Đổi trái phiếu lấy bất động sản: Điểm cộng, trừ?

Thị trường trái phiếu ngày càng “nóng” khi hạn phải trả cận kề. Nhiều doanh nghiệp đã và đang tái cấu trúc nợ, trong đó có việc chuyển đổi trái phiếu doanh nghiệp sang sản phẩm bất động sản.
Đổi trái phiếu lấy bất động sản: Điểm cộng, trừ?  ảnh 1

Mới đây, theo thông báo của một doanh nghiệp bất động sản gửi đến khách hàng, có 2 lựa chọn nhằm bảo đảm an toàn cho trái chủ khi có giao dịch với doanh nghiệp.

Đổi trái phiếu lấy bất động sản

Thứ nhất, nhà đầu tư sử dụng giá trị khoản thanh toán đến hạn để mua ngay các bất động sản và nhận chiết khấu 20% theo giá bán niêm yết của chủ đầu tư cho các khách hàng hiện hữu. Đối với khoản thanh toán chưa đến hạn, nếu nhà đầu tư có nhu cầu đặt mua bất động sản thì cũng áp dụng như trên.

Thứ hai, nhà đầu tư có khoản thanh toán đến hạn hoặc chưa đến hạn sử dụng khoản thanh toán để đầu tư các bất động sản của chủ đầu tư kèm theo cam kết mua lại, chính sách ưu đãi lớn, giảm tới 50% theo giá bán niêm yết của chủ đầu tư.

Đây là quy đổi bù trừ, nếu nhà đầu tư có tiền nhàn rỗi và thấy giá bất động sản hợp lý, có tiềm năng thì có thể chuyển sang bất động sản thay vì trái phiếu. Và tất nhiên, doanh nghiệp phát hành trái phiếu đã bắt đầu chấp nhận tình trạng chiết khấu tài sản là sản phẩm bất động sản.

Trái lại, nhà đầu tư lo lắng về thị trường trái phiếu doanh nghiệp có thể lập tức chuyển sang phương án đầu tư trên thị trường bất động sản. Thậm chí, niềm tin của nhà đầu tư được doanh nghiệp gia cố thêm bằng cam kết mua lại như đã nêu.

Với phương án đảo nợ trên, FiinRatings nhấn mạnh, đây là một lựa chọn quan trọng và phụ thuộc nhiều vào bản chất hoạt động kinh doanh và sản phẩm của mỗi doanh nghiệp. Nhà đầu tư có thể đồng tình với giải pháp này khi có đầy đủ thông tin và pháp lý về tài sản được sử dụng để hoán đổi. Đây chỉ là phương án ứng phó chứ chưa phải giải pháp cho vấn đề của thị trường Việt Nam.

Điểm cộng, trừ của “trái phiếu phiên bản mới” ra sao?

TS Lê Đạt Chí, Phó khoa Tài chính (Trường ĐH Kinh tế TPHCM) cho rằng, các doanh nghiệp có thể đưa ra nhiều giải pháp trong thanh toán trái phiếu doanh nghiệp với chủ nợ. Trong đó, việc hoán đổi nợ thành bất động sản cũng là một lựa chọn.

“Việc thực hiện có thể sẽ gặp khó khăn vì số lượng trái chủ nhiều, phân tán, trong khi giá trị các bất động sản có thể sẽ khác nhau do ở nhiều vị trí. Trong khi đó, doanh nghiệp có thể đưa ra một hoặc nhiều giải pháp cùng lúc để trái chủ lựa chọn”, TS Lê Đạt Chí chia sẻ.

Chuyên gia FiinRatings cho rằng, phương pháp này là một dấu hiệu khá tích cực cho vấn đề thanh khoản hiện nay của thị trường bởi biện pháp này giúp giải quyết vấn đề áp lực dòng tiền trả nợ trong ngắn hạn trước làn sóng yêu cầu tất toán trước hạn của trái chủ.

Cùng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA) đánh giá, việc hoán đổi trái phiếu doanh nghiệp sang bất động sản là giải pháp khả thi, tốt nhất hiện nay, nhất là đối với doanh nghiệp có năng lực, có thương hiệu và dự án hoàn chỉnh pháp lý. Tuy nhiên, để họ thấy sự công bằng như các khách hàng mua bất động sản hiện nay được giảm giá thì doanh nghiệp phải chiết khấu thêm cho nhà đầu tư.

Ông Phan Việt Hoàng, Phó Tổng thư ký Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho rằng hiện tại nguồn vốn của các doanh nghiệp bất động sản đang gặp nhiều khó khăn từ việc thắt chặt tín dụng và kiểm soát chặt kênh trái phiếu doanh nghiệp.

Ngoài ra khi doanh nghiệp thoát được khó khăn thì khoản đầu tư hoán đổi này có nhiều tiềm năng sinh lời rất lớn do giá trị hoán đổi sẽ thấp. Hơn nữa, giá trị bất động sản luôn là một khoản đầu tư an toàn và có xu hướng tăng giá trong trung và dài hạn đối với nền kinh tế Việt Nam.

Trên lý thuyết đây là một giải pháp có lợi cho các bên trong bối cảnh thực tại và hoàn toàn khả thi vì khối tài sản bất động sản mà các doanh nghiệp đang sở hữu có giá trị gấp nhiều lần nghĩa vụ nợ phải trả. Nhưng để thực hiện thành công, các bên đều phải hết sức thiện chí đồng thời cần có sự hỗ trợ, tháo gỡ một số khó khăn từ phía chính quyền.

Tại báo cáo tài chính quý II của nhiều doanh nghiệp bất động sản cho thấy những khó khăn nhất định về dòng tiền kinh doanh.

Đơn cử như Tổng công ty Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Corp) đã trải qua 3 năm dòng tiền kinh doanh âm liên tục. Trong nửa đầu năm công ty ghi nhận lợi nhuận sau thuế đạt 142,6 tỷ đồng nhưng dòng tiền kinh doanh trong kỳ âm hơn 1.900 tỷ đồng

Cen Land cũng có dòng tiền kinh doanh âm đến 885 tỷ đồng trong nửa đầu năm (cùng kỳ dòng tiền dương). Phần thâm hụt dòng tiền chủ yếu là do tăng giá trị tồn kho thêm 1.260 tỷ đồng, khi công ty tăng mua các căn hộ, đất nền từ các chủ đầu tư để bán lại.

Nhà Khang Điền diễn biến tiêu cực từ dương 455 tỷ cùng kỳ chuyển sàn âm hơn 840 tỷ đồng trong nửa đầu năm nay. Điều này là do công ty đẩy mạnh thanh toán mạnh các khoản phải trả 752 tỷ đồng và tăng thuế thu nhập doanh nghiệp đã nộp gần 461 tỷ đồng.

Đầu tư Hải Phát âm gần 1.550 tỷ đồng. Nguyên nhân chính là do lượng hàng tồn kho doanh nghiệp tăng mạnh 1.455 tỷ đồng và các khoản phải thu tăng thêm 591 tỷ đồng.

Theo Đời sống
back to top