Cũng năm 2018, Công ty CP Đại Nam đã xin cho phép điều chỉnh để có dự án Khu đô thị Đại Nam. Năm 2019, công ty này tiếp tục xin điều chỉnh Giấy chứng nhận đầu tư Dự án đầu tư kinh doanh cơ sở hạ tầng KCN Sóng Thần 3.
“Thua keo này, ta bày keo khác”?
Tháng 8/2004, UBND tỉnh Bình Dương quyết định giao đất Khu liên hiệp công nghiệp – dịch vụ đô thị Bình Dương cho Công ty CP Sóng Thần (nay là Công ty Đại Nam). Tới tháng 6/2006, tỉnh Bình Dương phê duyệt quy hoạch chi tiết KCN Sóng Thần 3, với quy mô 533,846ha thuộc Khu liên hiệp công nghiệp – dịch vụ đô thị Bình Dương.
Nhưng chỉ 1 tháng sau, tháng 7/2006, UBND tỉnh Bình Dương đã điều chỉnh quy hoạch chi tiết KCN Sóng Thần 3. Tới tháng 8/2006, UBND tỉnh Bình Dương phê duyệt dự án đầu tư kinh doanh cơ sở hạ tầng KCN Sóng Thần 3. Theo đó, KCN Sóng Thần 3 được cấp Giấy chứng nhận đâu tư lần 1 ngày 6/8/2007.
Qua 9 lần giao đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tổng diện tích đất của KCN này được giao và cấp chứng nhận là 533,846ha, đạt 100%.
Tuy nhiên, ngày 13/9/2017, UBND tỉnh Bình Dương có Quyết định số 2439/QĐ-UBND điều chỉnh quy hoạch chi tiết – Quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 KCN Sóng Thần 3 (quy mô 428,027ha). Đây là quyết định mang tính tiền đề, để Công ty Đại Nam làm tờ trình xin điều chỉnh dự án này thành Dự án Khu nhà ở Đại Nam.
 |
| Tờ trình số 841/TTr-UBND đề nghị thẩm định hồ sơ chấp thuận Chủ trương đầu tư Dự án Khu nhà ở Đại Nam. |
Ngày 6/3/2018, UBND tỉnh Bình Dương từng có Tờ trình số 841/TTr-UBND gửi Thủ tướng, Bộ Xây dựng, đề nghị thẩm định hồ sơ chấp thuận chủ trương đầu tư Dự án Khu nhà ở Đại Nam tại phường Phú Tân, TP Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương.
Về đề nghị này, Bộ TN&MT cho rằng nhu cầu sử dụng đất của dự án không có trong danh mục thuộc Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm 2011 - 2015 của tỉnh Bình Dương đã được Chính phủ xét duyệt. Dự án cũng chưa được làm rõ sự phù hợp với phương án điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 của địa phương. “Dự án chỉ được thực hiện sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương được các cấp có thẩm quyền phê duyệt, việc sử dụng đất để thực hiện dự án phải tuân thủ đúng và đầy đủ các quy định của pháp luật về đất đai”, Bộ TN&MT nhấn mạnh.
Gần 2 năm sau, ngày 13/11/2019, Công ty CP Đại Nam có tờ trình thứ 2 về Điều chỉnh Giấy chứng nhận đầu tư Dự án đầu tư kinh doanh cơ sở hạ tầng Khu công nghiệp Sóng Thần 3 trên toàn bộ diện tích đã trình xây dựng Dự án Khu nhà ở Đại Nam.
Trong lần xin điều chỉnh này, Công ty Đại Nam không đề cập những nội dung liên quan tới Dự án Khu nhà ở Đại Nam trước đó, dù hồ sơ pháp lý hầu hết đều phê duyệt từ dự án nhà ở này.
Có gì khác ở 2 lần xin điều chỉnh?
Theo tờ trình số 841/TTr-UBND của UBND tỉnh Bình Dương, Dự án Khu nhà ở Đại Nam có tổng diện tích 1.058,194,2m2. Trong đó, diện tích đất ở là 763,194,6m2 còn lại là diện tích đất cây xanh, giao thông, và công trình công cộng.
Dự án có tổng số là 3.309 căn hộ, dân số dự kiến toàn khu là 20.078 người, mật độ xây dựng tối đa 60%. Trong đó mật độ xây dựng nhà phố liền kề là 80%, nhà biệt thự là 60%, công trình giáo dục là 40%, dịch vụ đô thị là 60%...
 |
| KCN Sóng Thần 3. |
Trước đó, ngày 6/1/2017, UBND tỉnh Bình Dương đã phê duyệt đồ án điều chỉnh Quy hoạch chung (Quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/5000) Khu liên hợp Công nghiệp - Dịch vụ - Đô thị Bình Dương. Ngày 13/9/2017, UBND tỉnh Bình Dương phê duyệt đồ án điều chỉnh Quy hoạch chi tiết Khu liên hợp Công nghiệp - Dịch vụ - Đô thị Bình Dương, phường Phú Tân, TP Thủ Dầu Một.
Một tháng sau, ngày 9/10/2017, UBND tỉnh Bình Dương ban hành Quyết định số 2717/QĐ-UBND Phê duyệt đồ án Quy hoạch chi tiết 1/500 Khu nhà ở Đại Nam, phường Phú Tân, TP Thủ Dầu Một.
Việc ban hành các quyết định này được căn cứ theo Công văn số 173/TTg-KTN ngày 28/01/2016 của Thủ tướng về điều chỉnh quy hoạch phát triển các khu công nghiệp tỉnh Bình Dương đến năm 2020 (trong đó có nội dung cho phép giảm diện tích KCN Sóng Thần 3 từ 534ha xuống 427ha).
Tuy nhiên, cần lưu ý là, công văn số 173/TTg-KTN của Thủ tướng chỉ có nội dung cho điều chỉnh quy hoạch phát triển các khu công nghiệp tỉnh Bình Dương đến năm 2020. Tức là cho phép (về quy hoạch) được chuyển từ đất sử dụng có thời hạn sang đất có mục đích sử dụng lâu dài đối với các KCN có điều chỉnh giảm diện tích như Sóng Thần 3.
Đương nhiên, ngoài quy định về quy hoạch, việc chuyển mục đích sử dụng đất này cần chịu điều chỉnh của các quy định liên quan tới đất đai, đặc biệt là đất ở (nếu có).
Tại tờ trình tháng 11/2019, Công ty CP Đại Nam đề xuất điều chỉnh 4 nội dung của giấy chứng nhận đầu tư. Một là, điều chỉnh quy mô diện tích đất trong khu công nghiệp từ 533,846ha xuống còn 428,027ha. Hai là thay đổi địa điểm đã quy định tại Giấy chứng nhận đầu tư, do Thủ Dầu Một được công nhận là Thành phố và là đô thị loại 1. Ba là, thay đổi tổng vốn đầu tư của dự án, do diện tích giảm nên tỷ lệ vốn nhà đầu tư tăng lên. Bốn là, điều chỉnh về tiến độ dự án và giá trị đầu tư.
Điểm cần lưu ý, diện tích đất giảm do điều chỉnh quy hoạch KCN Sóng Thần 3 được sử dụng vào mục đích gì không đề cập trong tờ trình này của Đại Nam. Mà, mục đích ấy được đề cập khá “kín đáo” trong hồ sơ xin điều chỉnh. Cụ thể là điều chỉnh chức năng đất khu vực phục vụ cho công nhân và người làm việc trong khu công nghiệp sang đất phát triển đô thị (105,819ha).
Còn theo nội dung Quyết định số 2940/QĐ-UBND năm 2006 của UBND tỉnh Bình Dương quy hoạch chi tiết KCN Sóng Thần 3, tổng diện tích đất hành chính, đất dịch vụ kho bãi và khu ở có tổng diện tích 71,388ha. Tức là nhỏ hơn rất nhiều so với tổng diện tích 2 lần xin điều chỉnh của Đại Nam và chính UBND tỉnh Bình Dương (105,819ha).
Cần nhắc lại, hầu hết các quyết định liên quan đến diện tích đất của Dự án Khu nhà ở Đại Nam cũng được dùng trong hồ sơ xin Điều chỉnh Giấy chứng nhận đầu tư Dự án đầu tư kinh doanh cơ sở hạ tầng KCN Sóng Thần.
Từ đây, đặt ra nghi vấn về việc chủ đầu tư và UBND tỉnh Bình Dương đã trình một bộ hồ sơ “mềm” để lấy ý kiến các Bộ ban ngành trước khi trình Thủ tướng phê duyệt điều chỉnh.
Nếu được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận điều chỉnh giấy chứng nhận đầu tư KCN Sóng Thần 3, rất có thể chủ đầu tư sẽ dành phần diện tích này thực hiện dự án Khu đô thị Đại Nam, như đã từng được UBND tỉnh Bình Dương ủng hộ.
