Chuyển dịch đất đai: Nền tảng quan trọng cho phát triển kinh tế

Nhiều mâu thuẫn, bất cập trong chuyển dịch đất đai

Phó viện trưởng CIEM PGS.TS Trần Kim Chung cho biết, về bản chất chuyển dịch đất đai là việc bố trí nguồn lực mặt bằng, địa bàn của các dự án. Thời gian qua, chuyển dịch đất đai là một nền tảng quan trọng cho phát triển kinh tế. Các xu hướng chuyển dịch đất đai chính gồm: chuyển dịch đất đai từ nhóm chưa sử dụng sang mục đích sử dụng khác; từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp; từ đất nông nghiệp sang đất công nghiệp dịch vụ, đất đô thị; từ đất nông nghiệp quy mô nhỏ sang đất nông nghiệp tập trung.

Để đầu tư phát triển, chúng ta buộc phải thực hiện chuyển dịch đất đai từ việc sử dụng đất hiệu quả chưa cao sang việc sử dụng đất hiệu quả cao hơn. Đây là hoạt động khó khăn vì luôn xảy ra mâu thuẫn về lợi ích.

PGS.TS Trần Kim Chung cho rằng, quá trình chuyển dịch đất đai tại Việt Nam đang chậm hơn so với kế hoạch đề ra. Việc lấy ý kiến của nhân dân về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai chưa thực sự được chú trọng. Tình trạng quy hoạch treo còn phổ biến. Các khu công nghiệp hiện quy hoạch quá nhiều, không dựa trên nhu cầu và tiềm năng phát triển, khiến tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp còn thấp.

Còn PGS.TS Doãn Hồng Nhung - Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội cho rằng, có quá nhiều bất cập trong chuyển dịch đất đai ở Việt Nam. Một trong số đó là khi mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản trên đất, hầu hết người dân không khai thật giá trị mua bán, chuyển nhượng, nhằm trốn thuế thu nhập cá nhân. Điều này dẫn đến hệ quả là các cơ sở dữ liệu giao dịch về đất đai không chính xác, và khi Nhà nước lấy chính giá đó bồi thường thì không nhận được sự hợp tác của người dân.

Mặt khác, giá đất trên thị trường nhiều khi bị giới đầu cơ thổi phồng, gây sốt ảo, khiến người dân luôn có sự so sánh giữa giá đất áp bồi thường với giá bán ra thị trường. Bên cạnh đó, một số chính sách bồi thường, hỗ trợ cho người thu hồi đất còn thấp, chưa thỏa đáng, khiến người bị thu hồi đất có bức xúc.

PGS.TS Doãn Hồng Nhung cũng chỉ ra rằng tình trạng dự án “treo” vẫn chưa được khắc phục triệt để do các quy định pháp luật có những nội dung chưa phù hợp, cụ thể và thiếu thực tế khiến cho dự án không được triển khai. Tình trạng quy hoạch “treo” dẫn đến “treo” quyền lợi của người nông dân.

Một nguyên nhân nữa là nhận thức pháp luật của cán bộ quản lý đất đai, cán bộ quản lý trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng còn yếu kém. Một số cán bộ chưa được đào tạo nghiệp vụ và áp dụng đúng với văn bản pháp luật hiện hành chưa tốt. Cán bộ chưa giải thích, thuyết phục được khi người dân có vướng mắc. Đây chính là một trong những nguyên nhân dẫn đến hiện tượng khiếu kiện kéo dài, nhiều bức xúc. Mặt khác, người dân khó tiếp cận quyết định thu hồi đất, không được thảo luận, không được tham gia vào quá trình ra quyết định thu hồi đất do đó khó tìm được tiếng nói chung giữa chính quyền và người dân trong quá trình thu hồi đất.

Trao đổi với người dân trong đền bù dự án Sân bay Long Thành.

Luật pháp về đất đai cần sớm hoàn thiện

Việt Nam đang trong quá trình cải cách kinh tế, chính sách về chuyển dịch đất đai khó tránh những bất cập cần hoàn thiện để đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế. Theo GS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ TNMT, Việt Nam đã trải qua 4 lần xây dựng hoàn thiện Luật Đất đai, không kể nhiều lần sửa đổi, bổ sung một số điều và hiện nay cũng đang trong quá trình sửa đổi Luật mày. Cho đến nay, việc chuyển dịch đất đai tại Việt Nam vẫn thực hiện theo hai phương thức mang tính cực đoan, hoặc là chuyển dịch bắt buộc trong thị trường sơ cấp theo cơ chế Nhà nước thu hồi đất, hoặc là chuyển dịch tự nguyện dựa trên thỏa thuận giữa người đang sử dụng đất và người có nhu cầu sử dụng đất.

Chuyển dịch đất đai tự nguyện đạt được đồng thuận nên không nảy sinh xung đột, nhưng nhà đầu tư khó thương thảo thành công với 100% những người đang có đất để cho dự án đầu tư. Thường họ chỉ thoả thuận được với khoảng 70%, còn lại là những người yêu cầu quá cao. Thực trạng này làm cho các nhà đầu tư không muốn thực hiện cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện, mà luôn tìm cách để được áp dụng cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc.

Tại nhiều nước đang phát triển, việc chuyển dịch đất đai sinh lợi được thực hiện theo cơ chế "trung dung". Nghĩa là nếu đạt được khoảng 70% ý kiến cộng đồng thì phương án chuyển dịch đất đai được quyết định và thiểu số không đồng thuận phải chấp hành. Một phần lợi ích từ dự án đầu tư phải được chia sẻ để phát triển địa phương và hỗ trợ sinh kế cho những người đã mất đất. Đây là kinh nghiệm Việt Nam nên áp dụng - GS Đặng Hùng Võ cho biết.

PGS.TS Trần Quốc Toản, Ủy viên Hội đồng Lý luận Trung ương, nguyên Phó chủ nhiệm văn phòng Chính phủ cho rằng, để hoàn thiện thể chế thị trường đất đai Việt Nam theo hướng hiện đại, minh bạch và hiệu quả, cần nhận thức rõ bản chất của quan hệ đất đai vận động trong cơ chế thị trường là sự vận động của giá trị đất gắn liền với giá trị sử dụng đất. Cùng với đó, cần thực hiện nghiêm túc việc định kỳ tổng kiểm kê quỹ đất và việc sử dụng đất trên toàn quốc

Cũng theo ông Toản, bản thân quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có nội dung cơ bản là xác định công năng của từng loại đất gắn với quy mô đất sử dụng trong một thời hạn nào đó. Điều đó đã là một yếu tố cơ bản quyết định giá trị đất, khả năng sinh lời của đất theo công năng đó. Vì vậy, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất phải là một nội dung trọng yếu thể hiện chiến lược, quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội trong từng giai đoạn, phù hợp với từng địa phương, khu vực. Đây cũng là cơ sở để Nhà nước định giá đất trong từng giai đoạn.

Trong bối cảnh Luật Quy hoạch đã được thông qua, các quy hoạch đã được thống nhất về một quy hoạch mang tính tích hợp,  thì cần sự vào cuộc đồng bộ của các bên liên quan để quy hoạch thực sự là công cụ thúc đẩy sự chuyển dịch đất đai, đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững.