Thị trường chung cư Hà Nội đang chững lại khi giá nhà duy trì ở mức cao, lãi suất vay mua nhà tăng và nguồn cung mới chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp, hạng sang. Trong quý III, lượng căn hộ giao dịch giảm mạnh so với cùng kỳ năm trước, cho thấy người mua ngày càng thận trọng trước áp lực tài chính.

Theo báo cáo của Avison Young, giá căn hộ sơ cấp bình quân tại Hà Nội trong quý III đạt khoảng 4.180 USD/m², tương đương 108 triệu đồng/m². Sau giai đoạn tăng mạnh từ cuối năm 2025 đến nửa đầu năm nay, giá bán trong quý vừa qua tăng chậm lại, khoảng 1,5-2,3%.

Tại các khu đô thị vệ tinh phía đông và phía tây, căn hộ cao cấp mới có giá khoảng 3.300-4.500 USD/m². Trong khi đó, mức giá tại khu vực nội đô và Hồ Tây dao động từ 5.500 đến 9.800 USD/m². Mặt bằng giá cao khiến nhiều người mua khó tiếp cận thị trường, đặc biệt là nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực nhưng nguồn tài chính hạn chế.

Sức mua suy giảm được thể hiện qua tỷ lệ hấp thụ căn hộ. Avison Young ghi nhận khoảng 31% nguồn cung sơ cấp được bán trong quý III, thấp hơn đáng kể so với mức 70-80% cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, số liệu của Knight Frank cho thấy tỷ lệ bán được của nguồn cung mới và hàng tồn kho chỉ còn 38%, mức thấp nhất kể từ năm 2024. Tổng lượng căn hộ giao dịch giảm 40% so với quý trước và giảm 52% so với cùng kỳ năm ngoái.

Trái với đà giảm của giao dịch, nguồn cung mới vẫn tiếp tục tăng. Hà Nội có hơn 3.200 căn hộ mở bán trong quý III, đưa tổng nguồn cung sơ cấp đang chào bán lên gần 11.500 căn, theo Avison Young. Tuy nhiên, hơn 80% nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, chủ yếu tập trung ở phía đông và phía tây thành phố. Căn hộ trung cấp, bình dân gần như vắng bóng, khiến người mua có ngân sách vừa phải ngày càng ít lựa chọn.

Bên cạnh giá bán, chi phí vay vốn cũng tạo thêm áp lực. Lãi suất cho vay mua nhà thả nổi được ghi nhận ở mức 12-15% mỗi năm. Với những người phải vay ngân hàng để mua căn hộ, khoản trả nợ tăng lên khiến việc xuống tiền trở nên khó khăn hơn, nhất là trong bối cảnh giá nhà chưa giảm đáng kể.

Ở thị trường thứ cấp, người mua có sẵn tiền mặt đang nắm lợi thế khi thương lượng. Theo Avison Young, một số chủ nhà đã hết thời gian ân hạn nợ gốc chấp nhận giảm giá khoảng 8-12% để tìm người mua và cải thiện dòng tiền.

Diễn biến này cho thấy thị trường chung cư Hà Nội đang đối mặt với khoảng cách ngày càng lớn giữa giá bán và khả năng chi trả. Khi nguồn cung tiếp tục nghiêng về phân khúc giá cao, trong khi lãi suất vay tăng và sức mua suy yếu, thanh khoản căn hộ được dự báo vẫn chịu nhiều sức ép.