Khách hàng chưa đồng ý 

Liên quan đến việc Công ty CP Đầu tư và phát triển xây dựng Thành Đô (Công ty Thành Đô) thông báo phương án chi tiết về việc ngừng chi trả thu nhập cam kết từ ngày 1/1/2020 tại dự án condotel CocoBay Đà Nẵng, chủ sở hữu một condotel tại dự án này cho biết, gần 400 khách hàng của công ty Thành Đô vẫn chưa đồng ý với các phương án mà doanh nghiệp này đưa ra.

Theo ý kiến của nhà đầu tư, trước đó, Công ty Thành Đô đã có 2 cuộc gặp với đại diện các chủ sở hữu condotel tại dự án về vấn đề này. Nhưng tại các cuộc gặp, đại diện của Công ty Thành Đô chỉ ghi nhận ý kiến, chứ không thoả thuận với khách hàng. Được biết, ban đại diện các chủ sở hữu condotel tại Cocobay cũng đã có thư gửi Công ty Thành Đô về các kiến nghị của khách hàng.

Sở Xây dựng Đà Nẵng xác nhận, hiện nay Công ty Thành Đô vẫn đang thực hiện tự thoả thuận với các khách hàng, chủ sở hữu về việc chuyển đổi condotel sang chung cư, nên chưa có cuộc làm việc nào với cơ quan này.

Trước đó, hồi tháng 12/2019, Đà Nẵng đã đồng ý để Công ty Thành Đô được chuyển đổi 1.016 condotel trong tổng số 1.856 căn tại các tòa nhà Cổ Cò 1, Cổ Cò 2, Cổ Cò 3, và 554 căn trong tổng số 1.657 căn ở công trình chưa xây dựng tại tòa nhà Cocobay Tower từ condotel thành căn hộ chung cư.

Đồng thời, Đà Nẵng cũng cho phép chủ đầu tư chuyển đổi các công trình condotel cao tầng chưa xây dựng tại các cụm HH4, HH6, HH7 thành căn hộ chung cư, biệt thự, nhà liền kề.

UBND Thành phố Đà Nẵng còn phê duyệt điều chỉnh một số vị trí nằm trong dự án làm thành trường học, trạm y tế, trung tâm thương mại…

Cùng với việc cho phép được chuyển đổi, Sở Xây dựng Đà Nẵng cũng thông báo Công ty Thành Đô phải thỏa thuận với khách hàng để làm cơ sở lập hồ sơ thiết kế điều chỉnh gửi Cục Quản lý hoạt động xây dựng (Bộ Xây dựng) có ý kiến, trước khi Sở Xây dựng cấp phép xây dựng điều chỉnh theo quy định.

Đối với các công trình chưa xây dựng, Empire Group - chủ của Công ty Thành Đô - phải tổ chức lập hồ sơ thiết kế, gửi Cục Quản lý hoạt động xây dựng – Bộ Xây dựng thẩm định, trước khi Sở Xây dựng cấp phép xây dựng theo quy định.

Về khoản 15% chi phí chuyển đổi, Sở Xây dựng Đà Nẵng cho rằng đây là thỏa thuận dân sự giữa 2 bên, nên nếu có tranh chấp, Sở đề nghị hai bên liên hệ tòa án có thẩm quyền để xem xét, giải quyết.

Hậu "giải cứu": Được doanh nghiệp, khách thiệt

Theo ý kiến của nhiều khách hàng tại dự án condotel CocoBay Đà Nẵng, khi được chuyển đổi, tính chất sử dụng đất của dự án sẽ được thay đổi, kéo theo nhiều hệ lụy với địa phương và cả khách hàng.

Cụ thể, đất tại CocoBay được xác định là đất thương mại dịch vụ du lịch, tức là không phải đất ở. Hiện nay, mức thuế áp dụng đối với dự án xây dựng với mục đích là đất ở như chung cư luôn cao hơn dự án với mục đích là đất thương mại dịch vụ. Do đó, nếu chuyển đổi sẽ tạo hệ lụy về thuế đối với khoảng chênh lệch này.

Việc điều chỉnh giảm quy hoạch sử dụng đất du lịch, làm tăng đất ở, hình thành khu dân cư ngay tại khu vực nhiều tiềm năng phát triển du lịch sẽ tác động tiêu cực đến sự phát triển bền vững của địa phương. Khu đất du lịch bị nhồi nhét vào đó một khu dân cư thì sẽ làm biến dạng và giảm giá trị cũng như sự hấp dẫn đầu tư phát triển du lịch.

Hơn nữa, việc đầu tư kinh doanh là do chính doanh nghiệp thực hiện. Nên lời lỗ trong quá trình kinh doanh nên để doanh nghiệp tự điều chỉnh theo quy luật thị trường. Chính quyền không nên chỉ vì giải quyết khó khăn trước mắt của chủ đầu tư mà điều chỉnh quy hoạch.

Với việc đồng ý chuyển đổi, nhưng để mức phí 15% cho người mua nhà và chủ đầu tư tự thỏa thuận, khiến người mua nhà phải gánh thêm chi phí. Tức là người “mua” nhà một lần nữa lại phải bỏ tiền ra để mua nhà của chính mình. Trong khi đó, mục đích ban đầu của người mua nhà khi tìm đến loại hình này là để đầu tư kinh doanh nên chấp nhận mua với giá khá cao, chứ không thực sự phục vụ cho mục đích để ở.

Quy hoạch sử dụng đất và xây dựng là quy hoạch rất quan trọng phục vụ phát triển kinh tế – xã hội. Pháp luật cho phép điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất du lịch, trong trường hợp quy hoạch không có tính khả thi hoặc không còn phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế – xã hội. Tuy nhiên, đã có tình trạng điều chỉnh quy hoạch theo yêu cầu và theo hướng có lợi cho nhà đầu tư, ảnh hưởng xấu đến lợi ích cộng đồng.

Hơn nữa, từ trường hợp của Cocobay Đà Nẵng, ai dám chắc sẽ không phát sinh ra nhiều dự án xây dựng condotel tại các địa phương khác cũng muốn đề nghị chuyển sang nhà ở. Đến lúc đó, nhiều nơi quy hoạch làm dự án du lịch nhưng sẽ mọc thêm cả chung cư, nhà liền kề, biệt thự và tạo thành tiền lệ xấu. Lúc đó, quản lý nhà nước về kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị tại địa phương hay rộng hơn nữa là pháp luật điều chỉnh về các vấn đề này (Luật Đất đai, Luật Quy Hoạch đô thị, Luật Nhà ở …) sẽ gần như bị vô hiệu hóa.

Tại Hội nghị trực tuyến toàn quốc Chính phủ với các địa phương ngày 31/12/2019, Bộ trưởng Bộ Xây dựng - ông Phạm Hồng Hà - cho biết, Bộ đã ban hành quy chuẩn, tiêu chuẩn điều chỉnh sản phẩm căn hộ du lịch (condotel, officetel...) như tiêu chuẩn dân số, quy hoạch, bố trí mặt bằng, tính toán căn hộ… 

Cụ thể, quy định condotel và officetel có diện tích tối thiểu 25m². Ngoài ra, căn hộ văn phòng cũng thêm quy định diện tích làm việc tối thiểu 9m² và không bố trí bếp trong officetel. Cũng theo Bộ trưởng Hà, Bộ Xây dựng cũng đã ban hành thông tin quản lý vận hành chung cư, trong đó có quản lý condotel, officetel…