UBND TP Hà Nội vừa ban hành kế hoạch xử lý vi phạm, khắc phục hậu quả và bảo đảm an sinh xã hội đối với 12 dự án nhà ở thuộc hệ sinh thái Tập đoàn Mường Thanh. Trong đó, có tổ hợp chung cư vạn dân HH Linh Đàm. Thành phố sẽ rà soát đến từng công trình, tầng và căn hộ để xác định rõ trường hợp được phép tồn tại, trường hợp phải di dời hoặc phá dỡ, đồng thời tính phương án bảo đảm quyền lợi người dân.

Trước nỗi lo lắng về quyền lợi và cuộc sống của hàng chục nghìn cư dân, PV Tri thức và Cuộc sống đã có cuộc trao đổi với TS.LS Đặng Văn Cường, Trưởng Văn phòng Luật sư Chính Pháp xung quanh vấn đề trên.

Không để người dân phải gánh chịu hậu quả của sai phạm

Thông tin Hà Nội xây dựng kế hoạch rà soát, phân loại và xử lý 12 dự án, công trình thuộc hệ sinh thái Mường Thanh là thông tin rất đáng chú ý, ông nhìn nhận vụ việc này ra sao?

- Có thể nói đây là một vụ việc có tính chất đặc biệt phức tạp bởi phạm vi rà soát rất rộng, liên quan đến nhiều dự án, nhiều tòa nhà, nhiều tầng và số lượng căn hộ rất lớn. Thành phố dự kiến rà soát đến từng tầng, từng căn hộ để xác định phần công trình được phép tồn tại và phần phải di dời, phá dỡ. Cần hiểu chính xác rằng việc đưa 12 dự án vào diện xử lý không có nghĩa là toàn bộ các tòa nhà, toàn bộ căn hộ tại 12 dự án đều phải phá dỡ hoặc toàn bộ cư dân đều phải di dời. Đây là quá trình rà soát, phân loại và lựa chọn biện pháp xử lý đối với từng trường hợp cụ thể.

Các vi phạm được xem xét không chỉ liên quan đến xây dựng vượt tầng mà còn có những vấn đề về quy hoạch, đất đai, chuyển nhượng dự án, nghĩa vụ tài chính, thay đổi công năng, gia tăng số lượng căn hộ, dân số và các yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy. Riêng tại HH Linh Đàm, thông tin công bố cho thấy công trình được phê duyệt 27 tầng nhưng thực tế có tòa từ 36 đến 41 tầng.

Đây là một vụ việc có quy mô lớn, tồn tại trong thời gian dài và tác động trực tiếp đến đời sống của hàng chục nghìn người dân. Bởi vậy, việc xử lý cần vừa bảo đảm tính nghiêm minh của pháp luật, vừa phải giải quyết hài hòa quyền và lợi ích hợp pháp của những người mua nhà, tránh để người dân trở thành người cuối cùng phải gánh chịu hậu quả của sai phạm mà họ không gây ra.

Có ý kiến cho rằng, không vì bảo vệ người mua nhà mà hợp thức hóa sai phạm của chủ đầu tư nhưng cũng không thể để người mua gánh hậu quả, ý kiến luật sư về việc này?

- Tôi cho rằng có hai nhóm quan hệ pháp luật cần được phân định rõ ràng. Thứ nhất là quan hệ pháp luật hành chính giữa Nhà nước với chủ đầu tư, doanh nghiệp có hành vi vi phạm. Trong đó, cơ quan có thẩm quyền căn cứ vào pháp luật để kiểm tra, xác định vi phạm và áp dụng biện pháp xử lý tương ứng. Chủ thể vi phạm phải chấp hành quyết định xử lý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, thực hiện các biện pháp khắc phục hậu quả và các nghĩa vụ khác theo quy định.

Luật Xử lý vi phạm hành chính quy định tại Điều 28 về các biện pháp khắc phục hậu quả, trong đó có buộc phá dỡ công trình, phần công trình xây dựng không có giấy phép hoặc xây dựng không đúng với giấy phép. Điều 30 của luật này cũng quy định cá nhân, tổ chức vi phạm phải phá dỡ công trình, phần công trình vi phạm; trường hợp không tự nguyện thực hiện thì bị cưỡng chế thực hiện. Trong lĩnh vực xây dựng, Nghị định 16/2022/NĐ-CP cũng quy định nhiều biện pháp khắc phục hậu quả tương ứng với từng hành vi vi phạm.

Như vậy, nếu cơ quan có thẩm quyền xác định một phần công trình xây dựng là vi phạm và thuộc trường hợp phải tháo dỡ, về nguyên tắc, không thể lấy quan hệ mua bán giữa chủ đầu tư với người dân làm lý do để hợp pháp hóa phần công trình vi phạm. Nói cách khác, Nhà nước xử lý vi phạm về trật tự xây dựng là một chuyện; còn việc chủ đầu tư phải giải quyết hậu quả về tài sản với khách hàng lại là một quan hệ pháp luật khác.

Cần nhìn nhận một cách cân bằng là vấn đề trách nhiệm 3 bên: Cơ quan quản lý nhà nước, chủ đầu tư và người mua căn hộ. Nếu một công trình được xác định là xây dựng sai phép, vượt quy hoạch hoặc có phần diện tích không đủ điều kiện pháp lý để tồn tại, Nhà nước phải xử lý theo pháp luật. Không thể vì có người dân đã mua căn hộ mà mặc nhiên công nhận phần công trình vi phạm. Ở chiều ngược lại, không thể để người dân đã bỏ tiền mua nhà, nhiều trường hợp đã nhận bàn giao và sinh sống ổn định trong nhiều năm, phải tự mình gánh chịu toàn bộ hậu quả của sai phạm do chủ đầu tư gây ra.

Đây chính là lý do việc xử lý 12 dự án không chỉ là câu chuyện xử phạt hành chính hay phá dỡ công trình, mà còn là bài toán về trách nhiệm dân sự, bảo vệ người tiêu dùng và an sinh xã hội.

Theo thông tin của TP Hà Nội, đối với những căn hộ phải di dời, dự kiến có các phương án như bố trí người dân sang nhà ở khác hoặc chủ đầu tư thỏa thuận mua lại căn hộ; trong thời gian chờ chỗ ở mới, chủ đầu tư phải thỏa thuận hỗ trợ chi phí thuê nhà. Với một số trường hợp, phương án mua lại được xác định trên cơ sở giá thị trường. Đây là hướng tiếp cận cần thiết, bởi xử lý sai phạm phải đi cùng với xử lý hậu quả. Quan hệ giữa chủ đầu tư và người mua căn hộ là quan hệ dân sự – kinh doanh bất động sản.

Thứ hai là quan hệ giữa chủ đầu tư với người mua căn hộ.Đây trước hết là quan hệ hợp đồng, chịu sự điều chỉnh của Bộ luật Dân sự, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và, trong trường hợp người mua là người tiêu dùng, còn có các quy định của Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng. Theo đó, nếu sau quá trình rà soát, cơ quan chức năng xác định một căn hộ hoặc một phần diện tích mà người dân đã mua không đủ điều kiện pháp lý để tồn tại hoặc không đủ điều kiện để thực hiện giao dịch theo quy định, trách nhiệm của chủ đầu tư đối với khách hàng phải được xem xét một cách đầy đủ.

Phá dỡ căn hộ, trách nhiệm của chủ đầu tư với người mua nhà ra sao?

Nếu căn hộ phải di dời, phá dỡ, chủ đầu tư có phải chịu trách nhiệm với người mua hay không?

Về nguyên tắc, nếu nguyên nhân dẫn đến việc người mua phải di dời, mất quyền sử dụng căn hộ hoặc hợp đồng không thể tiếp tục thực hiện xuất phát từ hành vi vi phạm của chủ đầu tư, chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm tương ứng theo hợp đồng và quy định pháp luật.

Tuy nhiên, cần phân biệt hai tình huống. Một là hợp đồng vẫn có thể tiếp tục thực hiện, chẳng hạn phần công trình được phép tồn tại sau khi chủ đầu tư hoàn thành các thủ tục pháp lý, nghĩa vụ tài chính, khắc phục các vi phạm về xây dựng, an toàn, phòng cháy, chữa cháy…Trong trường hợp này, mục tiêu trước hết là tạo điều kiện để chủ đầu tư khắc phục vi phạm, hoàn thiện hồ sơ pháp lý và bảo đảm quyền lợi của người mua.

Theo kế hoạch của Hà Nội, với phần diện tích được phép tồn tại, chủ đầu tư phải tiếp tục hoàn thiện các thủ tục về đầu tư, quy hoạch, đất đai, xây dựng, nghĩa vụ tài chính và khắc phục các yêu cầu về an toàn, phòng cháy, chữa cháy. Chỉ sau khi đáp ứng các điều kiện theo quy định mới xem xét việc cấp Giấy chứng nhận cho căn hộ đủ điều kiện.

Hai là hợp đồng không thể tiếp tục thực hiện, như căn hộ nằm trong phần công trình buộc phải di dời, phá dỡ hoặc đối tượng giao dịch không còn khả năng được pháp luật công nhận. Khi đó cần xem xét việc chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng, hoàn trả những gì các bên đã nhận và giải quyết trách nhiệm bồi thường thiệt hại nếu có căn cứ.

Cần lưu ý rằng không phải cứ có vi phạm về xây dựng là đương nhiên toàn bộ hợp đồng mua bán căn hộ bị vô hiệu. Việc hợp đồng có vô hiệu hay không phải được đánh giá dựa trên đối tượng của hợp đồng, nội dung giao dịch, quy định pháp luật tại thời điểm giao kết và bản chất của vi phạm.

Nếu giao dịch thuộc trường hợp vô hiệu theo Bộ luật Dân sự thì hậu quả pháp lý được xử lý theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015: giao dịch vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập; các bên phải khôi phục tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

Trong trường hợp không phải là giao dịch vô hiệu mà là vi phạm nghĩa vụ hợp đồng, Điều 360 Bộ luật Dân sự quy định bên có nghĩa vụ mà gây thiệt hại phải bồi thường toàn bộ thiệt hại, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác. Điều 361 xác định thiệt hại về vật chất bao gồm tổn thất thực tế, chi phí hợp lý để ngăn chặn, hạn chế, khắc phục thiệt hại, thu nhập thực tế bị mất hoặc giảm sút.

Điều 419 Bộ luật Dân sự quy định về thiệt hại do vi phạm hợp đồng: bên bị vi phạm có thể yêu cầu bồi thường lợi ích mà lẽ ra mình được hưởng từ hợp đồng và các chi phí phát sinh do việc không hoàn thành nghĩa vụ hợp đồng, nhưng không được tính trùng lặp.

Vì vậy, nếu người dân phải di chuyển chỗ ở do việc xử lý công trình vi phạm, có thể đặt ra các khoản chi phí hợp lý phát sinh từ việc di chuyển, thuê nhà, vận chuyển tài sản và những thiệt hại thực tế khác nếu chứng minh được có quan hệ nhân quả với hành vi vi phạm của chủ đầu tư.

Còn việc yêu cầu chủ đầu tư phải trả “giá trị căn hộ theo giá thị trường hiện tại” không phải là quy tắc tự động áp dụng cho mọi trường hợp. Mức bồi thường phải được xác định trên cơ sở pháp lý cụ thể của từng hợp đồng, hậu quả thực tế, giá trị tài sản, số tiền đã thanh toán, nghĩa vụ hoàn trả, các chi phí phát sinh, lỗi của các bên và các quy định có liên quan. Hai bên có thể thỏa thuận phương án mua lại, đổi căn hộ hoặc bồi thường; nếu không thỏa thuận được có thể yêu cầu tòa án giải quyết.

Điểm đặc biệt của vụ việc này là số lượng người dân bị tác động rất lớn. Vì vậy, nếu chỉ coi đây là tranh chấp hợp đồng giữa một doanh nghiệp với từng người mua nhà thì chưa phản ánh hết bản chất vấn đề. Đây còn là vấn đề bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, bảo đảm an sinh xã hội và quản lý đô thị. Trong quá trình xử lý, các cơ quan chức năng cần đồng thời thực hiện hai yêu cầu: Một là xử lý nghiêm, đúng pháp luật đối với hành vi vi phạm. Hai là có giải pháp hợp lý để bảo vệ người dân ngay tình, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của khách hàng và hạn chế tối đa những xáo trộn về đời sống, nơi ở. Hai yêu cầu này không mâu thuẫn với nhau mà phải được thực hiện đồng thời.

Cùng với đó, cần hài hòa giữa “mệnh lệnh hành chính” và “thỏa thuận dân sự”. Nhà nước có thể quyết định một phần công trình nào phải phá dỡ, nhưng việc chủ đầu tư và người dân giải quyết hậu quả về tài sản như thế nào cần khuyến khích các bên thỏa thuận trên cơ sở pháp luật. Nếu các bên không thỏa thuận được, người dân có quyền sử dụng các cơ chế tố tụng dân sự để bảo vệ quyền lợi của mình. Đây chính là cách tiếp cận phù hợp để vừa bảo đảm tính nghiêm minh của quản lý nhà nước, vừa bảo đảm quyền tự định đoạt và quyền tự bảo vệ của các chủ thể trong quan hệ dân sự.

Cần xử lý nghiêm sai phạm nhưng không để người dân trở thành “nạn nhân thứ hai”

Việc Hà Nội xử lý nghiêm sai phạm loạt chung cư Mường Thanh vi phạm là cần thiết nhưng không để người dân trở thành “nạn nhân thứ hai”?

- Tôi cho rằng mục tiêu cuối cùng của việc xử lý 12 dự án này không chỉ là xác định bao nhiêu tầng phải phá dỡ, bao nhiêu căn hộ phải di dời mà quan trọng hơn là khắc phục đầy đủ hậu quả của sai phạm, đưa các công trình về trạng thái phù hợp với pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân.

Việc Hà Nội đặt vấn đề rà soát từng tầng, từng căn hộ và xây dựng phương án xử lý gắn với bảo đảm chỗ ở cho người dân là hướng tiếp cận cần thiết. Theo kế hoạch được công bố, thành phố cũng đặt mục tiêu xử lý nghiêm minh, triệt để, công khai, minh bạch; đồng thời với những phần công trình được phép tồn tại thì yêu cầu chủ đầu tư hoàn thiện thủ tục pháp lý, nghĩa vụ tài chính và các điều kiện an toàn trước khi xem xét cấp Giấy chứng nhận.

Thông điệp quan trọng nhất là doanh nghiệp phải chịu trách nhiệm về sai phạm của mình; Nhà nước phải bảo đảm kỷ cương quản lý; còn người dân mua nhà hợp pháp, ngay tình cần được bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng. Không thể vì bảo vệ người dân mà hợp thức hóa sai phạm, nhưng cũng không thể xử lý sai phạm theo cách đẩy toàn bộ hậu quả sang những người dân đã bỏ tiền mua nhà và sinh sống ổn định.

Bởi vậy, phương án tốt nhất là phải xử lý đúng pháp luật, phân định đúng trách nhiệm, khắc phục đúng hậu quả và hài hòa lợi ích giữa Nhà nước – doanh nghiệp – người dân, trên cơ sở đó vừa giữ nghiêm kỷ cương pháp luật, vừa bảo đảm an sinh xã hội và niềm tin của người dân đối với thị trường bất động sản.

Xin cảm ơn TS.LS Đặng Văn Cường về cuộc trao đổi trên!