Giá đất tăng phổ biến từ 3 - 20%

Sau khi TPHCM có thông tin về kế hoạch lộ trình phát triển các huyện ngoại thành và “nâng cấp” lên quận đã phần nào khiến thị trường bất động sản (BĐS) ở các vùng ven sôi động. Giá đất tại các huyện Nhà Bè, Hóc Môn, Bình Chánh… lại rục rịch biến động và đang thu hút nhiều nhà đầu tư, “cò” môi giới.

Giá BĐS tại một số huyện được định hướng lên quận như Nhà Bè, Bình Chánh, Cần Giờ, Củ Chi, Hóc Môn hiện đạt giá đỉnh 45 - 92 triệu đồng/m2. Tính đến tháng 3/2021, dữ liệu thị trường cho thấy giá đất huyện ven đô vẫn tăng ở biên độ phổ biến 3 - 20% so với hồi cuối năm ngoái, bất chấp đại dịch Covid-19 diễn biến phức tạp trong đợt bùng phát thứ ba (hồi cuối tháng 1/2021).

Trong quý đầu năm, Cần Giờ là điểm nóng tăng giá đất vượt trội so với 4 huyện còn lại: Bình Chánh, Nhà Bè, Hóc Môn, Củ Chi. Đất thổ cư một số trục đường lớn ở thị trấn Cần Thạnh và xã Long Hòa (huyện Cần Giờ) rao bán trong khoảng 17 - 55 triệu đồng/m2, tăng 10 - 20% so với đầu năm 2020.

Nguyên nhân tăng giá là địa phương này có sự cập nhật thông tin khá liên tục về dự án đô thị lấn biển, phà vận tải đường biển Cần Giờ - Vũng Tàu được đưa vào khai thác và cầu Bình Khánh (thay cho phà cùng tên) đang chờ khởi công năm 2022.

Địa phương có biên độ tăng giá đất cao thứ hai trong 5 huyện vùng ven là Nhà Bè. Nhờ vị trí liền kề quận 7, sát vách khu đô thị đã phát triển là Phú Mỹ Hưng, giá đất nền dự án tại Nhà Bè được chào bán 16 - 55 triệu đồng/m2, tăng 3 - 5% so với cuối năm 2020. 

Địa bàn có biên độ tăng giá đất xếp thứ ba trong 5 huyện ven Sài Gòn là Hóc Môn. Đất thổ cư một số trục đường lớn ở Xuân Thới Thượng và xã Đông Thạnh được rao bán 20 - 45 triệu đồng/m2, tăng 2 - 5% so với cuối năm ngoái. Biên độ tăng giá của Hóc Môn trong 3 tháng đầu năm được đánh giá là ổn định và phù hợp với tình hình phát triển của địa phương.

Xếp thứ tư về biên độ tăng giá đất các huyện ven TPHCM là Bình Chánh với giá bán đất nền dự án trong ngưỡng 20 - 92 triệu đồng/m2, nhiều nơi không biến động giá so với cuối năm 2020 nhưng vẫn có vài khu tăng nhẹ 5%. Cá biệt khu dân cư Trung Sơn được mệnh danh là phố nhà giàu của huyện Bình Chánh nhờ kết nối hạ tầng giao thông tốt về trung tâm TPHCM và quy hoạch bài bản nên có giá đất 88 - 217 triệu đồng/m2. Là nơi có giá đất cao nhất của 5 huyện song biên độ tăng giá đất tại đây không cao vì đã đạt đỉnh.

Đứng cuối bảng về tốc độ tăng giá đất các huyện ven là Củ Chi. Đất thổ cư một số trục đường lớn ở thị trấn Củ Chi và xã Tân Phú Trung được chào bán 17 - 56 triệu đồng/m2, tăng 3% so với cuối năm 2020. Biên độ tăng giá đất tại Củ Chi được cho là ít biến động, phù hợp với vị thế vùng ven có ít dự án so với 4 huyện còn lại.

Xa vời cơ hội mua nhà giá thấp

Theo một số chuyên gia BĐS ở TPHCM, đa phần các cơn sốt đất xuất phát từ hiệu ứng đám đông khi nhiều cá nhân có nhu cầu mua và đẩy giá lên cao do nguồn cung hạn chế.

Ông Sử Ngọc Khương, chuyên gia nghiên cứu thị trường, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam phân tích, hiện tượng sốt đất có thể dẫn đến những hệ quả trước mắt cho người dân địa phương, từ việc họ mất đi nguồn thu nhập chính từ nông lâm nghiệp. Với những nhà đầu tư cá nhân mạo hiểm, đã dùng đến đòn bẩy tài chính thì dễ mất khả năng chi trả nếu thị trường không đạt như kỳ vọng. Vì vậy, minh bạch thông tin quy hoạch từ chính quyền và sự tỉnh táo hơn từ phía người dân là giải pháp an toàn để ngăn ngừa những cơn sốt đất ảo.

Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Colliers Việt Nam đánh giá, với việc 3 huyện Nhà Bè, Hóc Môn, Bình Chánh đã có lộ trình chuyển thành quận, việc bất động sản  ở các khu vực này sẽ nhộn nhịp là điều dễ hiểu. Tuy nhiên, một số nhà đầu tư nhỏ lẻ nhảy vào đầu cơ khiến giá đất bị “thổi phồng” đến mức mất kiểm soát sẽ gây ra nhiều bất cập cho thị trường BĐS và nhiều lĩnh vực kinh tế khác của khu vực. 

Còn ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Bộ phận nghiên cứu thị trường, Công ty DKRA Vietnam cho rằng, khi giá đất tăng cao, vấn đề đền bù, bồi thường, giải tỏa và chi phí đầu vào để phát triển dự án cũng tăng theo. Từ đó dẫn đến việc các chủ đầu tư chỉ chú trọng vào phân khúc nhà ở trung cấp trở lên mà bỏ ngỏ phân khúc nhà ở vừa túi tiền (căn hộ dưới 30 triệu đồng/m2 hiện tại gần như đã biến mất). Không những vậy, Nhà nước đầu tư các dự án hạ tầng cũng trở nên khó khăn hơn trong việc đền bù giải phóng mặt bằng.

“Thông tin đề án 5 huyện lên quận có thể xảy ra tình trạng chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất đô thị một cách ồ ạt, khiến nhà đất tăng giá bất thường. Như vậy, thành phố cần có giải pháp minh bạch thông tin quy hoạch, lộ trình đầu tư cơ sở hạ tầng để nhà đầu tư, người dân hiểu, tránh chạy theo tâm lý đám đông, cò đất để xuống tiền một cách vội vã. Bởi từ khi đề xuất đến lúc có quyết định lên quận phải mất 5 năm. Trong thời gian này, thị trường sẽ xảy rất nhiều biến động mà nhà đầu tư khó kiểm soát” - ông Hoàng khuyến cáo.

Trước đề xuất đưa 5 huyện của TPHCM lên quận khiến giá nhà đất tăng, ông Nguyễn Thành Phong, Chủ tịch UBND TPHCM, yêu cầu Sở Nội vụ báo cáo và hoàn chỉnh lại đề án chuyển đổi từ 5 huyện sang quận. Nếu đưa thông tin không khéo sẽ tác động mạnh đến giá đất đai ở 5 huyện ngoại thành, ảnh hưởng nhiều đến thị trường bất động sản và đời sống người dân. Người đứng đầu TPHCM đưa ra dẫn chứng, tại TP Thủ Đức khi sáp nhập 3 quận, dù đời sống người dân chưa thấy gì thay đổi nhưng hiện nay tạo ra xáo động trong thị trường bất động sản ghê gớm, bởi có những miếng đất trước đó chỉ 40 - 50 triệu đồng/m2, nay đã lên tới hơn 100 triệu đồng/m2.