Thao túng thị trường bất động sản không kém chứng khoán

Về vấn đề nêu trên, Khoa học và Đời sống đã có cuộc phỏng vấn nhanh Đại biểu Trịnh Xuân An, Đoàn ĐBQH tỉnh Đồng Nai, TS Lê Đăng Doanh, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương (CIEM) và Luật sư Trương Anh Tú - Chủ tịch TAT Law Firm.

Bất động sản (BĐS) tăng chóng mặt thời gian qua cho thấy có sự thao túng thị trường, góp phần gây bất ổn nền kinh tế?

Đại biểu Trịnh Xuân An: Góp ý tại phiên thảo luận dự thảo Luật kinh doanh BĐS (sửa đổi) trước Quốc hội sáng 31/10, tôi đề nghị bổ sung hành vi thao túng, làm giá BĐS vào danh mục cấm trong kinh doanh lĩnh vực này.

Thao túng không chỉ thông qua đấu thầu bỏ giá cao rồi bỏ cọc, còn có hành vi dùng dự án này để "kích" giá dự án khác, dẫn tới bong bóng và tạo mặt bằng giá trên trời so với thực tế. Nếu không xử lý triệt để sẽ tạo thành bong bóng, giống trường hợp của Hãng địa ốc Trung Quốc China Evergrande Group, nên cần quy định cấm hành vi thao túng, làm giá BĐS trong luật và trường hợp cụ thể loại trừ.

Đại biểu Trịnh Xuân An, Đoàn ĐBQH tỉnh Đồng Nai

TS Lê Đăng Doanh: BĐS là vấn đề lớn của nền kinh tế. Nếu giá trị hẹp của BĐS chỉ khoảng 10% GDP, nhưng BĐS lại liên quan đến nguyên vật liệu, xây dựng, các lĩnh vực khác và có thể chiếm đến 22% GDP. Vì vậy, việc bảo đảm quản lý công khai, minh bạch theo đúng các nguyên tắc cạnh tranh của thị trường và tránh thao túng thị trường BĐS là bài học rất lớn.

Chúng ta có thể thấy, Trung Quốc phát triển quá mạnh về BĐS, hệ quả một số tập đoàn bị phá sản khiến kinh tế nước này gặp nhiều khó khăn. Việc kiểm soát, tránh thao túng thị trường BĐS là vấn đề thời sự, cần được quan tâm, xử lý và bổ sung quy định vào danh mục cấm trong dự thảo Luật kinh doanh BĐS (sửa đổi).

Vấn đề bây giờ phải quy định rõ thế nào là thao túng, vi phạm các Luật gì. Bởi BĐS liên quan đến luật Đất đai, luật Đầu tư, Đấu thầu và mới đây là vấn đề nhà ở xã hội. Tất cả vấn đề đó cần được quan tâm và xử lý một cách công khai, minh bạch và bổ sung sửa đổi các quy định về pháp luật hiện hành để quản lý tốt, lành mạnh thị trường.

Có “đội lái” thao túng, làm giá đối với thị trường BĐS tinh vi không kém thị trường chứng khoán?

TS Lê Đăng Doanh: Thực tế đã diễn ra tình trạng trên. Chúng ta đều thấy, vì chênh lệch lãi suất rất lớn, từ việc rất nhiều người không có kiến thức và kinh nghiệm cũng tham gia vào đầu tư BĐS, mua bán… đến các hành vi tinh vi hơn như cấu kết trong đấu giá quyền sử dụng đất, đấu giá nhằm thổi giá ở khu vực xung quanh, dẫn đến giá đất tăng cao. Trong khi người dân thật sự có nhu cầu về nhà ở không thể mua đất, xây nhà. Một cơn sốt trong BĐS thường gây ra những tai họa rất lớn.

TS Lê Đăng Doanh, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương (CIEM)

Việc thao túng thị trường BĐS không chỉ thông qua việc đấu thầu bỏ giá cao, bỏ cọc mà còn dùng giá dự án này để kích giá cho dự án khác và tăng mặt bằng giá lên rất cao. Tân Hoàng Minh bỏ cọc lô đất Thủ Thiêm là bài học, qua đấy cần thiết phải có chế tài cấm thao túng giá?

Đại biểu Trịnh Xuân An: Theo tôi, vấn đề thao túng thị trường BĐS cần có sự đánh giá kỹ lưỡng. Chúng ta đã có quy định xử lý thao túng thị trường chứng khoán được quy định tại Điều 211 Bộ luật Hình sự, song hành vi thao túng thị trường BĐS hiện chưa có quy định.

Thị trường chứng khoán và thị trường BĐS có một số điểm tương đồng trong giao dịch và có thể dẫn đến một số hành vi làm thao túng thị trường. Hành vi này có thể tạo nên một mặt bằng “giá ảo”, “bong bóng” về giá cả và được thực hiện có tổ chức, bài bản.

Trước những bất cập trên, theo tôi, cần đưa ra quy định “cấm hành vi thao túng thị trường BĐS” vào trong dự án Luật BĐS (sửa đổi) và cả trong Bộ luật Hình sự. Nếu không có sự đánh giá cẩn trọng và đưa ra hình thức xử lý, xử phạt chặt chẽ, nghiêm khắc trong luật thì thị trường BĐS sẽ rơi vào tình trạng đổ vỡ, gây thiệt hại rất lớn như một số nước trên thế giới đã diễn ra.

Luật sư Trương Anh Tú: Tôi cho rằng, cần thiết phải cải cách pháp luật trong lĩnh vực BĐS, cụ thể là hình sự hóa các hành vi thao túng, “thổi giá” để khi xảy ra, chúng ta sẽ giải quyết được nhanh chóng, triệt để hơn.

Thời gian qua, thực trạng "cò đất", người buôn BĐS tạo ra những thông tin khan hiếm trên thị trường để đẩy giá lên cao diễn ra khá phổ biến. Tuy nhiên, từ thị trường đến pháp lý, chúng ta vẫn rất lúng túng, chưa có giải pháp nào hữu hiệu để xử lý triệt để.

Các vi phạm liên quan đến kinh doanh BĐS được quy định tại Nghị định 139/2017/NĐ-CP chưa chỉ rõ xử lý vấn đề thao túng, nhiễu loạn thị trường nên việc xử lý vi phạm hành chính chủ yếu đối với các hành vi khác, do đó, hiện chưa có chế tài cụ thể và đủ mạnh để xử lý thực trạng này.

Thực tế, tất cả những hành vi nguy hiểm cho xã hội, xâm phạm tới lợi ích công cộng đều là những hành vi có thể đưa vào chế tài hình sự để xử lý, do vậy, cần xây dựng những tội danh mới trong Bộ luật Hình sự.

Nếu chúng ta minh bạch, liêm chính, công bằng không có lý do gì giá BĐS lại cao bất thường như thời gian qua.

Luật sư Trương Anh Tú - Chủ tịch TAT Law Firm.

Luật Kinh doanh BĐS đang được xem xét sửa đổi tại Nghị trường Quốc hội kỳ họp này được kỳ vọng thế nào?

TS Lê Đăng Doanh: Dự án Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) gồm 10 chương, 82 điều là một trong những dự án Luật được Quốc hội cho ý kiến, xem xét thông qua tại kỳ họp thứ 6. Việc sửa đổi Luật này với kỳ vọng sẽ góp phần khơi thông, quản lý minh bạch và để thị trường kinh doanh BĐS được phát triển lành mạnh hơn.

Luật sư Trương Anh Tú: Luật Kinh doanh BĐS được ban hành năm 2014 điều chỉnh về hoạt động kinh doanh BĐS, quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh doanh BĐS và quản lý nhà nước về kinh doanh BĐS. Trải qua gần 10 năm áp dụng cho thấy còn tồn tại nhiều bất cập, một số vấn đề chưa được điều chỉnh để bắt kịp với thị trường và thực tế.

Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS quy định rất cụ thể các nội dung liên quan, có nhiều điểm mới so với Luật cũ, bổ sung thêm các quy định kiểm soát chặt chẽ hoạt động kinh doanh BĐS góp phần đảm bảo quyền lợi cho người mua, đảm bảo tính minh bạch…

Có cần một án điểm thao túng thị trường BĐS như vụ FLC, Trịnh Văn Quyết mới đây được Cơ quan điều tra công bố Kết luận vụ án thao túng thị trường chứng khoán và lừa đảo chiếm đoạt tài sản, truy tố 20 bị can?

Luật sư Trương Anh Tú: Vụ án FLC, Trịnh Văn Quyết liên quan đến hành vi thao túng thị trường chứng khoán đã được quy định tại Điều 211 Bộ luật Hình sự. Trong khi đó, hiện chưa có chế tài hình sự về hành vi thao túng thị trường BĐS nên không thể xử án điểm về hành vi này.

Xin cảm ơn các chuyên gia về cuộc trao đổi trên!