TPHCM: Thu hồi, đấu giá đất hai bên đường mới cần minh bạch

Thu hồi đất liền kề công trình hạ tầng

Theo đề án "Quản lý và phương hướng sử dụng đất đai hiệu quả" vừa được UBND TPHCM phê duyệt, biện pháp xử lý giá trị đất đai tăng thêm tại các dự án phát triển hạ tầng là thu hồi diện tích đất liền kề công trình hạ tầng để tái định cư và bán đấu giá. Người có đất bị thu hồi trong dự án hạ tầng và phần đất thu hồi thêm sẽ được tái định cư tại chỗ với diện tích đất nhỏ hơn, tỷ lệ nghịch với giá đất tăng thêm do hạ tầng mang lại. Diện tích đất dôi dư sau khi tái định cư sẽ được quy hoạch lại và bán đấu giá để lấy kinh phí đầu tư cho chính dự án đó. Phương án thu hồi thêm đất và tái định cư sẽ được đưa ra lấy ý kiến của cộng đồng dân cư bị ảnh hưởng. Nếu đa số người dân đồng ý (khoảng 2/3) thì phương án sẽ được phê duyệt. Đối với thiểu số người dân không đồng ý phải lựa chọn: hoặc chấp thuận phương án hoặc bị thu hồi đất.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản (BĐS) TPHCM (HoREA) nhận xét, điều này đã được quy định trong Luật Quy hoạch đô thị, Luật Đất đai. Hiệp hội BĐS cũng đã nhiều lần kiến nghị nhưng lâu nay TPHCM cũng như cả nước đều chưa làm được. Hiện nay, khi Nhà nước đầu tư công trình hạ tầng như mở đường cũ hoặc làm đường mới thì giá đất hai bên đường và cả khu vực tăng lên rất nhiều lần. Khoản tiền chênh lệch này thường vào túi người dân có nhà trong hẻm trở thành nhà mặt tiền sau khi làm hạ tầng và một phần thuộc về doanh nghiệp (DN) phát triển các dự án dọc tuyến đường, gọi là chênh lệch lợi thế địa tô. Các đối tượng này không phải đóng thêm bất kỳ một khoản thuế, phí nào, trong khi những người bị thu hồi đất để làm đường thường không được hưởng lợi từ việc mở đường. Ngay cả Nhà nước, đối tượng bỏ tiền ra làm đường cũng không được hưởng lợi gì từ việc đầu tư hạ tầng.

“TPHCM áp dụng làm đúng luật sẽ đảm bảo 3 yếu tố, không thất thoát tài sản công; tạo môi trường kinh doanh công khai minh bạch trong đấu thầu, đấu giá và sẽ không tạo ra khiếu kiện vì chênh lệch địa tô sẽ rơi vào ngân sách nhà nước thay vì vào túi DN hay người dân. Luật cho 3 phương thức tái định cư gồm tái định cư tại chỗ, tái định cư ở một vị trí khác và nhận tiền mặt. Trong đó, tái định cư tại chỗ sẽ mang lại lợi ích cao nhất cho người bị thu hồi đất khi bù đắp được quyền lợi và có giá trị gia tăng khi dự án được đầu tư. Đối với quỹ đất dôi dư khi làm xong hạ tầng, tái định cư, cần đấu giá công khai, đấu thầu đất để lựa chọn chủ đầu tư mới đảm bảo được quyền lợi của người dân, DN, nhà nước. Mô hình này đảm bảo được tất cả nguyên tắc trên”, ông Châu phân tích.

Các chuyên gia lo ngại nếu không xác định giá đền bù rõ ràng, minh bạch, TPHCM có thể tiếp tục thất bại trong việc triển khai chính sách mới.

Khó định giá đền bù

Khẳng định chính sách thu hồi diện tích đất liền kề công trình hạ tầng để tái định cư và bán đấu giá mà UBND TPHCM mới thông qua hoàn toàn hợp lý, công bằng, đảm bảo lợi ích của Nhà nước và DN, song lãnh đạo một công ty bất động sản thừa nhận nói thì dễ, đi vào thực tế sẽ rất khó khăn. Liên quan đến đất đai là đụng chạm rất lớn đến quyền lợi của các bên, nhất là người dân. Đối với DN, mặc dù có cơ chế mở là có thể đền bù bất cứ giá nào, bằng bất cứ hình thức nào miễn sao “được việc”, nhưng muốn thương lượng với người có đất không hề đơn giản. Rất nhiều trường hợp, khi biết Nhà nước thu hồi thêm một phần đất để đấu giá thì người dân phản ứng, đòi đền bù với giá cao ngất ngưởng. Không phải ai cũng hiểu quyền lợi họ nhận được sau khi dự án được hình thành lớn thế nào cũng như trách nhiệm đóng góp đối với sự phát triển chung. Người dân chỉ nghĩ đơn thuần rằng đất của mình bị thu hồi thêm để bán đấu giá. Nếu Nhà nước trả theo bảng giá đất thì chắc chắn sẽ thất bại. Do đó, nên đền bù theo giá thị trường.

Vấn đề là làm sao xác định được giá thị trường trong bối cảnh giá đất đang chịu tác động của rất nhiều chiêu trò thổi giá của giới đầu nậu, “cò” đất, tạo ra giá ảo. Theo vị lãnh đạo công ty bất động sản nói trên, giá thị trường là mặt bằng giá chung ở khu vực đó mà người dân, thị trường đang giao dịch. Đồng thời giá đất đền bù được xác định tại thời điểm hai bên chốt mức giá, nếu Nhà nước dây dưa kéo dài việc thanh toán tiền, người dân có quyền đòi giá cao hơn, tại thời điểm thanh toán tiền.

"Tất cả cần phải công khai, minh bạch, công bằng và đặc biệt là cần phải có “bàn tay sắt” trong đền bù. Nếu không, Nhà nước cũng sẽ dễ dàng bị sa lầy vào các dự án này, tiền đổ vào không thu hồi được, đất cũng không có mà bán, dự án trở thành dự án treo”, vị này nhấn mạnh.

Cùng lo ngại nếu không xác định giá đền bù rõ ràng, minh bạch, TPHCM có thể tiếp tục thất bại trong việc triển khai chính sách mới, nhưng TS Dương Như Hùng, Trưởng khoa Quản lý công nghiệp, Trường Đại học Bách khoa (Đại học Quốc gia TPHCM) lại cho rằng, chính việc bồi thường theo giá thị trường có thể dẫn tới những dự án treo, kéo dài vì kiện tụng.

Ông Hùng phân tích: Hiện nay, có 3 khung giá mà TPHCM có thể lựa chọn làm giá bồi thường. Thứ nhất là theo bảng giá đất. Đây là mức giá không cập nhật thường xuyên, từ trước đến nay khi sử dụng làm giá đền bù thì luôn không hiệu quả, thường xuyên dẫn đến khiếu kiện. Đó là lý do phải chuyển sang mô hình khác. Thứ hai, giá thị trường tại thời điểm bồi thường. Mô hình này tốt hơn việc lấy giá sổ sách theo bảng giá đất nhưng việc xác định rất khó. Giá giao dịch cho 1 lô nhỏ cũng khác giá 1 lô lớn, chưa kể tình trạng “cò” đất, đầu nậu gây nhiễu rất nhiều, dẫn đến không công bằng, tiếp tục phát sinh khiếu kiện.

Với chủ trương mới, TPHCM sẽ phải lên dự án, quy hoạch cụ thể tất cả các khu vực lân cận rồi mới đem đất đi đấu giá, bán lại cho các chủ đầu tư có nhu cầu. Giá đất sau khi đem đấu giá mới đúng nghĩa là giá thị trường. Đây là giá trong tương lai, nên sẽ lấy làm tham chiếu, trừ những chi phí cần để phát triển dự án, sau đó có công thức minh bạch để lấy làm giá đền bù cho người dân. Trong trường hợp này, giá đền bù sẽ linh động theo từng dự án vì chi phí phát triển dự án khác nhau, vị trí khác nhau.