Đà bán tháo cổ phiếu bất động sản có dừng?

Ảnh minh họa

Đầu tháng 11/2022, thị trường chứng khoán trong nước chứng kiến làn sóng bán tháo dữ dội của nhóm bất động sản. Hàng chục triệu cổ phiếu dư bán sàn chất đống tại NVL, PDR, DIG và nhiều mã khác. Tính đến hết phiên 15/11, hiện tượng bán tháo chưa dừng lại, các ông lớn trên vẫn nằm sàn 9 phiên liên tiếp với hàng chục triệu đơn vị giá sàn chờ khớp lệnh.

Áp lực “call margin”

Trong đà giảm của cổ phiếu, các doanh nghiệp bất động sản đối mặt với nhiều rủi ro khi dùng cổ phiếu của công ty mình làm tài sản đảm bảo để phát hành trái phiếu và vay nợ ngân hàng trong năm 2020 và 2021 với 1 mức giá cố định (hiện tại các mà mức giá này vượt ngưỡng cho vay an toàn của các công ty chứng khoán).

Thêm vào đó là áp lực khi lãnh đạo các doanh nghiệp bất động sản liên tục bị bán giải chấp cổ phiếu như Chủ tịch Phát Đạt – ông Nguyễn Văn Đạt bị “call margin” (công ty chứng khoán bán giải chấp cổ phiếu) gần 2 triệu cổ phiếu; gia đình Chủ tịch HĐQT DIC Corp bị bán giải chấp 26,1 triệu cổ phiếu, tương ứng 4,29% vốn DIG.

Hoạt động “call margin” trên chỉ là cổ phiếu giải chấp của các công ty chứng khoán, khi thị giá sẽ giảm càng sâu thì sẽ càng gây ảnh hưởng nặng nề lên hệ thống tài chính ngân hàng, các khoản cho vay đảm bảo bằng tài sản đó sẽ thành nợ xấu.

Một vòng khép kín, khiến áp lực bán tháo cứ diễn ra tại ngành bất động sản và tệ hơn là lan toả ra khắp thị trường khiến VN-Index chạm lại mốc 900 điểm trong phiên 15/11.

Theo ông Lê Ngọc Nam – Giám đốc Phân tích và tư vấn đầu tư Công ty Chứng khoán Tân Việt (TVSI), ngành bất động sản đã có một giai đoạn tăng khá nóng vào cuối năm 2021, do đó sang năm 2022 ngành bất động sản giao dịch chậm lại. Một số cổ phiếu giảm mạnh hơn so mức giảm bình quân của thị trường là điều dễ hiểu.

Thêm vào đó, trong năm 2022, các thông tin vĩ mô cũng không ủng hộ ngành bất động sản. Lạm phát tăng cao, các ngân hàng trung ương trên toàn cầu đứng trước áp lực tăng lãi suất kéo theo là việc tăng chi phí mua nhà và đầu tư bất động sản. Ngân hàng Nhà nước kiểm soát chặt chẽ tín dụng, đặc biệt là dòng vốn chảy vào các hoạt động kinh doanh bất động sản và chứng khoán.

Về kênh trái phiếu, nghị định sửa đổi Nghị định 153/2020/NĐ-CP cũng quy định chặt chẽ hơn tiêu chuẩn về việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Do đó, dòng vốn chảy vào hoạt động kinh doanh bất động sản gặp khó, dự án chậm triển khai, nguồn cung các dự án mới khan hiếm.

Chi phí mua nhà tăng và nguồn cung khan hiếm dẫn đến việc thanh khoản trên thị trường bất động sản thấp, lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản suy giảm. Cũng vì thế, các cổ phiếu ngành bất động sản thời điểm hiện tại đang gặp khó.

Một chuyên gia khác trong ngành chia sẻ hiện nay thì ngành bất động sản đang không có tiền, không những thế còn bị thanh tra, pháp lý chậm, bán nhà không được và quan trọng là khách hàng cũng không có tiền để mua.

Khi tín dụng bị siết, chủ đầu tư không thể giải ngân được; siết trái phiếu thì trái phiếu cũ đang lưu hành mà dùng sai mục đích thì phải đem xử lý hoặc là không thể phát hành mới. Do đó, việc cổ phiếu bất động sản rớt là chuyện đương nhiên do đang trong quá trình sửa chữa những việc đã làm sai, vì đây là kênh duy nhất có thể huy động được tiền để trả nợ trái phiếu. Có nghĩa là ở thời điểm này, giá nào không còn quan trọng nữa mà quan trọng là bán được để lấy tiền.

Khi giá cổ phiếu giảm sâu, một áp lực nữa trên thị trường chứng khoán diễn ra chính là “call margin”. Bằng chứng gần đây là hàng loạt lãnh đạo của doanh nghiệp địa ốc đã bị các công ty chứng khoán bán giải chấp cổ phiếu. Lực bán tháo ở nhóm cổ phiếu bất động sản đã và đang diễn ra.

Khi nào làn sóng bán tháo dừng lại?

Nhiều câu hỏi đặt ra hiện nay là khi nào thì đà bán tháo cổ phiếu bất động sản có thể dừng lại? Nhiều chuyên gia cho rằng đó là khi thị trường trái phiếu doanh nghiệp giải quyết hoặc đến khi tỷ giá, ngoại hối và không tăng lãi suất cũng như tăng trưởng tín dụng quay lại như bình thường.

Cổ phiếu bất động sản đang có những biến động cuối năm

Theo ý kiến của bà Thảo Nguyên (Co-Founder hệ thống Tư vấn đầu tư SimpleInvest), các doanh nghiệp bất động sản lớn như Novaland hay Phát Đạt có thể tự giải quyết tình trạng bán tháo trên cho chính công ty mình bằng cách bán tài sản giá rẻ để có thêm dòng tiền.

Hoặc cách nữa là đem các tài sản lô đất để thế chấp ngân hàng, hoán đổi tài sản đảm bảo cho lô trái phiếu, đem lượng cổ phiếu qua công ty chứng khoán để giảm bớt áp lực về tỷ lệ ký quỹ giống phương án DIG đã thực hiện.

Chỉ khi doanh nghiệp giải được bài toán để tránh tình trạng call margin thì mới bớt áp lực giảm giá trên sàn. Còn về cơ bản doanh nghiệp sẽ gặp khó khăn trong thời gian tới và kết quả kinh doanh sẽ tiếp tục xấu đi.

Chờ khi ngành bất động sản hồi phục, doanh nghiệp có dòng tiền tiếp tục triển khai các dự án đang dở dang và đem kinh doanh thu tiền thì lúc đó mới có khởi sắc trở lại.