Phương án tính thuế mới
Theo dự thảo luật Thuế tài sản, thuế áp dụng cho bất động sản được tính bằng giá tính thuế nhân với thuế suất. Bất động sản tính thuế trong dự thảo luật gồm: Đất (bao gồm đất sử dụng cho mục đích phi nông nghiệp và đất dùng để ở), nhà ở. Người nộp thuế được xác định là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sở hữu, quyền sử dụng các tài sản thuộc đối tượng chịu thuế. Nếu trong trường hợp cho thuê Tài sản, người nộp thuế là người cho thuê (hoặc có thể thỏa thuận với nhau).
Đất ở (bao gồm cả trường hợp sử dụng để kinh doanh); đất xây dựng nhà chung cư áp dụng mức thuế suất 0,4%. Giá tính thuế và thuế suất đối với đất ở được tính theo diện tích ghi trên Giấy chứng nhận sử dụng đất. Giá 1m2 đất tính thuế là giá đất tại Bảng giá đất do UBND tỉnh công bố. Thuế suất 0,3% đối với đất phi nông nghiệp khác (trong đó thuế suất 0,52% với đất xây dựng nhà hàng).
Đối với nhà ở, giá tính thuế và thuế suất được tính theo toàn bộ diện tích nhà sử dụng theo quy định của pháp luật. Giá 1m2 nhà tính thuế = giá 1 m2 nhà xây mới và tỷ lệ (%) chất lượng còn lại của nhà. Thuế suất: 0% với phần giá nhà tính thuế từ 700 triệu đồng trở xuống; 0,4% với phần giá nhà tính thuế trên 700 triệu đồng.
Theo Quyết định 706/QĐ-BXD quy định về đặc tính nhà (vật liệu chính làm cột, mái và tường...), nhà ở của các hộ gia đình phân thành 4 loại tương ứng với 4 mức suất xây dựng sau: 1,69 triệu đồng/m2 (Nhà 1 tầng, tường bao xây gạch, mái tôn); 4,44 triệu đồng/m2 (nhà 1 tầng, căn hộ khép kín, kết cấu tường gạch chịu lực, mái bê tông); 6,81 triệu đồng/m2 (Nhà từ 2 đến 3 tầng, kết cấu khung chịu lực bê tông; tường bao xây gạch; sàn, mái bê tông); và 8,56 triệu đồng/m2 (biệt thự). Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại của nhà được quy định trong Bảng giá làm căn cứ tính lệ phí trước bạ đối với nhà của các tỉnh thành phố hoặc theo thông tư 301/2016/TT-BTC Về hướng dẫn lệ phí trước bạ.
Tuy nhiên, do không xác định rõ thời gian xây dựng nên nhà ở được phân nhà thành 3 loại: Trước năm 1975: 60%; 1975 - 1999: 80% ; 2000 - 2016: 95%. Trên thực tế, giá đất quy định của chính phủ thấp hơn giá thị trường. Theo đánh giá của các chuyên gia bất động sản khung giá đất do nhà nước quy định chỉ bằng 30 - 40% so với thị trường.
Trả lời những thắc mắc về mốc nộp thuế 700 triệu, ông Phạm Đình Thi, Vụ trưởng Vụ Chính sách thuế, Bộ Tài chính khẳng định, cơ sở tính thuế đất không tính theo giá thị trường mà theo từng cấp, hạng nhà do UBND tỉnh quyết định theo quy định của pháp luật về xây dựng tại thời điểm tính thuế (giá 1m2 nhà xây dựng mới được xây dựng căn cứ trên suất vốn đầu tư xây dựng do Bộ Xây dựng ban hành).
Dân lại lo chồng chéo
Theo tính toán của nhóm nghiên cứu Viện Nghiên cứu phát triển Mekong, mức thuế đất ở và nhà ở mà các hộ phải nộp ở phương án 0,3% là 0,98 triệu đồng và 3,1 triệu đồng/năm. Ở phương án 0,4%, mức thuế đất ở và nhà ở mà các hộ phải nộp là 1,3 triệu đồng và 4,1 triệu đồng/năm.
Xem xét dự thảo Thuế tài sản, nhiều chuyên gia cho rằng, người ở trong chung cư cũ, chung cư thu nhập thấp, tính theo giá thực tế thị trường đa phần ở mức trên 700 triệu đồng, nhưng tính theo giá khung đất nhà nước thì chưa tới ngưỡng nộp thuế.
Khi đó, đối tượng chính nộp thuế là các tòa nhà thương mại, bất động sản cho thuê, chung cư cao cấp, nhà liền kề… Giá nhà tại các dự án này đa phần ở ngưỡng 700 triệu đồng trở lên, nên thuộc diện phải nộp thuế. Theo tính toán của Bộ Tài chính, nếu áp dụng Luật thuế tài sản, dự kiến sẽ thu được từ khoảng 22.700 tỷ đồng đến 31.000 tỷ đồng/năm, .
Chị Nguyễn Thanh Thủy, nhân viên kinh doanh bất động sản Công ty Bất động sản Thanh Bình cho rằng, khi mua nhà, đất ở, người dân đã đóng tiền sử dụng đất phi nông nghiệp và các khoản phí. Tiền sử dụng đất trong Luật Đất đai không phải là thuế, nhưng là một chi phí phải nộp khi làm giấy tờ để được sử dụng. Giờ phải đóng thêm thuế nữa là chồng chéo nhiều loại thuế phí.
Căn nhà trị giá 1,7 tỷ đồng khi mua đã mất hơn 20 triệu đồng các loại phí để có sổ đỏ, chưa kể phải đi vay ngân hàng vẫn trả lãi hàng tháng, sau đó lại còn phải mỗi năm đóng thêm 4 triệu đồng tiền thuế nhà (1 tỷ đồng phần vượt giá trị 700 triệu đồng x 0,4%) thì quá bất hợp lý.
Tuy rằng mức này là không quá nhiều nhưng cũng không nhỏ và ảnh hưởng đến chi tiêu thường xuyên của gia đình. Nước ngoài đất đai thuộc sở hữu tư nhân nên họ phải nộp thuế nhà ở. Còn ở Việt Nam đất đai là sở hữu toàn dân và người dân chỉ có quyền sử dụng mà không có quyền sở hữu. Điều kiện, môi trường sống và lợi ích xã hội của Việt Nam còn nhiều hạn chế bất cập nên không thể so sánh và áp dụng nộp thuế như ở nước ngoài.
Hiện, liên quan đến đất đai, những loại thuế phí mà cá nhân, hộ gia đình có thể phải đóng bao gồm: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, lệ phí trước bạ, thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Giờ lại thêm thuế tài sản ở mức vài triệu đồng mỗi năm thì chắc chắn sẽ gây nhiều “bức xúc”.
Luật Thuế tài sản nếu được ban hành tại thời điểm hiện nay sẽ có tác động rất lớn đối với thị trường bất động sản và người tiêu dùng. Bên cạnh mặt tích cực là tăng cường công tác quản lý nhà nước, tăng nguồn thu ngân sách, góp phần làm cho thị trường bất động sản minh bạch và lành mạnh, việc đánh thuế tài sản sẽ xảy ra tình trạng người tiêu dùng (người mua nhà) “quá tải” các loại thuế, phí. Việc đánh thuế cũng sẽ tác động đến mặt bằng giá nhà ở và cho thuê theo chiều hướng tăng và làm giảm phần nào hoạt động đầu tư, kinh doanh thị trường bất động sản.
LS Nguyễn Tuấn Long, Hội Luật sư TPHCM
