Chiều 19/8, tiếp tục chương trình Kỳ họp không thường lệ lần thứ Nhất, Quốc hội khóa XVI, Quốc hội thảo luận tại tổ về định hướng chính sách sửa đổi Luật Nhà ở năm 2023.

Phát triển nhà ở cho thuê, cần thêm động lực cho doanh nghiệp

Tham gia thảo luận, đại biểu Bùi Xuân Hải (Đoàn TP Hải Phòng) cho biết, phát triển nhà ở cho thuê là chủ trương được người dân quan tâm, bởi không phải ai cũng có khả năng tích lũy để mua bất động sản. Nếu có chính sách phù hợp để phát triển nguồn cung nhà ở cho thuê, người dân sẽ có thêm cơ hội tiếp cận chỗ ở với chi phí phù hợp.

Tuy nhiên, để chủ trương này đi vào thực tế, cần tạo đủ động lực để doanh nghiệp sẵn sàng đầu tư.

Đại biểu cho rằng cần thống nhất quy định giữa Luật Đất đai và Luật Nhà ở về chính sách miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với phần diện tích được sử dụng để xây dựng nhà ở cho thuê.

Theo đại biểu, trong khi Luật Nhà ở quy định theo hướng miễn thì Luật Đất đai lại sử dụng cách diễn đạt “miễn hoặc giảm”. Việc quy định chưa thống nhất có thể dẫn đến cách hiểu và áp dụng khác nhau trong thực tiễn.

Đại biểu cho rằng, đây thực chất là cơ chế để Nhà nước và doanh nghiệp cùng tham gia tạo lập quỹ nhà ở cho thuê, qua đó người dân được hưởng lợi từ chính sách.

Bên cạnh ưu đãi về đất đai, đại biểu đề nghị nghiên cứu cơ chế đặc thù, tinh gọn thủ tục hành chính đối với các dự án nhà ở cho thuê. Việc rút ngắn, đơn giản hóa quy trình sẽ giúp nhà đầu tư sớm triển khai dự án, đồng thời bổ sung nguồn cung nhà ở cho người dân.

Đại biểu đồng tình với việc dự thảo dành chính sách ưu tiên cho các nhóm đối tượng yếu thế, như người có công với cách mạng, người cao tuổi, người có hoàn cảnh khó khăn, gia đình đông con...

Tuy nhiên, để chính sách không bị lạm dụng, đại biểu cho rằng cần quy định cụ thể hơn về điều kiện của từng nhóm đối tượng.

Chẳng hạn, đối với người cao tuổi, cần làm rõ hoàn cảnh sống, điều kiện gia đình, như sống cùng con hay sống một mình; không nên chỉ căn cứ vào độ tuổi để xác định quyền được ưu tiên. Tương tự, các tiêu chí về số lượng con hoặc hoàn cảnh khó khăn cũng cần được lượng hóa để bảo đảm chính sách đến đúng đối tượng.

Đại biểu cũng đề nghị nghiên cứu phạm vi áp dụng chính sách phù hợp với đặc điểm từng địa bàn, nhất là khu vực đô thị, nơi nhu cầu về nhà ở cho thuê lớn.

Đồng thời, cần làm rõ vấn đề địa giới hành chính và đối tượng được tiếp cận nhà ở cho thuê tại từng địa phương, tránh phát sinh khó khăn cho chính quyền trong quá trình phân bổ, quản lý nguồn nhà.

Một nội dung khác được đại biểu lưu ý là việc cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở cho thuê dành một phần diện tích để kinh doanh thương mại hoặc phát triển nhà ở thương mại.

Theo đại biểu, dự thảo cần quy định rõ tỷ lệ tối đa, tránh trường hợp lợi dụng chính sách ưu đãi về đất đai để chuyển phần lớn diện tích sang mục đích kinh doanh thương mại.

Đại biểu đề xuất có thể giới hạn tỷ lệ này ở mức 10% hoặc tối đa 20% diện tích sàn, diện tích đất được sử dụng cho mục đích thương mại, nhà ở thương mại.

Mở rộng nguồn vốn, tạo động lực phát triển nhà ở

Tham gia thảo luận, đại biểu Nguyễn Việt Hà (Đoàn Tuyên Quang) cơ bản thống nhất với dự thảo Luật Nhà ở và báo cáo giải trình của Chính phủ.

Đại biểu đồng tình với việc huy động nguồn vốn từ các tổ chức, cá nhân nhằm khai thác nguồn lực xã hội phục vụ phát triển nhà ở, nhất là nhà ở xã hội. Dự thảo giao Chính phủ quy định chi tiết về hình thức, điều kiện huy động vốn nhưng chưa thể hiện rõ quyền và nghĩa vụ của các bên.

Đại biểu đề nghị quy định cụ thể hơn quyền, nghĩa vụ của bên huy động vốn và bên được huy động vốn, qua đó hạn chế nguy cơ trục lợi, đồng thời bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân.

Đại biểu cũng đề nghị quy định chặt chẽ hơn về nguyên tắc sử dụng vốn huy động. Nguồn vốn huy động từ tổ chức, cá nhân phải được sử dụng đúng mục đích phát triển nhà ở, tránh tình trạng huy động vốn cho một mục đích nhưng sử dụng vào hoạt động khác, gây thiệt hại cho người góp vốn.

Về nguồn vốn phát triển nhà ở, đại biểu Vũ Văn Tiến (Đoàn TP Hải Phòng) cho rằng việc mở rộng nguồn vốn hình thành quỹ nhà ở địa phương và duy trì tín dụng chính sách là cần thiết, có ý nghĩa đối với người mua, người thuê, người bán và doanh nghiệp, qua đó tạo nguồn lực dài hạn cho nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê.

Tuy nhiên, địa vị pháp lý, cơ cấu quản trị, giới hạn vay, nghĩa vụ ngân sách và cơ chế giám sát của quỹ cần được đánh giá kỹ, quy định rõ ràng.

Theo đại biểu, nếu thiếu cơ chế kiểm soát, có thể phát sinh nợ tiềm ẩn, đầu tư dàn trải hoặc trộn lẫn mục tiêu an sinh với hoạt động kinh doanh.

Do đó, đại biểu đề nghị luật quy định tối thiểu về tư cách pháp nhân, hội đồng quản trị, nguyên tắc đầu tư, hạn mức nợ; cấm bảo lãnh ngầm; thực hiện kiểm toán độc lập; công khai danh mục dự án và xác định rõ trách nhiệm bù lỗ.

Bên cạnh đó, cần bổ sung cơ chế tín dụng cho phía cung, nhất là các dự án nhà ở cho thuê có thời gian thu hồi vốn dài. Việc huy động vốn của chủ đầu tư cần được kiểm soát thông qua tài khoản dự án riêng, giải ngân theo tiến độ và cơ chế bảo lãnh phù hợp.

Theo đại biểu, kinh nghiệm quốc tế cho thấy việc tách tiền của người mua khỏi tài sản chung của chủ đầu tư là một hàng rào quan trọng để bảo vệ người dân. Cơ chế này cần được nghiên cứu, quy định đủ rõ ngay trong luật, thay vì chỉ giao cho văn bản dưới luật.

Góp ý về kinh phí cưỡng chế phá dỡ nhà ở riêng lẻ, đại biểu cho rằng dự thảo đã quy định tương đối rõ đối với trường hợp phá dỡ chung cư, trong đó xác định nguồn kinh phí từ ngân sách hoặc được tính trong tổng mức đầu tư dự án và do chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư chi trả.

Tuy nhiên, đối với trường hợp cưỡng chế phá dỡ, di dời nhà ở riêng lẻ, dự thảo chưa làm rõ nguồn kinh phí thực hiện.

Đại biểu dẫn thực tế, nhà ở riêng lẻ có thể thuộc trường hợp phải cưỡng chế di dời, phá dỡ khi Nhà nước thu hồi đất, giải phóng mặt bằng theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền. Do đó, cần quy định rõ kinh phí phá dỡ trong trường hợp này do ngân sách nhà nước, chủ sở hữu hay nguồn nào khác chi trả.

“Cần bổ sung rõ để việc tổ chức thực hiện được thống nhất, tránh khoảng trống pháp lý liên quan đến nội dung này”, đại biểu nêu.