Dịch chuyển FDI từ Trung Quốc về Việt Nam: Cổ phiếu khu công nghiệp “thăng hoa”?

Thuộc nhóm cổ phiếu ổn định, tích cực

Trong những tháng đầu năm 2019, Vn Index đã tăng khoảng 9%, có thời điểm vượt mốc 1.000 điểm. Gây chú ý nhất những tháng đầu năm là nhóm cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp (KCN). Những mã cổ phiếu nổi bật như VGC (Viglacera) đã tăng 25%, NTC (Nam Tân Uyên) tăng đến 50%, KBC của Kinh Bắc tăng gần 18%, D2D tăng hơn 40%, LHG của KCN Long Hậu tăng 15%,… Thậm chí, tân binh SZC của Sonadezi Châu Đức cũng có phiên tăng trần trong tháng 3.

Theo giới phân tích, diễn biến của nhóm cổ phiếu bất động sản KCN hiện đang phản ánh đúng kỳ vọng của các nhà đầu tư và thực tế xu hướng sự dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc qua Việt Nam. Căng thẳng cuộc chiến thương mại Trung - Mỹ ngày một leo thang lại tạo đà tăng thị trường khá tốt cho nhóm bất động sản, xây dựng với CTD, DIG, DXG, FCN, HBC, LDG, QCG, NLG, NBB, TDH…đồng loạt tăng điểm. Trong đó, HBC, LDG là những cổ phiếu tăng kịch trần. Chốt phiên ngày 15/5/2019, nhóm hạ tầng, khu công nghiệp vẫn thu hút dòng tiền tương đối tốt với NTC, VGC, SZL tăng khá mạnh.

Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đánh giá, bất động sản công nghiệp đang là phân khúc hấp dẫn nhất trong năm 2019. Trong xu thế thị trường bất động sản sẽ đi vào trật tự và ổn định hơn, khi được hưởng lợi từ nhiều yếu tố, từ bối cảnh cho đến chính sách, bất động sản công nghiệp có nhiều dư địa và cơ hội phát triển. Đây chính là những yếu tố thu hút nhà đầu tư lựa chọn nhóm cổ phiếu bất động sản KCN. Nhìn lại diễn biến cổ phiếu hạ tầng khu công nghiệp, có thể thấy nhiều nhà đầu tư đã lãi lớn khi mua cổ phiếu nhóm này từ đầu năm.

Thực tế cho thấy, năm 2018 là năm thịnh vượng của cổ phiếu khu công nghiệp (KCN). Cổ phiếu D2D của Công ty CP Phát triển Đô thị công nghiệp số 2 (Đồng Nai) ghi nhận tăng mạnh từ mức giá 36.300 đồng đầu năm lên 56.900 đồng (ngày 4/10), tương ứng tăng xấp xỉ 57%. Đây cũng là đỉnh giá D2D trong suốt hơn 8 năm niêm yết tại HOSE. Doanh nghiệp này hiện đang kinh doanh cho thuê đất và cơ sở hạ tầng tại Khu công nghiệp Nhơn Trạch 2, đồng thời kinh doanh bất động sản các dự án tại tỉnh Đồng Nai.

Cổ phiếu NTC của Công ty CP Khu công nghiệp Nam Tân Uyên (Bình Dương) cũng tăng “phi mã” kể từ đầu năm 2018. Từ mức hơn 35.000 đồng đầu năm lên 73.200 đồng vào ngày 12/9/2018 và hiện đang giao dịch quanh mốc 115.000 đồng/cổ phiếu (ngày 15/5).

Nhìn vào biểu đồ nhóm cổ phiếu hạ tầng khu công nghiệp cho thấy, ngay cả mã TIP của Công ty CP Phát triển Khu công nghiệp Tín Nghĩa gần như đi ngang suốt năm 2018 thì nay cũng đã khởi sắc. Các cổ phiếu khác như MH3, LHG, SZL, KBC, ITA đều tăng trưởng ổn định. Đặc biệt, kết thúc phiên giao dịch 15/5, nhóm hạ tầng khu công nghiệp D2D, NTC, LHG, KBC, VGC, SZL… cũng tăng mạnh sau dòng tweet của Tổng thống D.Trump với "gợi ý" về việc dòng vốn FDI sẽ dịch chuyển từ Trung Quốc về các quốc gia như Việt Nam.

Có độ trễ nhất định

Về lý thuyết, cùng với yếu tố kỳ vọng thoái vốn Nhà nước tại một số doanh nghiệp, xu hướng dòng vốn FDI đang đổ mạnh vào Việt Nam sẽ tạo nên nhu cầu lớn về thuê đất hạ tầng khu công nghiệp khiến các cổ phiếu nhóm này tăng mạnh. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, nhìn vào thực tế hiện nay, chưa thể kỳ vọng có sự tăng trưởng “phi mã” hay “thăng hoa” ngay ở nhóm này. Bởi ảnh hưởng của cuộc chiến Trung - Mỹ diễn biến phức tạp và sự dịch chuyển FDI từ Trung Quốc sang cũng có “độ trễ” nhất định.

Theo Viện trưởng Viện Quản lý kinh tế Trung ương (CIEM) - ông Nguyễn Đình Cung - sự phát triển của KCN Việt Nam vẫn còn nhiều những bất cập. Hạ tầng kết nối đa phương tiện thiếu đồng bộ, chưa đáp ứng được yêu cầu. Mất cân đối giữa vận tải đường bộ và các loại hình vận tải khác như đường sắt, đường thủy; vận tải hàng hóa đường bộ chiếm 77% tổng lượng vận chuyển hàng hóa của cả nước; chi phí logistics chiếm gần 21% tổng GDP, cao hơn so với hầu hết các nước trong khu vực... Các yếu tố này sẽ kéo giá của các cổ phiếu KCN chưa thể lập tức “thăng hoa” như kỳ vọng.

Các chuyên gia bất động sản cũng đánh giá, vẫn còn nhiều rủi ro mà các doanh nghiệp kinh doanh khu công nghiệp phải đối mặt như: công tác đền bù giải phóng mặt bằng, thời gian thực hiện dự án bị kéo dài, cấp phép đầu tư, chi phí thuê đất từ Nhà nước, thuế, môi trường đầu tư... Hưởng lợi từ dòng vốn FDI nhưng đó cũng là con dao hai lưỡi, bởi vẫn có trường hợp những nhà đầu tư lớn như Samsung xin cơ chế đặc quyền thuê đất ngoài KCN.

Dự kiến trong năm 2019, Hiệp định thương mại tự do Việt Nam – EU (EVFTA), CPTPP sẽ mang đến một đợt bùng nổ mới về dòng thương mại và đầu tư ở Việt Nam. Đi kèm với xu thế đó là nhu cầu thuê mặt bằng để sản xuất, kinh doanh kho bãi, dịch vụ logistics... được giới phân tích cho rằng sẽ gia tăng mạnh, tạo điều kiện cho các nhà phát triển KCN gia tăng giá thuê cũng như mở rộng diện tích cho thuê. Vì vậy, giá cổ phiếu nhóm ngành này chủ yếu sẽ có xu hướng tăng.

Đánh giá cơ hội đối với nhóm cổ phiếu ngành KCN, SSI Research nhận định các KCN phía Bắc tập trung ở Bắc Ninh, Hải Phòng, Thái Bình, Quảng Ninh sẽ tăng trưởng nhanh hơn nhờ vào ưu đãi và kết nối hạ tầng tốt. Các KCN phía Nam vẫn giữ được hiệu quả hoạt động tích cực tập trung ở Bình Dương và Đồng Nai. Nhưng nhìn chung, đầu năm nay dòng vốn FDI vẫn tập trung chảy về khu vực phía Nam, dù giá thuê khu vực này đắt đỏ hơn. Tuy nhiên, mới đây, Thủ tướng Chính phủ đã trực tiếp trao giấy chứng nhận đầu tư cho Liên doanh Sumimoto (Nhật Bản) và Tập đoàn BRG với tổng vốn lên đến 94.349 tỷ đồng (khoảng 4 tỷ USD) để "bắt tay" xây dựng thành phố thông minh Đông Anh thì nhóm cổ phiếu KCN phía Bắc đang tiềm ẩn khả năng tăng trưởng ngang ngửa với phía Nam.

Công ty chứng khoán VCBS cũng nhận định, giá cổ phiếu KCN còn hấp dẫn hơn khi chỉ số PE (Hệ số giá trên lợi nhuận một cổ phiếu) của nhóm ngành này đang thấp hơn đáng kể với mặt bằng chung của thị trường. Đây cũng là một yếu tố để không ít nhà đầu tư tin rằng, 2019 sẽ là năm thị trường sẽ để ý nhiều hơn đến cổ phiếu KCN.