Diện mạo bất động sản công nghiệp trong làn sóng dịch Covid-19

Nhiều cơ hội lớn

Theo báo cáo, Việt Nam vẫn được đánh giá là quốc gia kiểm soát dịch bệnh tốt, đồng thời còn được hưởng lợi từ làn sóng chuyển dịch đầu tư khỏi Trung Quốc. Vì thế, nhu cầu sử dụng BĐS công nghiệp tăng cao, kéo theo kết quả kinh doanh trong quý 1/2021 của một số doanh nghiệp trong ngành cũng tốt hơn.

Bên cạnh đó, tỷ lệ lấp đầy ở khu vực kinh tế trọng điểm phía Bắc cũng tăng so với cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ lấp đầy tại Hà Nội là 90%, Bắc Ninh: 95%, Hưng Yên: 89% và Hải Phòng là 73%. Ở khu vực phía Nam, tỷ lệ lấp đầy tại TPHCM là 88%, Bình Dương 99%, Đồng Nai 94%, Long An 84% và Bà Rịa - Vũng Tàu là 79%. Giá thuê trung bình cho nhà kho tại phía Bắc và Nam trong năm 2020 lần lượt là 4,1USD/m2/tháng và 4,4USD/m2/tháng.

Với các dự án sắp đi vào hoạt động, tiêu biểu là dự án Logos Property có diện tích 81.000m2 tại Khu công nghiệp VSIP Bắc Ninh 1 dự kiến sẽ đi vào hoạt động vào quý 4/2021. Công ty CP Công nghiệp KCN Việt Nam đã mua lại quỹ đất rộng 250ha với tổng vốn đầu tư 300 triệu USD. Là doanh nghiệp mới gia nhập thị trường, công ty này hiện đặt mục tiêu phát triển các nhà máy và kho vận chất lượng cao, bền vững tại Việt Nam với danh mục đầu tư trải dài tại Bắc Giang, Hải Phòng, Hải Dương, Đồng Nai và Long An.

Về hoạt động M&A, thị trường đã chứng kiến các thương vụ mới trong trong năm 2021. Điển hình, thương vụ Boustead Projects mua lại 49% cổ phần trong Công ty CP Phát triển Công nghiệp KTG Bắc Ninh tại khu công nghiệp Yên Phong với giá khoảng 6,9 triệu USD; ESR Cayman Limited - nền tảng bất động sản hậu cần lớn nhất khu vực châu Á – Thái Bình Dương và Công ty CP Phát triển Công nghiệp BW (BW), nhà phát triển bất động sản công nghiệp và hậu cần hàng đầu Việt Nam đã công bố hợp tác thành lập liên doanh mới với mục tiêu sở hữu và cùng phát triển 240.000m2 tại Khu công nghiệp Mỹ Phước 4 gần TPHCM. 

Ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam cho biết, khi cuộc chiến thương mại Mỹ - Trung vẫn chưa có dấu hiệu hạ nhiệt, nhiều công ty đã áp dụng mô hình Trung Quốc + 1 nhằm tìm kiếm địa điểm mới để đa dạng hóa và đảm bảo nguồn cung. Do đó, với vị trí liền kề Trung Quốc, cũng như hội tụ nhiều lợi thế chiến lược, đặc biệt là chi phí thuê BĐS công nghiệp rất cạnh tranh, Việt Nam đang được nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước quan tâm và xem như một điểm đến thay thế cho Trung Quốc. Vì vậy, BĐS công nghiệp sẽ tiếp tục là "đứa con cưng" của ngành BĐS nói chung, với nhu cầu cao và hoạt động thị trường vốn gia tăng. 

Cùng quan điểm, ông John Campbell - Quản lý bộ phận BĐS công nghiệp Savills Việt Nam cho rằng, với kỳ vọng tăng trưởng trong xuất nhập khẩu và sản xuất trong nước, nhu cầu cho cơ sở hạ tầng logistics đang được thúc đẩy. Trong những năm gần đây, tổng diện tích kho bãi đã tăng đáng kể và giá đã tăng từ 5 - 10% mỗi năm. 

"Trước sự bùng phát của làn sóng Covid-19 lần thứ 4, Việt Nam vẫn tiếp tục thu hút nguồn vốn FDI. Tính đến ngày 20/5, Việt Nam thu hút được tổng vốn FDI đăng ký đạt 13,9 tỷ USD. Công nghiệp chế biến chế tạo thu hút 6,1 USD (chiếm 43% tổng vốn), có 215 dự án mới với tổng vốn đăng ký đạt 2,57 tỷ USD và 222 dự án hiện có đăng ký tăng thêm 3,1 tỷ USD vốn. Các dự án sản xuất công nghiệp lớn nhất trong tháng 5/2021 đến từ nhóm doanh nghiệp Hồng Kông và Singapore vào Quảng Ninh và Bắc Giang" - ông John Campbell cho biết.

Bất chấp những ảnh hưởng của đại dịch, bất động sản công nghiệp vẫn đang sở hữu nhiều cơ hội để phát triển.

Đề phòng khủng hoảng thừa

Về nguồn cung mới, trong quý 1/2021, hàng chục dự án công nghiệp tại 13 tỉnh và thành phố đã được phê duyệt, hứa hẹn cung cấp hàng nghìn hecta diện tích công nghiệp mới để đáp ứng nhu cầu đầu tư trong những năm tới. Tại khu vực  phía Nam, UBND tỉnh Đồng Nai đã công bố kế hoạch xây dựng ba khu công nghiệp mới với tổng diện tích 6.475ha nhằm giải quyết vấn đề quá tải của các dự án đang hoạt động.

Tại Long An, Thủ tướng Chính Phủ cũng có quyết định chủ trương đầu tư dự án khu công nghiệp Thế Kỷ do Công ty TNHH Hải Sơn làm chủ đầu tư, thực hiện tại xã Hữu Thạnh, huyện Đức Hòa, phía Nam tỉnh Long An. Dự án có quy mô sử dụng đất trên 119ha, với tổng vốn đầu tư là 1.355 tỷ đồng, trong đó vốn góp của nhà đầu tư là 400 tỷ đồng. Tiến độ thực hiện dự án không quá 36 tháng kể từ ngày được Nhà nước bàn giao đất. Thời gian hoạt động của dự án là 50 năm kể từ ngày được cấp quyết định cho phép đầu tư.

Theo đánh giá của Hội Môi giới BĐS Việt Nam, thị trường BĐS công nghiệp đang chứng kiến sự bùng nổ mạnh mẽ về nguồn cầu tại nhiều tỉnh, thành phố, tiêu biểu như: Long An, Đồng Nai, Bình Dương, Bình Định, Thanh Hóa, Quảng Ninh, Hải Dương, Bắc Giang... Với 260 khu công nghiệp đang hoạt động và 75 khu công nghiệp đang xây dựng, tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp Việt Nam đạt bình quân trên 70%; giá thuê nhà xưởng và giá mua đất khu công nghiệp đã có hạ tầng đều gia tăng.

Tuy chi phí thuê đất khu công nghiệp tăng, nhưng theo báo cáo của Savills Việt Nam từ 54 thị trường tại 21 quốc gia cho thấy, Việt Nam đang là nơi có chi phí vận hành thấp nhất trong bảng xếp hạng, dẫn đầu là Hà Nội, khi chi phí nhân công cộng với chi phí năng lượng đều ở mức thấp, giúp chi phí vận hành tại Việt Nam cạnh tranh hơn so với các quốc gia khác trong khu vực, trở thành một điểm đến rất thu hút với các công ty đa quốc gia.

Bên cạnh đó, từ năm 2020, Chính phủ đã lập kế hoạch cho việc đầu tư cơ sở hạ tầng và các khu công nghiệp nhằm thu hút doanh nghiệp trong chuỗi cung ứng. Những chính sách kịp thời như chính sách miễn giảm thuế doanh nghiệp đảm bảo cạnh tranh trong khu vực như Indonesia, Thái Lan và các nước Đông Nam Á khác.

Do đó, ông John Campbell nhận định: “BĐS công nghiệp Việt Nam đang sở hữu cơ hội lớn để tăng trưởng và phát triển mạnh mẽ nhưng nếu các địa phương không có sự cẩn trọng tính toán trong việc cấp mới dự án BĐS công nghiệp, khủng hoảng thừa là điều hoàn toàn có thể xảy ra”.