Thị trường F&B Việt Nam đang có sự cạnh tranh cao khi số lượng điểm bán tiếp tục duy trì ở mức lớn. Trong bối cảnh đó, những vị trí có lưu lượng người qua lại cao tại trung tâm TPHCM vẫn được nhiều chuỗi cà phê lựa chọn, dù chi phí thuê có thể lên tới hàng trăm triệu đồng mỗi tháng.

Theo báo cáo thị trường kinh doanh ẩm thực Việt Nam 6 tháng đầu năm 2026 của iPOS.vn và Nestlé Professional, cả nước có khoảng 329.200 cửa hàng F&B tính đến cuối tháng 6, giảm 0,1% so với cuối năm 2025 nhưng tăng gần 30.000 điểm bán so với cùng kỳ năm trước.

Trong bức tranh đó, mặt bằng tại các khu vực trung tâm, đặc biệt những tuyến phố có lưu lượng người qua lại cao, tiếp tục là một trong những yếu tố được các thương hiệu đồ uống quan tâm.

Mặt bằng trung tâm có giá thuê hàng trăm triệu đồng

Một trong những địa điểm đáng chú ý là mặt bằng tại số 2 Công xã Paris, phường Sài Gòn, TPHCM, đối diện Nhà thờ Đức Bà và gần Bưu điện Thành phố, đường sách Nguyễn Văn Bình.

Highlands Coffee hiện kinh doanh tại đây. Mặt bằng có diện tích gần 700 m² và được thương hiệu này thuê từ tháng 12/2023. Trước đó, địa điểm này từng được McDonald's sử dụng trong nhiều năm. Giá thuê thực tế của mặt bằng không được doanh nghiệp công bố. Tuy nhiên, thông tin khảo sát từ thị trường môi giới cho thấy mức giá được ước tính khoảng 30.000 USD/tháng, tương đương hơn 750 triệu đồng. Con số này cần được hiểu là mức giá tham khảo trên thị trường, không phải chi phí thuê chính thức được Highlands Coffee xác nhận.

Một mặt bằng khác tại số 11-13 Hàn Thuyên, phường Sài Gòn cũng đang được một thương hiệu cà phê khai thác. Địa điểm này từng là cửa hàng Starbucks Reserve và hiện được Adoré - World Coffee thuê. Mặt bằng gồm 3 tầng, tổng diện tích khoảng 210 m². Giá thuê được giới môi giới ước tính khoảng 700 triệu đồng/tháng.

Trong khi đó, Katinat Saigon Kafe đang hiện diện tại số 10B Tôn Đức Thắng. Theo thông tin khảo sát trên thị trường, giá thuê địa điểm này được ước tính khoảng 200-250 triệu đồng/tháng. Một cửa hàng khác của Katinat tại số 105 Nguyễn Huệ, khu vực phố đi bộ, cũng được khảo sát với mức giá thuê trên 200 triệu đồng/tháng.

Các mức giá trên là thông tin tham khảo từ thị trường và không đồng nghĩa với số tiền thực tế mà doanh nghiệp đang thanh toán. Giá thuê một mặt bằng còn có thể phụ thuộc vào thời hạn hợp đồng, phương thức thanh toán, thời điểm ký kết, điều kiện bàn giao và các thỏa thuận khác giữa bên thuê và bên cho thuê.

Khi vị trí trở thành một phần của chiến lược thương hiệu

Trong kinh doanh đồ uống, vị trí cửa hàng có vai trò quan trọng bởi đặc thù ngành hàng phụ thuộc đáng kể vào khả năng tiếp cận khách hàng.

Những địa điểm nằm tại khu vực trung tâm, gần điểm du lịch, phố đi bộ, trung tâm thương mại, cao ốc văn phòng hoặc các tuyến đường có mật độ người qua lại cao thường có khả năng tạo ra mức độ nhận diện lớn cho thương hiệu. Đây cũng là lý do nhiều chuỗi cà phê duy trì sự hiện diện tại những vị trí có giá thuê cao, thay vì chỉ tập trung tìm kiếm mặt bằng có chi phí thấp.

Theo thông tin được tổng hợp từ thị trường, các thương hiệu như Highlands Coffee, Katinat, Phê La, Phúc Long hay Starbucks đều có sự hiện diện tại những khu vực trung tâm TPHCM. Với các chuỗi có độ nhận diện cao, một cửa hàng ở vị trí nổi bật không chỉ là nơi bán sản phẩm mà còn có thể trở thành một điểm nhận diện thương hiệu trong không gian đô thị.

Tuy nhiên, từ giá thuê mặt bằng không thể suy ra hiệu quả kinh doanh của từng cửa hàng.

Một mặt bằng có giá thuê cao có thể đi kèm vị trí thuận lợi, nhưng hiệu quả thực tế còn phụ thuộc vào lượng khách, doanh thu, giá bán, chi phí nguyên vật liệu, nhân sự, vận hành, thời hạn hợp đồng và nhiều yếu tố khác.

Do đó, nếu không có số liệu tài chính cụ thể từ doanh nghiệp, việc đánh giá một cửa hàng có đang kinh doanh hiệu quả hay không chỉ dựa trên giá thuê là chưa đủ cơ sở.

Thị trường F&B vẫn tăng điểm bán

Áp lực chi phí mặt bằng diễn ra trong bối cảnh thị trường F&B Việt Nam tiếp tục có quy mô lớn.

Báo cáo của iPOS.vn và Nestlé Professional cho biết, 6 tháng đầu năm 2026, cả nước có khoảng 329.200 cửa hàng F&B. Tổng doanh thu ngành đạt khoảng 432.700 tỷ đồng, tăng 6,55% so với cùng kỳ năm trước.

Tuy nhiên, sự tăng trưởng về quy mô không đồng nghĩa tất cả doanh nghiệp đều thuận lợi. Khảo sát trong báo cáo cho thấy khoảng 43% cơ sở F&B ghi nhận doanh thu thấp hơn cùng kỳ.

Đối với ngành đồ uống, thị trường cũng đang chứng kiến sự cạnh tranh giữa nhiều thương hiệu và mô hình kinh doanh khác nhau. Người tiêu dùng có thêm lựa chọn, trong khi doanh nghiệp phải cân đối giữa chi phí vận hành, giá bán và khả năng mở rộng hệ thống.

Một khảo sát 481 doanh nghiệp F&B tại 15 tỉnh, thành phố cho thấy hơn một nửa số doanh nghiệp được khảo sát có kế hoạch mở thêm cửa hàng hoặc tăng quy mô trong 6 tháng cuối năm 2026.

Điều này cho thấy nhu cầu mở rộng vẫn tồn tại, dù thị trường đã có số lượng điểm bán lớn.

Trong bối cảnh đó, mặt bằng tiếp tục là một biến số quan trọng đối với các chuỗi cà phê. Việc lựa chọn vị trí không chỉ liên quan đến mức giá thuê mà còn gắn với chiến lược phát triển thương hiệu, khả năng tiếp cận khách hàng và quy mô đầu tư của từng doanh nghiệp.

Những mức giá lên tới hàng trăm triệu đồng mỗi tháng tại các vị trí trung tâm vì vậy phản ánh một phần mức độ cạnh tranh của thị trường mặt bằng bán lẻ. Tuy nhiên, hiệu quả của mỗi địa điểm vẫn cần được nhìn nhận trên cơ sở đầy đủ các chỉ số kinh doanh thay vì chỉ từ giá thuê.