Từ ngày 10/10, Hà Nội bắt đầu lấy ý kiến về dự thảo nghị quyết xử lý các tồn tại, vi phạm về đất đai, trật tự xây dựng tại 12 dự án liên quan đến các doanh nghiệp do ông Lê Thanh Thản đại diện, quản lý, sở hữu, góp vốn hoặc hợp tác đầu tư.

Danh mục gồm CT6 Kiến Hưng, Đại Thanh, CT5 Tân Triều, Khu nhà ở Xa La; dự án nhà ở CT11, CT12 tại khu đô thị Kim Văn - Kim Lũ; các tòa nhà VP3, VP5, VP6 và các tổ hợp HH1, HH2, HH3, HH4 tại khu vực Linh Đàm. Trong đó, CT11 và CT12 được tính chung là một dự án.

Ba nhóm công trình: Được tồn tại, tồn tại có điều kiện và phải tháo dỡ

Theo UBND TP Hà Nội, vi phạm tại nhiều dự án đã kéo dài, trong khi các tòa nhà đã bàn giao và cư dân sinh sống ổn định. Việc buộc tháo dỡ diện tích vi phạm, di dời số lượng lớn người dân có thể ảnh hưởng đến trật tự, an sinh xã hội.

Dự thảo xác định việc khắc phục hậu quả phải bảo đảm thượng tôn pháp luật, khách quan, công bằng, đồng thời bảo đảm trật tự, an toàn, an sinh xã hội và quyền, lợi ích hợp pháp của người dân.

Việc áp dụng cơ chế đặc thù không làm thay đổi bản chất hành vi vi phạm đã được xác định, không làm mất hiệu lực của các kết luận thanh tra, kiểm tra, bản án và quyết định xử lý đã có hiệu lực pháp luật. Việc xem xét cho phép công trình, phần công trình vi phạm tiếp tục tồn tại theo hiện trạng là biện pháp khắc phục hậu quả theo cơ chế đặc thù, không phải hợp thức hóa hành vi vi phạm.

Theo dự thảo, công trình, hạng mục hoặc phần công trình xây dựng không đúng quy hoạch, giấy phép xây dựng tại các dự án được phân thành 3 nhóm.

Nhóm 1: Được tồn tại theo hiện trạng. Công trình phải đáp ứng đồng thời các tiêu chí: đã xây dựng hoàn thành, đưa vào sử dụng thực tế, không có tranh chấp về đất đai, xây dựng; bảo đảm an toàn chịu lực, phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ; không ảnh hưởng đến công trình lân cận.

Hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phải đáp ứng quy mô dân số thực tế hoặc được bổ sung theo phương án khắc phục. Công trình phải bảo đảm kiến trúc cảnh quan, hình khối hài hòa với không gian đô thị xung quanh; không vi phạm chỉ giới đường đỏ, hành lang bảo vệ công trình hạ tầng kỹ thuật, hành lang an toàn giao thông và quy định về tĩnh không.

Nhóm 2: Được tồn tại có điều kiện. Đây là những công trình chưa đáp ứng một hoặc một số tiêu chí về tình trạng hoàn thành, đưa vào sử dụng thực tế, tranh chấp đất đai, xây dựng hoặc khả năng đáp ứng của hạ tầng.

Các hạn chế phải có khả năng khắc phục bằng giải pháp kỹ thuật, bổ sung hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội để đáp ứng quy mô dân số thực tế hoặc di dời cư dân tại các căn hộ, chuyển đổi công năng sử dụng.

Nhóm 3: Phải tháo dỡ. Nhóm này gồm các công trình không đáp ứng tiêu chí về an toàn chịu lực, phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ; ảnh hưởng đến công trình lân cận; không bảo đảm yêu cầu về kiến trúc cảnh quan, hình khối công trình; vi phạm chỉ giới đường đỏ, hành lang bảo vệ công trình hạ tầng kỹ thuật, hành lang an toàn giao thông và quy định về tĩnh không.

Ngoài ra, nhóm 3 còn gồm công trình không thể khắc phục các tiêu chí còn lại theo quy định đối với nhóm 2; nhà ở thấp tầng xây dựng trên đất quy hoạch hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đất quốc phòng, an ninh hoặc hành lang bảo vệ công trình mà không thể điều chỉnh quy hoạch.

Danh mục cụ thể sẽ do UBND TP Hà Nội quyết định trên cơ sở hồ sơ rà soát, đánh giá của cơ quan chuyên môn.

Về di dời, đối với nhóm 1, dự thảo quy định phải di dời cư dân và tài sản khỏi các căn hộ, diện tích vi phạm tại khối đế, tầng kỹ thuật, nhà sinh hoạt cộng đồng để hoàn trả công năng theo quy hoạch được duyệt hoặc chuyển sang phục vụ cộng đồng.

Đối với nhóm 2, nếu việc bổ sung hạ tầng theo phương án do chủ đầu tư đề xuất vẫn không đáp ứng yêu cầu về số căn hộ, dân số tăng thêm, việc di dời được thực hiện theo thứ tự ưu tiên.

Trước hết là các căn hộ, diện tích vi phạm tại khối đế, tầng kỹ thuật, nhà sinh hoạt cộng đồng. Tiếp đến là các căn hộ thuộc phần công trình xây vượt số tầng so với giấy phép xây dựng hoặc quy hoạch chi tiết được duyệt.

Đối với nhóm 3, toàn bộ cư dân và tài sản phải di dời. Việc tháo dỡ phải bảo đảm an toàn cho cư dân, an toàn chịu lực của công trình và các công trình liền kề.

Trường hợp không thể tháo dỡ, dự thảo quy định chuyển đổi công năng sử dụng nhằm tăng tiện ích cho cư dân và khu vực, đồng thời không làm tăng áp lực lên hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.

Chủ đầu tư chịu toàn bộ chi phí, hoàn tất hồ sơ cấp sổ

Trước khi tổ chức di dời, chủ đầu tư phải lập danh sách các căn hộ có cư dân phải di dời, xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng và các quyền lợi hợp pháp khác của từng trường hợp.

Chủ đầu tư phải xây dựng, công khai phương án di dời; lấy ý kiến đồng thuận của cư dân về bồi thường, hỗ trợ, tạm cư và các nội dung liên quan; bảo đảm kinh phí di dời, hỗ trợ nơi ở tạm thời trước khi thực hiện xong phương án khắc phục hậu quả.

Nếu chủ đầu tư không thực hiện trách nhiệm này, UBND TP áp dụng các biện pháp theo thẩm quyền và quy định pháp luật có liên quan.

Người mua căn hộ thuộc diện phải di dời được chủ động lựa chọn, thỏa thuận với chủ đầu tư một trong các phương thức: nhận tiền đền bù, bồi thường, hỗ trợ hoặc chuyển sang căn hộ, nhà ở tương đương tại dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện kinh doanh do chủ đầu tư thực hiện.

Người đủ điều kiện theo Luật Nhà ở được ưu tiên mua, thuê mua nhà ở xã hội không qua bốc thăm tại các dự án do chủ đầu tư thực hiện.

Dự thảo quy định chủ đầu tư chịu toàn bộ kinh phí khắc phục hậu quả, di dời, bồi thường, hỗ trợ tạm cư, tháo dỡ, hoàn trả và bổ sung hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Ngân sách nhà nước không được sử dụng để chi trả các chi phí do vi phạm của chủ đầu tư gây ra. Kinh phí thực hiện được bảo đảm bằng tiền ký quỹ và tài sản của chủ đầu tư.

Đối với công trình, dự án được phép tồn tại, chủ đầu tư vẫn phải nộp lại khoản lợi bất hợp pháp từ phần vi phạm trật tự xây dựng.

Khoản tiền này được tính bằng tổng diện tích sàn xây dựng vi phạm tăng thêm so với quy hoạch, giấy phép xây dựng, nhân với đơn giá xây dựng 1 m² theo giá trị suất vốn đầu tư tại thời điểm công trình, dự án được đưa vào sử dụng thực tế, sau đó nhân với 50%.

Chủ đầu tư trực tiếp nộp khoản tiền này vào ngân sách thành phố thông qua Kho bạc Nhà nước Hà Nội theo thời hạn ghi trong quyết định xử lý.

Nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với các dự án, công trình được phép tồn tại được xác định theo giá đất tại bảng giá đất nhân với hệ số do UBND TP quy định tại thời điểm chấp thuận cho công trình, hạng mục công trình tồn tại theo hiện trạng.

Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính về xây dựng và đất đai, chủ đầu tư phải hoàn tất hồ sơ, gửi cơ quan chức năng để thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người mua nhà.

Trường hợp chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính nhưng không hoàn tất hồ sơ gửi cơ quan chức năng, người mua nhà được trực tiếp nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận. Cơ quan cấp giấy chứng nhận có trách nhiệm tiếp nhận, giải quyết.

Đề xuất cơ chế đặc thù để xử lý tồn tại

Đánh giá thực trạng các quan hệ xã hội liên quan đến dự thảo nghị quyết, Sở Xây dựng cho biết các dự án đã được xây dựng từ lâu, đến nay cư dân đã sinh sống ổn định. Một số dự án đã được Sở Tài nguyên và Môi trường trước khi sáp nhập cấp giấy chứng nhận cho các căn hộ.

Theo Sở Xây dựng, việc buộc tháo dỡ công trình vi phạm và di dời toàn bộ cư dân tại các căn hộ thuộc phần diện tích vi phạm theo đúng quy định, với số lượng lớn, có thể ảnh hưởng đến trật tự, an sinh xã hội và dẫn đến khiếu kiện tập trung đông người.

Vì vậy, việc xử lý phải bảo đảm thượng tôn pháp luật, mọi vi phạm đều được xử lý, đồng thời tính đến yêu cầu bảo đảm trật tự, an toàn và an sinh xã hội.

Trên cơ sở đánh giá thực trạng, Sở Xây dựng đề nghị UBND TP Hà Nội xem xét, trình HĐND TP ban hành nghị quyết quy định cơ chế, chính sách đặc thù và biện pháp khắc phục hậu quả, nhằm giải quyết các tồn tại, vi phạm về đất đai, trật tự xây dựng gắn với tái thiết, chỉnh trang đô thị tại 12 dự án thuộc các doanh nghiệp liên quan đến ông Lê Thanh Thản.