Lợi ích đi kèm rủi ro
Theo các chuyên gia, đầu tư condotel sẽ có lợi cho nền kinh tế và thị trường bất động sản (BĐS). Vì đây là loại hình BĐS giúp tiết kiệm đất đai, đồng thời tạo động lực cho sự tăng trưởng của các nhóm ngành liên quan như xây dựng, dịch vụ và đặc biệt là du lịch - lĩnh vực đang được định hướng thành ngành kinh tế mũi nhọn.
Tuy nhiên thị trường condotel đang đối mặt với những thách thức lớn. Trong phân khúc BĐS này đang cạnh tranh gay gắt giữa các dự án về cam kết lợi nhuận. Nhưng thực tế, sau 2 - 3 năm đi vào vận hành, các chủ đầu tư đang chật vật để duy trì việc chi trả lợi nhuận cam kết, và ở một số dự án đã xảy ra tình trạng "vỡ trận" như dự án Cocobay Đà Nẵng mới đây.
Bên cạnh đó, hiện pháp luật chưa có quy định cụ thể về condotel. Chẳng hạn, thiếu các quy định về các loại hình công trình này, quy chuẩn và tiêu chuẩn căn hộ. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng các công trình này cũng gặp vướng mắc về thời hạn sở hữu, chế độ sử dụng đất. Quy định về quản lý vận hành condotel còn thiếu đồng bộ khi chưa có quy định cụ thể.
Bà Trần Thị Mỹ Lộc, Phó tổng Giám đốc phụ trách kinh doanh của Công ty CP Vinhomes cho rằng, condotel là một hướng đi mới về bất động sản nghỉ dưỡng. Khi được quản lý chặt chẽ bằng khung pháp lý sẽ hạn chế được những hệ luỵ xấu, thậm chí khơi thông được nguồn vốn lớn trong dân, giảm được nguồn tín dụng ngân hàng đổ vào BĐS để ưu tiên cho các lĩnh vực kinh tế khác.
Về tương lai, theo bà Lộc, condotel vẫn là mô hình đầy hấp dẫn, đáng đầu tư. Vì condotel đang bắt đúng tất cả khuynh hướng phát triển tất yếu của Việt Nam và thế giới trong thời điểm hiện nay, nên hành lang pháp lý cho loại hình BĐS này chắc chắn sẽ được hoàn thiện. Bà Lộc đánh giá, “condotel vẫn là mảnh đất màu mỡ cho những ai biết nắm đúng cơ hội và bỏ tiền đầu tư”.
Ông Đỗ Viết Chiến, Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng, để loại hình condotel phát triển đúng hướng, các cơ quan quản lý cần căn cứ ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ trong các chỉ thị hồi tháng 1 và tháng 4 để tìm biện pháp tháo gỡ các vướng mắc. Theo đó, căn hộ condotel được xây dựng trên đất được quy hoạch là đất du lịch, dịch vụ, thương mại nghỉ dưỡng thì cần được điều chỉnh bằng Luật Du lịch để cho thuê có thời hạn. Trường hợp condotel xây dựng trên đất ở thì tuân theo tiêu chuẩn, quy định về nhà ở để được cấp sổ đỏ vĩnh viễn.
Nên cho chuyển nhượng condotel?
Theo ông Trần Quốc Dũng, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh, các doanh nghiệp vận dụng các quy định của pháp luật để triển khai loại hình condotel. Do nhu cầu lớn nên loại hình căn hộ này đang phát triển, các doanh nghiệp đang đầu tư rất nhiều ở các vị trí đẹp, nhất là ở các địa phương có biển. Dự báo trong tương lai sẽ còn phát triển nữa.
Theo ông Dũng, các cơ quan chức năng phải có hành lang pháp lý, có các quy định pháp luật đầy đủ cho loại hình căn hộ du lịch. "Hiện nay chỉ có luật du lịch có khái niệm là căn hộ du lịch mà chúng ta hay gọi là căn hộ condotel, trong khi Luật Đất đai, Luật Nhà ở chưa có khái niệm về thuật ngữ loại hình căn hộ này"- ông Dũng.
Từ đây, ông Dũng kiến nghị cần phải có quy chuẩn xây dựng cho condotel. "Hiện Bộ Xây dựng đã có dự thảo quy chuẩn xây dựng nhưng chưa được công bố chính thức. Chính vì chưa có quy chuẩn nên chủ đầu tư, đơn vị tư vấn thiết kế gặp khó khăn khi chưa có quy chuẩn nào cho việc thiết kế căn hộ condotel. Hiện các đơn vị tư vấn thiết kế phải vận dụng quy định liên quan trong đó có khách sạn, nhà ở… để kết hợp thiết kế cho căn hộ condotel" - ông Dũng nói.
Theo ông Mai Văn Phấn, Phó tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ TNMT), về pháp luật, hiện đã có đầy đủ hành lang pháp lý cho loại hình condodel. Cụ thể, trong hệ thống luật pháp có liên quan đến cấp giấy chứng nhận sử dụng dụng đất không có quy định về condotel, vì hệ thống pháp luật hiện hành là Việt ngữ. Do đó, muốn biết khái niệm condotel là gì, cần làm rõ công năng, phạm trù, hình thức của loại hình này, sau đó tham chiếu ra các quy định về loại hình tương ứng.
Theo đó, condotel tạm thời được hiểu là căn hộ khách sạn. Theo luật du lịch, đây là loại hình kinh doanh dịch vụ. Khi giao đất, khi làm thủ tục từ giao đất tới hình thành tài sản, condotel được xác định là đất sản xuất kinh doanh. Cấp phép xây dựng cho condotel phải căn cứ quy hoạch và mục đích cho thuê đất.
Tiếp đó, về chế độ sử dụng đất, tại chương 10, mục 3, điều 153, Luật Đất đai đã quy định rõ đối với loại hình này. Quy định cấp giấy chứng nhận cũng được nêu rại điều 104 luật Đất đai. Trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận có tại Nghị định 01 và hướng dẫn ghi, thể hiện sơ đồ tài sản trên giấy chứng nhận cũng đã có điều 8 Thông tư 24, bổ sung ở Thông tư 33.
"Có thể thấy về cơ sở pháp lý, quy định chế độ sử dụng đất, trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận... đến thời điểm hiện nay đã đảm bảo đầy đủ. Từ thực tiễn, cũng chưa có cơ quan chịu trách nhiệm cấp giấy chứng nhận tại địa phương nào phản ánh khó khăn trong vấn đề này" - ông Phấn nhấn mạnh và đặt vấn đề: Vậy tại sao dư luận và doanh nghiệp liên tục "kêu than" thiếu pháp lý?
Theo ông Mai Văn Phấn, thực tế hiện nay có một số địa phương còn vướng mắc pháp lý, điển hình là Đà Nẵng và Bình Định. Hai địa phương này "sáng tác" ra khái niệm khá mù mờ là nhà ở nhưng không hình thành đơn vị ở. Từ đó, cấp giấy chứng nhận cho condotel là đất ở, lâu dài, không phù hợp với các quy định đã nêu trên, khiến nhà đầu tư thứ cấp và xã hội hoang mang.
"Đất được giao sản xuất kinh doanh dịch vụ, toàn bộ thủ tục pháp lý đầu vào là như thế nhưng lại không tuân thủ. Quy định thời hạn đất kinh doanh 50 năm nhưng chủ đầu tư lại cứ đòi được cấp đất ở, lâu dài. Giữa chủ đầu tư và hệ thống hành lang pháp lý không gặp nhau ở chỗ đó. Đầu vào một đằng, đầu ra một nẻo thì không đúng quy định của pháp luật" - Ông Mai Văn Phấn - Phó tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai.
