Đại biểu Quốc hội Vũ Văn Tiến (Đoàn ĐBQH TP Hải Phòng) nhấn mạnh như trên khi thảo luận, đóng góp ý kiến cụ thể vào dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), sáng 22/10.

Tranh chấp ở chung cư "hòn bấc ném đi, hòn chì ném lại"

Nêu thực tế tranh chấp giữa chủ đầu tư, ban quản trị và cư dân tại các chung cư, đặc biệt là chung cư hỗn hợp kết hợp căn hộ, văn phòng, khách sạn và thương mại… vẫn diễn biến phức tạp, chủ yếu xoay quanh quyền sở hữu chung, sở hữu riêng và quản lý quỹ bảo trì 2%, Đại biểu Vũ Văn Tiến nhấn mạnh: “Hòn bấc ném đi, hòn chì ném lại” giữa các bên dẫn đến khiếu kiện kéo dài, ảnh hưởng đến an ninh, trật tự.

Đại biểu cho rằng không thể để tình trạng tiếp diễn chỉ vì quy định pháp luật chưa đủ rõ, quyền lợi và trách nhiệm của các bên chồng chéo. Vì vậy, ông đề nghị Luật Nhà ở sửa đổi cần phân định rõ sở hữu riêng và sở hữu chung trong nhà chung cư hỗn hợp.

Theo ông, một tòa nhà có thể sử dụng chung kết cấu chịu lực, hệ thống phòng cháy, chữa cháy nhưng lại có sảnh, thang máy và hành lang phục vụ riêng khối căn hộ, khách sạn hoặc văn phòng. Việc sử dụng độc lập đặt ra yêu cầu xác định cụ thể phạm vi sở hữu, quản lý và nghĩa vụ bảo trì tương ứng.

Đại biểu Vũ Văn Tiến cho rằng, cần phân biệt ba loại hạng mục: thuộc sở hữu riêng hợp pháp; thuộc sở hữu chung của từng khu chức năng và thuộc sở hữu chung của toàn tòa nhà. Không thể mặc nhiên coi thang máy, hành lang là sở hữu riêng chỉ vì phục vụ một khu vực, nhưng cũng không thể áp dụng một cơ chế quản lý cho mọi hạng mục mà bỏ qua phạm vi sử dụng thực tế.

Do đó, ông đề nghị hoàn thiện Luật theo hướng xác định rõ các hạng mục phục vụ từng khu chức năng trên cơ sở hồ sơ dự án, thiết kế được phê duyệt, quy định về sở hữu và hợp đồng mua bán, thuê mua. Kết cấu chịu lực, hệ thống thoát nạn và hạ tầng kỹ thuật phục vụ chung toàn tòa nhà phải được bảo đảm theo chế độ sở hữu chung. Đồng thời, cần giữ quy tắc xử lý khi hợp đồng không ghi rõ quyền sở hữu, tránh phát sinh thêm tranh chấp từ sự thiếu minh bạch của hồ sơ.

Cần hoàn thiện cơ chế phân chia, quản lý quỹ bảo trì 2% theo khu chức năng

Đại biểu Vũ Văn Tiến cũng cho rằng, cần kế thừa và hoàn thiện cơ chế phân chia, quản lý quỹ bảo trì 2% theo khu chức năng.

Đại biểu lý giải, Luật Nhà ở hiện hành đã có cơ chế phân chia kinh phí bảo trì tại các chung cư hỗn hợp đáp ứng điều kiện tách biệt khu chức năng, phần sở hữu chung và quản lý vận hành độc lập. Tuy nhiên, dự thảo chưa thể hiện rõ cơ chế phân chia và chủ thể quản lý tương ứng. Việc dự thảo quy định bàn giao kinh phí cho Ban quản trị nhưng chưa làm rõ cơ chế phân chia theo khu chức năng có thể gây vướng mắc trong thực hiện.

Đơn cử, khi thang máy thuộc phần sở hữu chung của khu thương mại bị hỏng. Nếu nguồn kinh phí dành cho khu vực này không được xác định riêng và thẩm quyền quyết định sửa chữa không rõ, hoạt động kinh doanh có thể bị gián đoạn, thậm chí thiệt hại cho doanh nghiệp dù kinh phí bảo trì đã được đóng đầy đủ.

Bên cạnh việc giao Chính phủ quy định chi tiết, Đại biểu Vũ Văn Tiến đề nghị quy định ngay trong Luật nguyên tắc phân chia kinh phí bảo trì đối với chung cư hỗn hợp đáp ứng điều kiện luật định, trên cơ sở thỏa thuận hợp đồng và tỷ lệ diện tích sàn xây dựng theo quy định. Phần kinh phí phục vụ hạng mục chung toàn tòa nhà và phần sở hữu chung khu căn hộ do Ban quản trị quản lý; phần dành cho sở hữu chung của khu kinh doanh, dịch vụ do chủ sở hữu khu đó quản lý, sử dụng theo cơ chế pháp luật xác định.

“Mức đóng 2% không thay đổi; việc phân bổ, công khai, giám sát và sử dụng quỹ phải rõ ràng, không được lấy quỹ của khu này để chi cho hạng mục chỉ phục vụ khu khác”, Đại biểu Vũ Văn Tiến nói.

Theo Đại biểu Vũ Văn Tiến, việc yêu cầu chủ đầu tư đóng kinh phí bảo trì 2% đối với diện tích giữ lại hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua, tính theo giá bán căn hộ cao nhất tại thời điểm bàn giao; trường hợp bán sau đó được tính lại theo giá thực tế. Cách tính này chưa giải quyết thỏa đáng trường hợp khối văn phòng, khách sạn, thương mại được giữ lại khai thác lâu dài và không phát sinh giao dịch bán để điều chỉnh.

Giá bán căn hộ cao nhất phản ánh đặc điểm của một sản phẩm nhà ở cụ thể, trong khi giá trị khối thương mại, văn phòng, khách sạn phụ thuộc vào công năng, điều kiện khai thác và tính chất tài sản. Áp dụng cùng một mức giá làm căn cứ tính cho các diện tích có đặc điểm khác nhau dễ dẫn đến nghĩa vụ tài chính thiếu tương xứng.

Ông đề nghị giữ nguyên nghĩa vụ đóng kinh phí bảo trì 2%, song bổ sung phương pháp xác định giá trị đối với phần diện tích không phải căn hộ mà chủ đầu tư giữ lại khai thác lâu dài. Phương pháp này cần căn cứ công năng, đặc điểm tài sản, được thẩm định khách quan và công khai tại thời điểm bàn giao, bảo đảm minh bạch, không làm giảm nguồn lực bảo trì phần sở hữu chung. Mặt khác, không thể máy móc lấy giá bán căn hộ cao nhất làm căn cứ tính kinh phí bảo trì cho mọi loại diện tích có công năng khác nhau.

“Tại lần sửa đổi này, cần giải quyết dứt điểm các vấn đề đối với nhà chung cư hỗn hợp: xác lập đúng quyền sở hữu đối với từng hạng mục; giao quyền quản lý quỹ bảo trì theo phạm vi trách nhiệm và xem xét lại cách lấy giá căn hộ cao nhất làm căn cứ tính chung cho diện tích giữ lại tự khai thác. Quy định cụ thể từng hạng mục sở hữu sẽ giúp các bên chủ động trong quản lý, sử dụng kinh phí, kịp thời xử lý sự cố và hạn chế tranh chấp trong quá trình vận hành”, Đại biểu Vũ Văn Tiến đề nghị.