao. Thủ tục pháp lý ngày càng chậm trễ, nghĩa là doanh nghiệp mất nhiều thời gian hơn để hoàn thành dự án. Chẳng hạn, mua một dự án 200 tỷ đồng, một năm doanh nghiệp phải trả 24 tỷ đồng tiền lãi, nếu pháp lý kéo dài đến 3 năm thì doanh nghiệp phải trả hơn 70 tỷ đồng tiền lãi. Nghĩa là chi phí tài chính của đất tăng lên, cộng vào giá thành bán ra thì rất khó để bất động sản có thể giảm giá sâu được.
Yếu tố cuối cùng là lợi nhuận kỳ vọng của nhà đầu tư. Đây là yếu tố chủ quan, có thể cân chỉnh được ở mỗi chủ đầu tư. Nhưng khi mà 3 yếu tố cấu thành nên giá sản phẩm đều tăng, chỉ có 1 yếu tố này linh động được thì cũng rất khó để thúc đẩy cho giá bất động sản đi xuống.
“Như vậy, thị trường bất động sản hiện đang ở trạng thái rất ổn định. Bản thân người mua cũng rất nhạy cảm. Trong lúc này, khi mà nhiều người nhìn thị trường theo góc lo lắng, sợ hãi thì lại là cơ hội cho những người dũng cảm vào thị trường, nắm chắc được phần thắng” - ông Phúc nhấn mạnh.
