Thường xuyên đối mặt đứt gãy, gián đoạn

Nhìn lại năm qua, thị trường bất động sản bị ảnh hưởng nặng nề bởi dịch Covid-19, nhất là quý III/2021. Nguồn cung đã sụt giảm từ những năm trước, tiếp tục bị sụt giảm bởi dịch bệnh và chính sách chưa được tháo gỡ triệt để.

Trong khi đó, giao dịch trên thị trường thường xuyên đối mặt với tình trạng đứt gãy, gián đoạn. Tình trạng mất cân đối cung - cầu nghiêm trọng diễn ra ở nhiều đô thị lớn, đặc biệt là Hà Nội và TPHCM. Đồng thời, trạng thái của thị trường thay đổi nhiều và mạnh, có giai đoạn sốt đất tăng cao, có giai đoạn trầm lắng.

Đáng chú ý, sau một thời gian đìu hiu vì dịch bệnh Covid-19, cơn sốt đất đã quay trở lại nhiều địa phương như Hà Nội, Hà tĩnh, Quảng Trị, Bắc Giang, Khánh Hòa… Giá đất nói chung đã leo thang và ở mức cao.

Cụ thể, tại Quảng Trị, giá đất đặc biệt "nóng" từ thời điểm giữa tháng 11 đến nay sau khi Tập đoàn Vingroup trúng đấu giá hơn 439,9 tỷ đồng đối với khu đất 132.415m2 thuộc dự án Khu đô thị Thương mại – Dịch vụ nam Đông Hà ở phường Đông Lương (TP Đông Hà). "Ăn theo" dự án này, giá đất ở quanh khu vực này tăng phi mã, đơn cử có mảnh đất diện tích 160m2 trên đường Đại Cồ Việt được chào bán ở mức xấp xỉ 10 tỷ đồng, dù trước đó vài tuần chỉ được rao bán với giá phân nửa.

Thị trường bất động sản TPHCM cũng “dậy sóng” với thương vụ đấu giá đất của Trung tâm Dịch vụ Bán đấu giá tài sản TPHCM, khi tổng giá trị được chốt là 37.346 tỷ đồng. Các lô được bán mang các ký hiệu 3-5, 3-8, 3-9, 3-12 thuộc khu chức năng số 3, khu dân cư phía Bắc, Khu đô thị mới Thủ Thiêm, TP Thủ Đức.

Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt (thuộc Tập đoàn Tân Hoàng Minh) đưa ra mức giá 24.500 tỷ đồng để sở hữu lô đất 3-12, cao gấp 8,3 lần giá khởi điểm. Với mức chi bình quân trên 2,4 tỷ đồng/m2, khu đất này thuộc diện đắt đỏ bậc nhất trên thế giới. Còn lô đất 3-5 được bán cho Công ty Dream Republic với giá 3.820 tỷ đồng và lô đất 3-8 được Công ty Sheen Mega mua lại với mức giá 4.000 tỷ đồng. Đây là mức giá chưa từng có khiến cả giới bất động sản, chuyên gia và dư luận đều sửng sốt vì giá nhảy vọt ngoài dự đoán.

Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng, việc sốt nóng thị trường bất động sản vừa qua chủ yếu chỉ là hiện tượng đầu cơ nhỏ lẻ tại một số khu vực nhỏ và khó có thể xảy ra nguy cơ bong bóng như những năm 2010.

Vốn đầu tư và giá tăng mạnh, bất động sản thêm lạc quan

Bà Phạm Kim Xuân, Giám đốc Cấp cao tại Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết, mặc dù năm 2021 là một năm đầy biến động đối với Việt Nam, tăng trưởng GDP chậm hơn so với kỳ vọng, nhiều địa phương phải đóng cửa khi các biến thể Covid-19 gia tăng và kế hoạch tiêm chủng văcxin bước đầu triển khai chậm.

Tuy nhiên, trong những tháng cuối năm, khi chương trình tiêm chủng phủ sóng nhanh chóng cho phép nền kinh tế mở cửa trở lại, niềm tin kinh doanh và tâm lý người tiêu dùng đã vững vàng hơn, tiếp tục thúc đẩy các chiến lược đầu tư mới. Với nền kinh tế dần trở lại đúng hướng, thị trường bất động sản cũng quy tụ các động lực phát triển, doanh số bán hàng tại Hà Nội và TPHCM được ghi nhận đạt mức cao ngay từ những ngày đầu tiên ra mắt và chào bán dự án.

TS Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế cho biết, nguồn vốn đổ vào bất động sản trong năm 2021 vẫn khả quan. Trong đó, nguồn vốn tín dụng bất động sản quý 3/2021 tăng khoảng 6% so với cuối năm 2020, tổng dư nợ tín dụng bất động sản khoảng 2 triệu tỷ đồng. Trong 11 tháng năm 2021, tổng vốn FDI đăng ký mới vào bất động sản đạt gần 2 tỷ USD (chiếm khoảng 11%).

Theo ông Lực dự báo, giai đoạn 2021 - 2025, tổng vốn đầu tư công lên tới 2,87 triệu tỷ đồng, hy vọng đạt giải ngân 95%, cao hơn mức 75% của giai đoạn 2016 - 2020. Trong bối cảnh đó, doanh nghiệp phải thích ứng và phải linh hoạt hơn.

Cũng theo ông Lực, trong chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội hai năm tới, Chính phủ và Quốc hội đang họp bàn để thống nhất có một gói khoảng 60.000 - 65.000 tỷ đồng để phát triển nhà ở. Đây sẽ là một lực đẩy tốt với mức lãi suất tương đối ưu đãi, có thể thấp hơn thị trường hiện nay khoảng 3 - 4%.

Dự báo về thị trường bất động sản năm 2022, TS Cấn Văn Lực đánh giá, về cơ bản giai đoạn khó khăn nhất đã trôi qua, do đó, bức tranh thị trường bất động sản 2022 sẽ lạc quan hơn khi các hoạt động kinh tế phục hồi trở lại.

Còn Theo TS Trương Trọng Hiểu, Phó Trưởng phòng Sau đại học và Khoa học Công nghệ, Trường Đại học Kinh tế - Luật (Đại học Quốc gia Hồ Chí Minh) cho rằng, dù không sôi động hay quá ồn ào nhưng chắc chắc thị trường bất động sản năm 2022 sẽ tiếp tục bền bỉ như những gì đang diễn ra.

“Sắp tới, có thể sẽ có một vài đợt thanh tra, kiểm tra đối với dòng vốn, tín dụng đổ vào bất động sản, như hoạt động phát hành trái phiếu quá đà thời gian qua của các doanh nghiệp trong ngành đã được Thủ tướng Chính phủ lên tiếng, thị trường có thể sẽ bị tác động, nhưng tôi nghĩ sẽ không lớn”, TS Trương Trọng Hiểu nói.

Cũng theo ông Hiểu, giá vàng sẽ góp phần đẩy thị trường bất động sản năm 2022. Với thói quen giữ vàng của người Việt, nếu giá vàng tiếp tục leo thang sẽ có tình huống không ít người tranh thủ bán vàng để đổi lấy cơ hội nắm giữ đất.

Bên cạnh đó, vốn ngoại cũng là một nhân tố quan trọng, thông qua các giao dịch M&A, có thể một vài công ty bất động sản vào tay các doanh nghiệp ngoại và đó là cánh cửa tiếp tục đưa thị trường bất động sản trở nên đa dạng về mặt sản phẩm cũng như giá trị và tiện ích.

“Năm 2021, tác động của dịch bệnh lần thứ 4 khiến kinh tế TPHCM sa sút nghiêm trọng. Riêng lĩnh vực bất động sản, trong 6 tháng (từ tháng 4 - 9) gần như kiệt quệ.

Hiện nay, “sức khỏe” của các doanh nghiệp, đặc biệt là doanh nghiệp bất động sản đã suy giảm, không còn được như trước.

Do đó, để thị trường bất động sản TPHCM phát triển ổn định trong năm 2022, Chính phủ cần có chính sách hỗ trợ như giảm tiền thuê đất, giảm lãi suất cho vay, giảm thuế TNDN… nhằm trợ lực cho doanh nghiệp, nhà đầu tư tiếp tục tạo ra các sản phẩm tốt cho thị trường với giá cả phù hợp”.

Ông Mã Xuân Tuấn, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu, Tư vấn Đầu tư bất động sản TPHCM.