Sáng 22/10, sau khi nghe các tờ trình, Quốc hội tiến hành thảo luận tại tổ về ba dự án luật, gồm Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Tại phiên thảo luận, các đại biểu tập trung góp ý về cơ chế quản lý, sử dụng đất đai, phát triển nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người dân và yêu cầu bảo đảm an toàn pháp lý trong giao dịch bất động sản.

Đất đai có giới hạn, cần xử lý dự án chậm đưa vào sử dụng

Phát biểu thảo luận tại tổ, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Công tác đại biểu Tạ Thị Yên cho rằng, việc sửa đổi đồng thời ba luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản là cơ hội để nhìn nhận tổng thể thị trường bất động sản, giải quyết những vấn đề có liên quan thay vì mỗi luật chỉ xử lý một phần.

Đại biểu đánh giá các dự thảo đã có nhiều điều chỉnh về phân cấp, cắt giảm thủ tục, giảm điều kiện kinh doanh, tạo thuận lợi cho việc triển khai dự án và góp phần tiết giảm chi phí. Tuy nhiên, bà Yên đặt vấn đề: “Vì sao giá nhà, nhất là ở các đô thị lớn, ngày càng xa khả năng chi trả của người làm công ăn lương và lần sửa luật này có thể tác động được đến đâu?”.

Theo đại biểu, đất đai là nguồn lực có giới hạn, không thể tạo thêm. Vì vậy, đất đã được giao để thực hiện dự án phải được sử dụng hiệu quả. Việc giữ đất không đưa vào sử dụng, chỉ chờ tăng giá, không chỉ gây lãng phí mà còn làm giảm nguồn cung và đẩy chi phí của xã hội lên.

Từ thực tế này, bà Yên đề nghị làm rõ cơ chế điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất không do người sử dụng đất tạo ra.

Đại biểu dẫn chứng, một thửa đất nông nghiệp sau khi được điều chỉnh quy hoạch thành đất ở, đồng thời được hưởng lợi từ đường giao thông và hạ tầng do Nhà nước đầu tư, có thể tăng giá trị rất lớn. Phần giá trị tăng thêm này không hoàn toàn do người sở hữu đất tạo ra mà còn có đóng góp quan trọng từ quy hoạch và đầu tư công.

Do đó, bà đề nghị cân nhắc quy định ngay trong Luật Đất đai mức sàn hoặc nguyên tắc rõ ràng về tỷ lệ điều tiết phần giá trị tăng thêm, thay vì giao hoàn toàn cho văn bản dưới luật.

Đối với các dự án chậm đưa đất vào sử dụng, đại biểu Tạ Thị Yên cho rằng biện pháp xử lý phải đủ mạnh để việc giữ đất chờ tăng giá không còn mang lại lợi ích.

“Dự thảo đã có cơ chế thu tiền lũy tiến đối với đất không sử dụng hoặc chậm sử dụng. Tuy nhiên, thời hạn để đi đến thu hồi vẫn khá dài. 5 năm, theo tôi, là một khoảng thời gian rất lớn đối với thị trường bất động sản. Một dự án để đất trống trong thời gian dài không chỉ lãng phí đất mà còn làm giảm nguồn cung ở khu vực đó”, bà Yên nói.

Vì vậy, đại biểu đề nghị nghiên cứu rút ngắn hợp lý thời gian xử lý đối với những trường hợp chậm sử dụng đất do lỗi chủ quan, đồng thời tăng dần khoản tiền phải nộp theo thời gian chậm triển khai.

Phát triển nhà ở xã hội phải gắn với khả năng chi trả

Một vấn đề khác được đại biểu Tạ Thị Yên đặc biệt quan tâm là phát triển nhà ở xã hội và nhà cho thuê phù hợp với khả năng chi trả của người dân.

Về nghĩa vụ phát triển nhà ở xã hội của chủ đầu tư dự án thương mại, dự thảo cho phép thực hiện bằng cách dành đất trong dự án, bố trí đất ở nơi khác hoặc nộp tiền tương đương. Bà Yên đồng tình với cách tiếp cận linh hoạt này, song lưu ý việc thực hiện nghĩa vụ không nên chỉ dừng lại ở việc chủ đầu tư nộp đủ một khoản tiền.

Theo đại biểu, nguồn tiền thu được phải được quản lý, theo dõi riêng, sử dụng đúng mục tiêu phát triển nhà ở xã hội, nhà cho thuê và có thời hạn thực hiện rõ ràng. Quan trọng nhất là phải xác định được từ số tiền đã thu, thực tế tạo ra bao nhiêu căn nhà.

Đối với quỹ đất được bố trí ở nơi khác, đại biểu đề nghị tính toán đầy đủ điều kiện giao thông, việc làm và hạ tầng phục vụ đời sống.

“Một căn nhà có giá thấp nhưng nằm quá xa nơi làm việc, mỗi ngày người lao động phải mất rất nhiều thời gian và chi phí đi lại thì chưa chắc tổng chi phí sống đã thấp”, bà Yên nhấn mạnh.

Cũng góp ý về Luật Nhà ở (sửa đổi) tại tổ TP HCM, đại biểu Nguyễn Vũ Trung cho rằng cần định nghĩa rõ nhà ở giá phù hợp, nhà ở cho thuê có hỗ trợ theo các tiêu chí về giá, thời gian cam kết cho thuê, đối tượng thụ hưởng và trách nhiệm hoàn trả ưu đãi. Đồng thời, cần làm rõ dữ liệu phục vụ kiểm toán và nghĩa vụ công khai thông tin của quỹ nhà ở.

Tại Điều 6, dự thảo luật nêu mục tiêu mọi người đều có chỗ ở, ưu tiên nhà ở cho thuê và nhà ở chính sách. Tuy nhiên, theo đại biểu Nguyễn Vũ Trung, mục tiêu này chưa được chuyển hóa thành các tiêu chuẩn có thể đo lường về khả năng chi trả.

Ông đề nghị bổ sung nguyên tắc chi phí nhà ở phải phù hợp với thu nhập hộ gia đình; nhà ở phải gắn với nơi làm việc, giao thông công cộng và hạ tầng xã hội.

“Các chỉ tiêu đánh giá cần tính đến cả giá thuê hoặc giá mua nhà, thời gian đi làm và số căn hộ thực tế đến được với đúng đối tượng thụ hưởng”, ông Trung nói.

Liên quan đến nhà lưu trú công nhân, đại biểu đề nghị mở rộng các hình thức chứng minh việc làm sang nhiều hình thức lao động hợp pháp, đồng thời tính đến nhu cầu của người lao động ở khu vực phụ cận khu công nghiệp.

Khi người lao động chấm dứt việc làm, cần có thời hạn chuyển tiếp hợp lý, thông báo trước và cơ chế hỗ trợ tìm chỗ ở khác. Đại biểu cũng lưu ý không cho phép doanh nghiệp sử dụng nhà ở để gây sức ép hoặc trả đũa người lao động.

Công chứng là “thẩm phán phòng ngừa”

Cũng trong phiên thảo luận sáng 22/10 về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), đại biểu Trần Hoài Nam, đoàn Cà Mau, đề nghị cơ quan soạn thảo đánh giá kỹ tác động của việc thay đổi quy định công chứng, chứng thực đối với giao dịch về quyền sử dụng đất.

Khoản 4 Điều 21 dự thảo giao Chính phủ quy định loại hợp đồng thực hiện quyền của người sử dụng đất phải công chứng, chứng thực, phù hợp với lộ trình chuyển đổi số và kết nối liên thông dữ liệu về quản lý đất đai.

Từ thực tiễn hoạt động kinh doanh đất đai, bất động sản, ông Nam lo ngại việc bỏ yêu cầu công chứng có thể dẫn đến những hệ lụy lớn. Đại biểu nhắc lại thời điểm nhiều người quan niệm “cứ mua là có lãi”, “cứ mua là thắng” mà không quan tâm đến tính pháp lý của giao dịch.

Theo ông Nam, công chứng viên thường được ví là “thẩm phán phòng ngừa”. Việc thẩm định và chịu trách nhiệm về tính hợp pháp của giao dịch góp phần giảm các vụ việc phải đưa ra tòa án. Nếu phát sinh tranh chấp, chứng cứ và tài liệu rõ ràng cũng giúp quá trình giải quyết thuận lợi hơn.

Đại biểu cho rằng cơ quan soạn thảo có thể hướng tới giảm thủ tục hành chính, để người dân tự lựa chọn công chứng hoặc không công chứng. Tuy nhiên, việc thay đổi cần được cân nhắc trên cơ sở nhận thức của người dân và thực tiễn giao dịch đất đai.

“Việc bỏ yêu cầu công chứng là một thay đổi lớn, có thể ảnh hưởng đến quyền của người sử dụng đất, công tác quản lý nhà nước về đất đai, cũng như sự ổn định, lành mạnh của thị trường bất động sản”, ông Nam nêu.

Đại biểu đề nghị nghiên cứu kỹ nội dung này. Nếu giữ phương án như dự thảo, cơ quan soạn thảo cần đánh giá tác động, phân tích đầy đủ hơn cơ sở pháp lý và thực tiễn.