Sốt đất và nguy cơ đổ vỡ thị trường

Tạo sóng tăng giá đất

Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho rằng, cơn sốt đất hiện nay không tạo ra giá trị gia tăng cho xã hội, trái lại, sốt đất đang tạo ra một mạng lưới “cò đất” với quy mô lớn mua đi, bán lại, thổi giá đất lên cao. Việc giá đất tăng chóng mặt trong thời gian qua đã hút nguồn lực lớn của cả nước vào vòng xoáy này, làm giảm đầu tư vào sản xuất, kinh doanh ở nhiều ngành, lĩnh vực khác. Không những vậy, làn sóng sốt đất còn cản trở rất mạnh việc kêu gọi, thu hút đầu tư chính thống vào các địa phương bởi tăng giá đất kéo theo hàng loạt các chi phí khác tăng theo, đặc biệt là chi phí đền bù giải phóng mặt bằng…Do đó, chính quyền cơ sở cần nâng cao công tác tuyên truyền về quy hoạch cho người dân, đặc biệt là người dân khu vực vùng sâu, vùng xa, không để kẻ xấu lợi dụng.

Bà Kim Ngọc, Giám đốc Bộ phận Thẩm định và Tư vấn, Colliers Việt Nam cũng cho rằng, sốt đất là một phần nguyên nhân dẫn đến việc phân lô bán nền đất nông nghiệp, tạo ra nhiều rủi ro pháp lý về quyền sử dụng đất khi phân lô bán trái phép, tranh chấp giao dịch mua bán, các chủ đầu tư nhỏ lẻ không đủ điều kiện phát triển dự án (chủ đầu tư "ma"). Ngoài ra, sốt đất làm mất cân bằng quy hoạch sử dụng đất, để lại những khu đất bỏ hoang, thành phố ma (không người sống). Sốt đất cũng có thể dẫn đến một số hệ lụy như: nợ xấu tăng và xáo trộn đời sống kinh tế - xã hội của cả khu vực. Giá đất liên tục tăng cao khiến người có nhu cầu thật sự không có khả năng mua để ở, dẫn đến nguy cơ đổ vỡ thị trường bất động sản (BĐS)…

Theo bà Kim Ngọc, nguyên nhân chính dẫn đến sốt đất đang diễn ra khắp nơi chủ yếu là do các thông tin quy hoạch. Các thông tin như phát triển hạ tầng như mở đường, xây cầu, sân bay, quy hoạch phát triển khu dân cư mới, quy hoạch huyện lên thành quận, quận lên thành phố, được các nhà đầu cơ và môi giới lợi dụng thông tin tung thêm tin đồn, vận dụng hiệu ứng đám đông để làm nhiễu loạn giá và tạo sóng tăng giá đất.

“Chúng ta có thể nhìn nhận rõ hơn qua một số các thông tin như: Thủ tướng ban hành Quyết định 241/QĐ-TTg ngày 24/2/2021 phê duyệt kế hoạch phân loại đô thị toàn quốc giai đoạn 2021-2030. Theo đó, dự kiến trong giai đoạn 2021 - 2030, các huyện Hoài Đức, Gia Lâm, Đông Anh, Thanh Trì, Đan Phượng của TP Hà Nội dự kiến thành lập quận. Theo thống kê trong quý IV – 2020, thông tin này khiến giá đất ở các xã Kim Chung, Đức Thượng, thị trấn Trạm Trôi thuộc huyện Hoài Đức tăng từ 100 đến 150 triệu đồng/m2 so với quý 3/2020. Bên cạnh đó, đất huyện Đông Anh (xã Hải Bối, Vĩnh Ngọc, Xuân Canh) cũng đã tăng giá gấp đôi so với một vài tuần trước khi có thông tin.

Hay như thông tin về quy hoạch sân bay sân bay Long Thành - Đồng Nai, Mũi Né – Bình Thuận cũng làm giá đất nhanh chóng tăng theo cấp số nhân. Trong quý IV – 2020, việc nhiều lô đất nông nghiệp tại xã Lộc An và Bàu Cạn có khả năng được chuyển sang mục đích sử dụng đất là thổ cư, làm mức giá khu vực này rơi vào khoảng 5-6 tỷ đồng/sào, trong khi cùng kỳ năm 2019 có giá khoảng 3 – 3.5 tỷ đồng/sào; thông tin thành lập TP Thủ Đức cũng làm giá đất quanh khu vực này tăng theo. Cụ thể, trong quý II – 2020, giá đất phường Thạnh Mỹ Lợi, quận 2 rơi vào khoảng 60-70 triệu đồng/m2 nhưng đến nay đã có nhiều lô đất được rao bán từ 100-140 triệu đồng/m2… Thêm vào đó, lãi suất cho vay cũng như lãi suất huy động ngân hàng vẫn có xu hướng tiếp tục giảm cộng với tiền nhàn rỗi trong dân dẫn đến một lượng nguồn vốn được đổ vào thị trường BĐS”.

Sốt đất là một phần nguyên nhân dẫn đến việc phân lô bán nền đất nông nghiệp, tạo ra nhiều rủi ro pháp lý về quyền sử dụng đất.

Nhà đầu tư cần lưu ý gì?

Dưới góc nhìn tài chính, TS Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế cũng đưa ra các lời khuyên cho nhà đầu tư (NĐT) muốn tham gia vào thị trường BĐS thời điểm hiện nay. Đầu tiên, vẫn là yếu tố vĩ mô, môi trường kinh doanh, xu thế phát triển, quy hoạch phát triển có thuận lợi, hỗ trợ cho thị trường BĐS nói chung hay phân khúc cụ thể nào không. NĐT cần quan tâm đến các yếu tố này trước tiên.

Thứ hai là dòng tiền hay dòng vốn đầu tư trong đó có tín dụng, đầu tư tư nhân, đầu tư nước ngoài, có phản ứng tích cực với thị trường BĐS không, quy mô giao dịch thị trường đang ổn định hay diễn biến tiêu cực. Đồng thời, quan sát, so sánh sơ bộ về mức độ sinh lời (mức độ rủi ro) của các kênh đầu tư khác

Thứ ba là cần xem xét kỹ lưỡng các tiêu chí đánh giá dự án BĐS như uy tín chủ đầu tư, tính pháp lý dự án, vị trí, quy hoạch, cơ sở hạ tầng sau đó mới đến xem xét giá trị hợp lý của dự án, tiềm năng tăng giá, dòng tiền tài chính dự án và năng lực tài chính cá nhân cũng như khả năng giám sát quản lý tài sản trong tương lai. Cuối cùng là tính toán phương án dự phòng, phương án thoái lui khi thị trường biến động rủi ro để đảm bảo an toàn tài chính cá nhân và gia đình trong tương lai.

Chuyên gia Colliers Việt Nam cũng cho rằng, người mua BĐS cần tìm hiểu nguồn tin từ nguồn chính xác để không bị tác động tâm lý bởi hiệu ứng đám đông. Kiểm tra thông tin BĐS cần mua như pháp lý dự án, chủ đầu tư, quy hoạch đã phê duyệt, các thuật ngữ pháp lý trong hợp đồng mua bán hoặc đặt cọc giữ chỗ. Kiểm tra thông tin và khảo sát kỹ nơi bất động sản tọa lạc.

Đồng thời, nắm rõ khả năng tài chính của mình để dự phòng rủi ro, tính toán khả năng trả nợ lãi và gốc khi không bán kịp. Nhà đầu tư cũng nên tính đến các phương án dự phòng nếu BĐS không bán được thì có thể tạo ra thu nhập hay không để nhằm phần nào hỗ trợ việc trả nợ nếu dùng đòn bẩy tài chính.

Ngoài ra, việc tăng cường truyền thông thông tin rộng khắp và qua tất cả các kênh để giúp người dân để nắm rõ thông tin về chính sách, quy hoạch là rất quan trọng. Ở các địa phương sắp có quy hoạch mới hoặc điều chỉnh quy hoạch, cần có bảng thông báo công khai quy hoạch được duyệt, tiến trình thực hiện dự án ngoài việc thông tin báo chí và nên cảnh báo kiểm tra, xử lý nghiêm việc chuyển nhượng đất sai quy định.

"Chúng tôi cho rằng nên có biện pháp để hạ nhiệt sốt đất nhằm tránh xuất hiện nguy cơ xảy ra "bong bóng" và "đóng băng" thị trường BĐS dẫn đến hệ lụy mất cân bằng kinh tế xã hội của khu vực", đại diện Colliers Việt Nam nhấn mạnh.