Nghịch lý thị trường nhà ở: Càng quản lý, giá càng tăng cao

Nhu cầu nhà ở tăng cao

Với tốc độ tăng trưởng dân số đạt 2,2%/ năm trong thập kỷ vừa qua, mỗi năm TP Hà Nội đón khoảng 120.000 trẻ em ra đời, và khoảng 80.000 – 100.000 người nhập cư. Hiện chưa có thống kê chính thức, nhưng có số lượng rất lớn người nhập cư là người trẻ, là sinh viên các trường đại học, sau tốt nghiệp ở lại thành phố lập nghiệp.

Trong khi đó, Kiểm toán Nhà nước mới đây đã công bố Kết quả kiểm toán Chương trình nhà ở xã hội trên địa bàn 3 quận, huyện của Hà Nội là Thanh Trì, Long Biên, Đông Anh giai đoạn 2015 - 2018. Kết quả, mục tiêu phát triển nhà ở xã hội của thành phố chỉ đạt 14% kế hoạch. Hà Nội hiện còn thiếu hơn 4.7 triệu m² nhà ở, và hầu hết các dự án trên địa bàn thành phố đều "ôm" đất, chậm triển khai.

Tại TPHCM,  Kỳ họp thứ 17, HĐND TP khóa IX, lãnh đạo Sở Xây dựng cho biết, đến hết tháng 9/2019 có khoảng 476.000 hộ gia đình chưa có nhà ở, phải ở nhờ người thân. Trong đó, có khoảng 20.000 hộ cán bộ, công chức, hơn 20.000 hộ sống trên và ven kênh rạch và 35.000 hộ đang sống trong các chung cư cũ cần được cải tạo, nâng cấp hoặc tái định cư…

Tại thời điểm khảo sát năm 2016 có đến 80.000 hộ gia đình cần nhà ở. Tuy nhiên, giai đoạn 2016 - 2020 thành phố chỉ dám đặt mục tiêu xây dựng 46 dự án với 20.000 căn hộ. Đến cuối năm 2019 cũng chỉ mới hoàn thành khoảng 14.200 căn hộ. Hiện tại nguồn cung không thể đáp ứng được toàn bộ nhu cầu, Sở Xây dựng sẽ tiếp tục đề xuất với UBND Thành phố để có giải pháp đáp ứng nhu cầu cho người dân.

Ngân hàng Thế giới (WB) nhận định, với số hộ gia đình thành thị ước tính sẽ tăng lên 10,1 triệu hộ vào năm 2020 (từ 8,3 triệu năm 2015), hàng năm Việt Nam cần thêm khoảng 374.000 căn hộ ở các thành phố.

Không chỉ riêng tại Hà Nội và TPHCM, nhu cầu về nhà ở còn tập trung chủ yếu ở một vài thành phố lớn và các khu công nghiệp. Báo cáo của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, cả nước hiện có trên 1,2 triệu công nhân, lao động tại các khu công nghiệp có nhu cầu về chỗ ở.

Tuy các địa phương đã có kế hoạch triển khai các dự án nhà ở xã hội, nhưng đến nay, hiệu quả các dự án này đang rất thấp. Trong khi đó, giá nhà đất, nhất là tại các thành phố lớn liên tục tăng trong những năm qua. Chẳng hạn vào năm 2015, giá căn hộ hạng C vào khoảng 16 triệu đồng/m², nhưng nay đã lên 25 triệu đồng/m². Đất nền còn tăng mạnh hơn, giá đất một số khu vực đã tăng 200 – 300% so với cách đây 5 năm.

Theo tính toán của Bộ Xây dựng, đến năm 2020, các khu vực đô thị cả nước có hơn 1,7 triệu người khó khăn về nhà ở và 1,7 triệu công nhân có nhu cầu ổn định chỗ ở.

Nguồn cung lại thiếu

Ngoài việc khan hiếm nguồn cung, các nhà đầu tư còn thiếu nguồn hàng giá rẻ, nên liên tục gom hàng, sang nhượng qua nhiều cầu, dẫn đến mức giá ngày càng bị đẩy lên.

Chưa kể ở một số thành phố lớn, các khâu phê duyệt cũng như kiểm tra thực hiện dự án cũng khắt khe và khó khăn hơn. Bên cạnh mặt tích cực giúp thị trường minh bạch, bền vững cũng khiến thời gian thanh kiểm tra kéo dài hơn so với trước, đồng nghĩa với việc các dự án sẽ kéo dài và lâu đưa vào sử dụng hơn.

Một nguyên nhân khác quan trọng không kém là do chính sách giảm tín dụng bất động sản của Ngân hàng Nhà nước bắt đầu ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản.

Cả nước cũng chưa có chính sách tín dụng hỗ trợ người có thu nhập trung bình và thấp ở đô thị tạo lập nhà ở ngoại trừ gói tín dụng 30.000 tỷ đồng giai đoạn 2013 - 2016.

Báo cáo nghiên cứu thị trường của Công ty CBRE Vietnam cho thấy nguồn cung TPHCM trong năm 2019 giảm 52%, Hà Nội giảm 24%. Trong khi giá nhà tại Hà Nội tăng 6%, TPHCM tăng 12%, quan hệ cung cầu mất cân đối.

Savills Hà Nội cho biết: “Đến nay, phân khúc căn hộ bình dân đang đứng đầu về lượt tìm kiếm ở Hà Nội. Tỷ trọng tìm kiếm căn hộ bình dân ở Hà Nội dao động từ 45 - 46%, người tìm kiếm quan tâm nhiều nhất tới căn hộ 60 - 70m², giá thấp hơn 20 triệu đồng/m²”.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng nhận định: “Nguồn cung nhà ở giá rẻ đang thiếu. Phân khúc nhà có mức giá dưới 25 triệu đồng/m² rất thiếu, nguồn cung nhà ở xã hội thì lại “dậm chân tại chỗ", trong khi nguồn cung nhà khoảng hơn 1 tỷ đồng/căn thì nhiều hơn”.

Với đà này, số lượng sản phẩm đưa ra thị trường trong năm 2020 tiếp tục giảm sút và chỉ những dự án đã hoàn thiện một số thủ tục mới có khả năng và cơ hội đưa sản phẩm ra thị trường.

Trong khi đó, sang năm 2020, với việc bảng giá đất được điều chỉnh, mà khả năng lớn sẽ điều chỉnh tăng, cũng gây lo ngại kéo giá nhà ở lên cao.

Tuy điều chỉnh tăng khung giá đất giúp người bị thu hồi đất bớt thiệt thòi và làm cho công tác đền bù giải phóng mặt bằng nhanh hơn, tạo nguồn thu ngân sách từ đất hiệu quả hơn. Nhưng khung giá đất tăng cao cũng khiến nhiều người lo ngại chi phí đầu vào sản phẩm bất động sản cao hơn, kéo theo giá nhà tăng và giấc mơ mua nhà của họ ngày càng xa vời.

Ngoài ra, khi vốn vay trung, dài hạn từ hệ thống ngân hàng tiếp tục bị siết chặt, sẽ dẫn đến nguồn cung sản phẩm mới trong năm 2020 của thị trường BĐS giảm sút.