Bất động sản TPHCM: điêu đứng, ách tắc vì thủ tục

Thủ tục: Kéo dài, rối rắm và đá lẫn nhau

Công ty Lê Thành có lẽ là doanh nghiệp làm nhà ở xã hội xuất hiện nhiều lần tại các cuộc họp giữa doanh nghiệp với lãnh đạo thành phố. Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành đã kể khổ với UBND TP về 2 dự án đang bị vướng.

Dự án nhà ở xã hội (NƠXH) Tân Kiên của công ty có quy mô 2.600 căn. Riêng khâu xin chấp thuận dự án (khâu đầu tiên) đã làm 11 tháng vẫn chưa xong. Nguyên nhân do tổ công tác liên ngành không dám duyệt, vì duyệt thì trái với quy hoạch.

Theo ông Nghĩa, khu đất làm dự án có quy hoạch chung là xây dựng nhà cao tầng, tối đa 15 tầng, theo quy định NƠXH thì có thể tăng thêm hệ số sử dụng 50%. Tính toán ra thì tối thiểu hệ số sử dụng đất của khu đất làm dự án phải là 4.5, nhưng theo quy hoạch hệ số sử dụng đất chỉ là 2.0. Vì vướng mắc nhỏ này mà gần một năm trôi qua mọi việc vẫn giậm chân tại chỗ.

Tại dự án thứ 2, doanh nghiệp đã thỏa thuận bồi thường xong, nhưng giữa khu đất có một mương nước diện tích khoảng hơn 1.000m2. Do đó, các cơ quan chức năng yêu cầu phải đấu giá phần đất này theo quy định, trong khi việc xây dựng nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất… 

Nhiều doanh nghiệp BĐS TPHCM gặp khó vì cơ chế. Ảnh: Hữu Thông

Bà Nguyễn Thị Như Loan, Chủ tịch HĐQT Công ty Quốc Cường Gia Lai cũng “kêu trời”, hiện công ty này có 6 dự án đang bị ách tắc. Trong đó quan trọng nhất là dự án Phước Kiển, huyện Nhà Bè. Dự án này có diện tích 91ha, đã được UBND TP chấp thuận đầu tư và phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 từ năm 2017. Do dự án có quỹ đất hỗn hợp, có đất nông nghiệp phải chuyển mục đích sử dụng đất, nên công ty phải quay về Sở KHĐT để làm lại các bước thủ tục từ đầu.

“Kế hoạch sử dụng đất của dự án Phước Kiển đã được phê duyệt năm 2018, nhưng nay UBND huyện Nhà Bè đang trình xin gia hạn, Sở TNMT không đưa vào danh sách gia hạn. Thủ tục này, Sở KHĐT đang thụ lý, nhưng công ty không được gia hạn vì chưa có quyết định chủ trương đầu tư. Thủ tục hành chính cứ vòng vòng khiến doanh nghiệp khổ sở và mong được Chủ tịch UBND TP xem xét” - bà Loan nói.

Ngoài ra, Quốc Cường Gia Lai còn có một dự án 7,4ha tại phường Phú Hữu, quận 9. Dự án chỉ có 7,4ha, nhưng gánh 1,7ha đất giáo dục, gánh thêm 2.100m2 đất cây xanh. Vấn đề là doanh nghiệp phải gánh cả phần cây xanh bị thiếu của địa phương. Doanh nghiệp đi lại rất nhiều, phải chấp nhận tỷ lệ bình quân dành 3,2m2 cây xanh, 3,2m đất giáo dục/người dân. Cuối cùng dự án chỉ có 2,7ha đất ở, nhưng sử dụng được 1ha.

Bên cạnh đó, còn có khá nhiều doanh nghiệp bất động sản như: Đại Phúc, Him Lam, Công ty Xây dựng địa ốc Xanh, Vietcomreal, Hưng Lộc Phát... cùng nỗi lòng khi còn khá nhiều những vướng mắc mà doanh nghiệp cần được lắng nghe và tháo gỡ.

Quy trình làm khó doanh nghiệp

Cũng tại buổi đối thoại, UBND TPHCM trình bày dự thảo báo cáo về giải quyết các khó khăn, vướng mắc trong thực hiện thủ tục đầu tư xây dựng... Trong đó, có quy trình 6 bước để hướng dẫn doanh nghiệp thực hiện một dự án BĐS.

Theo đó, để thực hiện một dự án bất động sản có đất hỗn hợp, DN phải trải qua 6 bước. Bước 1 làm thủ tục quyết định chủ trương đầu tư, bước 2 trình duyệt quy hoạch chi tiết 1/500, bước 3 làm thủ tục giao thuê đất, bước 4 quy định DN phải lập thủ tục xác định nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất, bước 5 được cấp “sổ đỏ” dự án, bước 6 DN được công nhận chủ đầu tư, thẩm định thiết kế, cấp giấy phép xây dựng và triển khai đầu tư xây dựng.

Góp ý với UBND TP về quy trình 6 bước, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM (HoREA) cho rằng, nếu doanh nghiệp phải nộp tiền sử dụng đất tại bước 4 thì chưa phù hợp với quy định hiện hành. 

"Hiện pháp luật về đất đai và pháp luật về kinh doanh BĐS không quy định chủ đầu tư dự án nhà ở phải nộp tiền sử dụng đất tại thời điểm này. Mà chỉ quy định chủ đầu tư dự án nhà ở bắt buộc phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính với nhà nước (tiền sử dụng đất) trong 2 trường hợp. Một là, để làm thủ tục cấp sổ đỏ, hai là để bán nhà, nền nhà hoặc huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai. Như vậy, quy định việc nộp tiền sử dụng đất tại bước 4 (riêng thời gian làm thủ tục phải mất trên dưới 2 năm hoặc lâu hơn), tức là doanh nghiệp bị chôn vốn, chi phí đầu tư, chi phí vốn, chi phí quản lý... sẽ tăng lên, cuối cùng người mua nhà phải gánh chịu" - ông Châu nói.

Theo ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành, theo quy trình, nếu ra được thông báo tính tiền sử dụng đất có khi mất cả chục năm chưa xong. Một công trình thi công 2, 3 năm mới xong, nên trong quá trình thi công dự án có thể thực hiện bước thẩm định để tính tiền sử dụng đất, cấp sổ đỏ cho dự án, sau đó DN hoàn công để cấp sổ đỏ cho người dân.

Lãnh đạo một công ty BĐS có dự án tại quận 7 cho biết, hiện nay vướng mắc lớn nhất là thủ tục xác định nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất vì bước này có thể mất 2 năm vẫn chưa xong. Điển hình như dự án của ông đến nay gần 2 năm TP vẫn chưa ra được thông báo đóng tiền sử dụng đất do các sở ngành không nơi nào dám đưa ra con số, vì thế DN không thể triển khai các bước tiếp theo để xin cấp phép xây dựng.

Những vấn đề này nếu không được giải quyết kịp thời sẽ tác động trực tiếp đến sự phát triển của thị trường, gây khó khăn cho doanh nghiệp và làm giảm nguồn thu ngân sách. Ông Phong khẳng định, lãnh đạo TPHCM sẵn sàng lắng nghe và biến những ý kiến khả thi thành hành động để thúc đẩy thị trường BĐS phát triển, kết hợp với chương trình phát triển đô thị thông minh, phát triển khu đô thị sáng tạo phía Đông thành phố.

“Năm 2020, TPHCM dự kiến ban hành chính sách hỗ trợ cho doanh nghiệp có số vốn đăng ký trên 100 tỷ đồng để góp phần tạo nên hệ sinh thái hoàn chỉnh trên địa bàn, đặc biệt là doanh nghiệp BĐS”.

Chủ tịch UBND TPHCM Nguyễn Thành Phong