Có nên đầu tư shophouse?

Tuy nhiên, điều đó không có nghĩa là shophouse không có những nhược điểm.

Ưu điểm vượt trội

Shophouse là dòng bất động sản chỉ căn hộ thương mại, hay nhà phố thương mại. Tuy mới xuất hiện tại thị trường bất động sản Việt Nam vài năm, nhưng shophouse đã nhanh chóng tạo... sốt. Thiết kế thông minh, vừa có thể kinh doanh vừa có thể để ở, cũng có thể cho thuê, nên shophouse luôn là điểm nóng trong mỗi dự án. Các căn shophouse thường được bố trí trên trục đường chính dẫn vào dự án. Do vậy, số lượng shophouse chỉ chiếm 2 - 3% những dự án chung cư quy mô trung bình và 5% khu đô thị lớn.

Theo CBRE Việt Nam, sự hấp dẫn của sản phẩm shophouse nằm ở tỷ trọng sản phẩm thấp trong toàn bộ “rổ hàng”. Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cho rằng, shophouse có nguồn cung không nhiều như căn hộ, nên sự cạnh tranh cũng không nhiều và khả năng tăng giá rất tốt. Cá biệt tại một số khu vực của các thành phố lớn, shophouse tăng giá phi mã. Theo ghi nhận, trong 3 năm qua, tại TP HCM, mỗi năm doanh thu từ cho thuê shophouse có thể khai thác được khoảng 8-12%. Dòng tiền do sản phẩm này mang lại cho chủ sở hữu cao hơn hiệu suất cho thuê của căn hộ chung cư, gửi ngân hàng, lại ít rủi ro hơn vàng hay chứng khoán.

Cũng đại diện CBRE Việt Nam đánh giá, sự gia tăng đáng kể các dự án chung cư cao tầng hình thành các cộng đồng dân cư mới với nhu cầu mua sắm, ăn uống và vui chơi lớn. Chỉ tính riêng khu vực quận 7 TPHCM có gần 500 căn shophouse tại khối đế các dự án chung cư hiện đang chào thuê, với giá bình quân từ 22 đến 30 USD/m2/tháng. Giá chào bán các căn hộ dạng này cũng đạt mức từ 4.000 USD/m2. Các loại hình kinh doanh chính tại các shophouse hiện nay chủ yếu là dịch vụ, ăn uống, nội thất và các cửa hàng tiện lợi với sự góp mặt của nhiều nhãn hàng quốc tế và trong nước.

Bà Đỗ Thu Hằng, Trưởng Bộ phận nghiên cứu Savills Hà Nội cũng nhận định, shophouse nằm ở những khu vực đông đúc dân cư hay vị trí thuận lợi về giao thông nên luôn thu hút được nhiều sự quan tâm của các nhà đầu tư. Nguồn cung không nhiều, nên các dự án vừa ra hàng là sẽ bán hết ngay.

Ông Michael Piro, Giám đốc điều hành Indochina Capital cũng chia sẻ, tâm lý người Việt thích sở hữu đất đai. Mặt khác, Việt Nam cũng đang ở vào giai đoạn có tinh thần khởi nghiệp rất cao, nên các sản phẩm nhà phố thương mại, shophouse thu hút nhà đầu tư hơn là chung cư hay condotel.

Mặc dầu vậy, theo các chuyên gia bất động sản, để đầu tư vào shophouse có hiệu quả cần cân nhắc những yếu tố sau: Vị trí thật đắc địa, nơi có lượng người qua lại đông đúc; Số lượng căn hạn chế; Diện tích phù hợp; Thiết kế thông minh theo hướng đa chức năng; Thuận tiện di chuyển và dễ dàng tiếp cận từ nhiều hướng; Doanh thu từ cho thuê cao; Nhiều cơ hội gia tăng giá trị tài sản; Chỗ đỗ xe thuận tiện...

Cân nhắc sự khác biệt

Mặc dù có nhiều ưu điểm vượt trội, nhưng không phải căn shophouse nào cũng mang lại lợi tức như kỳ vọng. Thực tế, đã có nhiều căn shophouse tỷ suất sinh lời từ việc cho thuê  chỉ đạt 1,5-2%, thấp hơn 4-6 lần so với mức kỳ vọng (8-12%), và cũng thua xa lãi suất ngân hàng. Nguyên nhân là do dự án vẫn chưa phát triển hoàn chỉnh và lấp đầy dân cư, cũng như không nằm trong những khu đô thị, trung tâm thương mại sầm uất. Với các trường hợp này, nhà đầu tư sẽ phải chờ thêm một thời gian hình thành cộng đồng dân cư đông đúc mới có thể dần tăng giá thuê, đạt hiệu suất sinh lời cao hơn.

Shophouse là dòng sản phẩm dịch vụ đặc thù nên mức giá cao hơn ít nhất từ 20% trở lên so với giá căn hộ cùng tòa nhà. Đặc biệt, có những dự án siêu sang, shophouse có mức giá gấp đôi mức giá căn hộ. Với mức giá như vậy, cho dù số tiền cho thuê cao thì tỷ suất lợi nhuận trên số vốn bỏ ra vẫn không cao, chưa kể tính thanh khoản thấp. Nếu tiến độ bàn giao chậm, cơ sở hạ tầng kém, dân cư thưa thớt chưa lấp đầy sẽ khiến nhà đầu tư thiệt hại nặng nề. Vì vậy, khi đầu tư, cần tìm hiểu kỹ về chủ đầu tư dự án: tiềm lực tài chính, chất lượng công trình... Nghiên cứu kỹ những dự án trước đây mà chủ đầu tư này đầu tư có chậm tiến độ bàn giao không? Thời gian chậm là bao lâu? Cam kết tiến độ như thế nào? Đây là yếu tố quan trọng bởi lẽ nếu doanh nghiệp có đủ tâm huyết phát triển và quản lý dự án tốt thì tỷ suất đầu tư shophouse mới được đảm bảo hiệu suất sinh lời như kỳ vọng.

Mặt khác, shophouse thường nằm trong một khu đô thị có quy hoạch hoàn chỉnh, nên thiết kế xây dựng của shophouse là thiết kế quy hoạch cứng, không thể điều chỉnh, cũng như không thể thay đổi cấu trúc. Vì vậy, cần nghiên cứu kỹ diện tích, thiết kế, kỹ thuật của shophouse trước khi quyết định đầu tư. Nếu thiết kế shophouse không linh động phù hợp với nhiều loại hình kinh doanh, văn phòng, nhà hàng... giá cho thuê sẽ không cao.

Theo đánh giá của Savills, tuy luôn bán tốt, nhưng các nhà đầu tư cần lưu ý mật độ xây dựng để thu hút khách hàng tốt hơn. Ngoài ra, ở góc độ pháp lý, các căn shophouse có chức năng nhà ở thì không sao, nhưng những căn shophouse ở khối đế của các tòa chung cư hiện chưa rõ ràng về vấn đề này. Thường các shophouse đế các chung cư có thời hạn sở hữu chỉ 50 năm. Một số dự án chỉ được cấp phép để kinh doanh hoặc chỉ được cấp phép để ở, nhưng đơn vị bán hàng hoặc chủ đầu tư vẫn quảng cáo người mua sẽ được sử dụng cho cả hai mục đích… Nếu là nhà đầu tư lướt sóng, đây không phải là vấn đề nghiêm trọng. Nhưng nếu đầu tư đường dài, cần tìm hiểu kỹ cam kết của chủ đầu tư. Đây cũng là một rào cản cho các nhà đầu tư khi đầu tư lâu dài.

Theo dự báo của CBRE, năm 2019, bất động sản gắn liền với đất đã luôn và sẽ tiếp tục là sản phẩm có tiềm năng. Để phòng tránh những vướng mắc trong pháp lý của sản phẩm shophouse, khách hàng cần kiểm tra pháp lý của cả dự án qua chủ đầu tư. Nếu shophouse nằm riêng lẻ và do một cá nhân sở hữu thì khi giao dịch, khách hàng nên nhờ đến luật sư và các văn phòng công chứng để đảm bảo giao dịch đúng luật và thành công.