Theo ông Michael Kokalari, Giám đốc phòng Phân tích kinh tế vĩ mô và Nghiên cứu thị trường của VinaCapital, thị trường bất động sản đang trên đà phục hồi.

Tâm lý nhà đầu tư vẫn dao động

Thị trường bất động sản tại Việt Nam trải qua một năm đầy sóng gió, nhưng VinaCapital tin tưởng rằng giai đoạn khó khăn nhất của thị trường hiện đã qua.

Lãi suất vay thế chấp đạt đỉnh lên đến 16% tại một số ngân hàng vào đầu năm 2023, nhưng sau đó lại giảm đáng kể. Lãi suất thế chấp hiện tương đương với mức trước đợt tăng mạnh lãi suất của Chính phủ vào năm ngoái.

Dù vậy, tâm lý nhà đầu tư và giao dịch trên thị trường sẽ chưa hồi phục hoàn toàn cho tới giữa năm 2024.

Sự sụt giảm lãi suất vay thế chấp đã thúc đẩy giao dịch tại một số sự kiện mở bán nổi bật gần đây, từ đó thu hút sự chú ý đáng kể và cải thiện tâm lý của các nhà đầu tư.

Khối lượng giao dịch đất nền, phân khúc có tính đầu cơ cao nhất trên thị trường đã tăng đáng kể trong thời gian gần đây. Thứ hai là một số bất động sản cao cấp ở trung tâm Hà Nội và TP HCM được cho là đã tăng giá mạnh đối với những căn đã có giấy tờ rõ ràng. Giá bất động sản ở trung tâm thành phố hiện ở mức cao, vì vậy việc tăng giá gần đây phần lớn do các nhà đầu tư giàu có rút tiền ra khỏi ngân hàng khi lãi suất huy động giảm và mua bất động sản.

Khoảng 80% số căn hộ của Khang Điền (KDH) mở bán tại dự án phân khúc tầm trung Privia đã được mua ngay trong sự kiện mở bán. Ngoài ra, 80% số căn hộ của dự án Glory Heights của Vinhomes (VHM) đã được bán, và 80% dự án Akari của Nam Long (NLG) cũng được bán nhanh chóng. Lưu ý, các dự án này đều năm ở các quận ngoại vi của TP HCM (Quận 9 và Tân Bình). Theo quan sát, hoạt động giao dịch ở khu vực ngoại thành vẫn còn yếu.

Ngoài ra, giá căn hộ chào bán tại TP HCM và Hà Nội không thay đổi so với cùng kỳ năm trước. Để bán căn hộ, các chủ đầu tư bất động sản hiện cung cấp gói hỗ trợ vay thế chấp cho người mua và các ưu đãi khác. Hơn nữa, giá căn hộ trên thị trường thứ cấp giảm khoảng 10% nếu người bán chưa nhận được sổ đỏ từ chủ đầu tư.

Đây là một trong những ví dụ cho thấy trở ngại chính đối với phát triển bất động sản ở Việt Nam vẫn là các vấn đề pháp lý và quy định. Mặc dù gần đây đã có một số bước tiến để giải quyết các vấn đề đó, song VinaCapital không cho rằng sẽ có cải thiện thực sự cho đến năm 2024.

Vì vậy, mặc dù đã có những dấu hiệu tốt trên thị trường bất động sản của Việt Nam, nhưng sự phục hồi hoàn toàn vẫn chưa bắt đầu.

Cuối cùng, sự tăng trưởng nhẹ trong mức tín dụng dành cho các chủ đầu tư bất động sản gần đây sẽ giúp họ tăng cường hoạt động phát triển. Số liệu tăng trưởng tín dụng mới nhất của Việt Nam cho thấy nhu cầu vay mua nhà còn yếu, nhưng điều này có thể thay đổi khi lãi suất thế chấp giảm trong những tháng gần đây.

Kỳ vọng biện pháp tháo gỡ các nút thắt pháp lý

Đầu tháng trước, Chính phủ đã tổ chức nhiều cuộc họp cấp cao với các nhà phát triển bất động sản lớn của Việt Nam để giải quyết các vấn đề đang cản trở thị trường bất động sản. Các bên đã xác định những vấn đề pháp lý là nguồn gốc của hầu hết các khó khăn hiện tại của ngành và cho rằng các quy định pháp lý thiếu nhất quán hiện là vấn đề lớn.

Vào cuối tháng 11, luật mới đã được ban hành để làm rõ một số vấn đề cụ thể như các lựa chọn chính xác mà các nhà phát triển bất động sản có thể thực hiện nghĩa vụ của họ trong việc xây dựng nhà ở xã hội và bao nhiêu tiền cọc được phép mua từ người mua nhà trước khi dự án xây dựng bắt đầu.

Khi tốc độ cải thiện các vấn đề trở nên nhanh chóng, nhiều người đang hy vọng rằng việc sửa đổi luật đất đai của Việt Nam sẽ giải quyết những nút thắt chính cản trở phát triển bất động sản, bao gồm việc xác định giá trị đất và các khoản phí nhà phát triển bất động sản cần phải trả cho Chính phủ.

Hiện việc tính toán quyền sử dụng đất vẫn còn chưa rõ ràng và có nhiều phương pháp có thể được sử dụng để đánh giá số tiền cần phải trả. Nhiều người kỳ vọng Chính phủ sẽ điều chỉnh cách tính phí sử dụng đất hiện tại theo hướng các khu đất cụ thể sẽ có một mức định giá chính thức, giống như thông lệ thế giới.

Ngoài ra, vấn đề định giá đất, quyền sử dụng đất được kỳ vọng sẽ được giải quyết tại cuộc họp thường kỳ tiếp theo của Quốc hội vào tháng 5/2024.

Thị trường nhà ở của Việt Nam rất thiếu nguồn cung, vì vậy giá không giảm đáng kể vào năm ngoái khi lãi suất thế chấp tăng vọt. VinaCapital ước tính rằng nhu cầu về các đơn vị nhà ở vượt xa nguồn cung ở mức 2-1.

Từ đó cho thấy vấn đề hiện tại của thị trường bất động sản Việt Nam là nhiều dự án không thể đảm bảo vấn đề phê duyệt, khiến cho việc đảm bảo tài chính dài hạn cho các dự án cũng trở nên khó khăn. Kết quả là ngành bất động sản không thể cung cấp đủ nhà ở mới để đáp ứng nhu cầu được tạo ra bởi số lượng các hộ gia đình mới, tốc độ đô thị hoá và số lượng người gia nhập tầng lớp trung lưu.

Tóm lại, VinaCapital hi vọng rằng Chính phủ sẽ thực hiện các biện pháp cần thiết để tháo gỡ các nút thắt pháp lý và quy định hiện cản trở hoạt động phát triển bất động sản ở Việt Nam, một phần vì sự phục hồi của thị trường sẽ có tác động rộng lớn hơn đối với nền kinh tế nói chung, chứ không chỉ riêng đối với các nhà phát triển bất động sản.

Điều này cũng hướng tới việc củng cố niềm tin của thị trường, sẽ giúp hỗ trợ giá cổ phiếu vào năm tới.