Báo cáo tình hình thị trường bất động sản năm 2019 có gì đáng chú ý?

2019 nhiều dự án “găm" hàng, đẩy giá

Theo báo cáo, thị trường bất động sản Việt Nam năm 2019 có những đặc trưng chính là lượng cung sụt giảm, giá bất động sản tăng mạnh, tín dụng cho vay kinh doanh bất động sản bị siết mạnh, làm giảm lượng giao dịch từ các nhà đầu tư thứ cấp, đầu cơ.

Đồng thời, thị trường ghi nhận tâm lý e ngại, lo sợ từ các nhà đầu tư và người tiêu dùng tăng cao, khi thị trường bất động sản xuất hiện nhiều dự án bất động sản không phù hợp với quy định pháp luật. Trong khi đó, nguồn thông tin từ cơ quan quản lý nhà nước gần như không có để giúp kiểm chứng, hỗ trợ các nhà đầu tư thứ cấp và người tiêu dùng.

Theo Hội Môi giới bất động sản, khan hiếm nguồn cung trong bối cảnh lực cầu mạnh tại đô thị là nguyên nhân chính làm giá căn hộ chung cư tại Hà Nội, TPHCM tăng mạnh. Tuy nhiên, khan hiếm nguồn cung không phải do hết đất mà do tạm ngưng phát triển từ cơ quan quản lý. Vì thế, việc tăng giá mạnh tại một số dự án, địa phương bị thị trường “tẩy chay”.

Việc tăng giá mạnh không được thị trường chấp nhận thể hiện ở một số hiện tượng: đầu cơ sụt giảm, phân khúc có mức giá trên 50 triệu đồng/m2 có tỉ lệ hấp thụ thấp (đặc biệt với những dự án đẩy giá với biên độ lớn).

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, từ quý 4/2019, khi nhận thấy thị trường khan hàng, nhiều chủ đầu tư bắt đầu điều chỉnh tăng giá. Mức giá 25 triệu đồng/m2 chỉ có thể mua được ở những khu vùng ven như quận Hà Đông, Đông Anh, Gia Lâm, còn dịch chuyển gần trung tâm thì thấp nhất cũng từ 30 triệu đồng/m2.

Thậm chí, theo ông Đính, một số dự án ở trục đường Tố Hữu, trước đây bán 25 triệu đồng/m2 nay đẩy giá lên 27 - 30 triệu đồng/m2, tăng đột biến nên người mua khó chấp nhận. Không chỉ bắt đầu tăng giá bán, có những dự án “găm" hàng chờ đẩy giá.

Một vấn đề mang tính truyền thống là lệch pha cung cầu tiếp tục có biểu hiện diễn ra mạnh, rất rõ ở thị trường Hà Nội và TPHCM thiếu nhiều nhà ở giá rẻ, bình dân, trong khi phân khúc cao cấp lại phát triển mạnh nhưng bán rất chậm.

Công bố báo cáo thị trường bất động sản 2019, ông Đính cho biết, lực cầu trong năm qua luôn duy trì ở mức cao, nhất là ở những dự án có đầy đủ pháp lý, hạ tầng, dịch vụ tốt, chủ đầu tư uy tín… tỉ lệ hấp thu thường là 70 - 80%.

Tại một số địa phương, giá đất bị đẩy lên quá cao, nhanh hơn nhiều tốc độ phát triển kinh tế, hạ tầng xã hội, tạo ra sốt ảo. Điều này dẫn đến cơ quan nhà nước điều chỉnh thuế đất, người dân đòi tăng tiền đền bù giải phóng mặt bằng khiến sụt giảm hoạt động đầu tư phát triển đô thị, nhà đầu tư rời thị trường…

Năm 2020, căn hộ trung cấp sẽ ''thống lĩnh'' thị trường Hà Nội

Về thị trường, nguồn cung tại Hà Nội và TPHCM có thể không suy giảm so với năm 2019, bởi một vài dự án lớn ở các đô thị này vẫn còn lượng hàng khá lớn chưa được tung ra thị trường.

Mặc dù vậy, lượng dự án bất động sản đủ điều kiện đưa sản phẩm vào thị trường tiếp tục giảm mạnh. Lý do vì cả Hà Nội và TPHCM thấy có những dấu hiệu cải thiện ở khâu xem xét phê duyệt cấp phép dự án mới.

Đáng chú ý, việc siết chặt tín dụng vào bất động sản cũng sẽ làm giảm lực đầu tư từ các doanh nghiệp nhỏ và vừa. Bởi lẽ, hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp này phụ thuộc phần lớn vào nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng. Cùng với đó, hoạt động mua bán chuyển nhượng dự án (M&A) được dự báo sẽ diễn ra sôi động trong năm 2020.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, mất cân đối cung cầu tiếp tục xuất hiện trong năm 2020 khi nguồn nhà ở có giá thấp và nhà ở xã hội vẫn khan hiếm. Đầu tư đất nền sẽ là lựa chọn hàng đầu của các nhà đầu tư tại thị trường mới phát triển. Thế nên, địa phương nào sớm hoàn thành việc rà soát, thanh kiểm phát triển các dự án bất động sản thì chắc chắn sẽ tận dụng tốt cơ hội để thu hút mạnh nhà đầu tư.

Giá nhà ở và đất đai dự báo tiếp tục tăng nhưng lực tăng sẽ không mạnh vì sự khan hiếm chỉ là tạm thời.

Phân tích về nguyên nhân sụt giảm nguồn cung bất động sản thời gian qua, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng đó là do việc rà soát, thanh kiểm tra việc tuân thủ quy định pháp luật về đầu tư, xây dựng, đất đai… tại các dự án.

Cùng với đó, lượng giao dịch cũng sụt giảm mạnh bởi hệ lụy từ lượng cung sụt giảm, giá có chiều hướng tăng, tín dụng cho vay kinh doanh bất động sản bị siết mạnh làm giảm lượng giao dịch từ các nhà đầu tư thứ cấp, đầu cơ...

Trên thực tế còn xuất hiện tâm lý e ngại, lo sợ từ các nhà đầu tư, người tiêu dùng khi thị trường bất động sản xuất hiện nhiều dự án không phù hợp với quy định pháp luật; trong khi đó, nguồn thông tin từ các cơ quan quản lý nhà nước gần như không có để giúp họ kiểm chứng.

Việc khan hiếm nguồn cung không phải do không còn dư địa phát triển nguồn mà là do tạm thời ngưng phát triển từ các cơ quan quản lý nhà nước. Vì vậy, việc tăng giá mạnh khó được thị trường chấp nhận thể hiện ở một số hiện tượng: đầu cơ sụt giảm, phân khúc cao có mức giá trên 50 triệu đồng/m2 có tỷ lệ hấp thụ thấp (đặc biệt là những dự án đẩy giá với biên độ lớn)…

Phân khúc cao cấp phát triển mạnh và phù hợp nhóm đối tượng khách nước ngoài nhưng lại bị giới hạn tiêu thụ bởi quy định lượng sản phẩm cho người nước ngoài.

Tại một số địa phương mới phát triển, chủ trương phát triển nhà ở đô thị dành cho các chuyên gia, công nhân, lao động dịch chuyển không được quan tâm bằng chủ trương phát triển các dự án phân lô, bán đất nền.

Hiện những dự án có pháp lý đầy đủ, được đầu tư đầy đủ hạ tầng kỹ thuật, dịch vụ và thực hiện bởi các nhà phát triển có uy tín, giá bán phù hợp… thì tỷ lệ hấp thụ thường đạt 70-80%. Đây chính là điểm sáng và mạnh của thị trường bất động sản Việt Nam và là yếu tố tích cực thu hút các nhà đầu tư trong năm 2020.