Cặp đôi Agribank và Công ty Nam Sài Gòn đã "bày trận" giá đất thế nào?

"Dọn đường" khi đấu giá

Công ty TNHH Sản xuất và Thương mại Thiên Phú (Công ty Thiên Phú) là khách hàng vay vốn của Agribank Chi nhánh Chợ Lớn (Agribank Chợ Lớn) với tổng số tiền vay là 599 tỷ đồng và 18.634,3 lượng vàng SJC. Các giao dịch thực hiện từ năm 2003.

Mãi đến ngày 15/3/2011, Công ty Thiên Phú và Agribank Chợ Lớn mới ký hợp đồng thế chấp 176.045,99m2 đất dự án khu dân cư Mỹ Phước 4, 287.260,6m2 đất dự án khu dân cư Cầu Đò, và 243.912m2 đất của dự án khu dân cư Hòa Lân để đảm bảo cho các khoản vay. Các khu đất trên của Thiên Phú đều được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất.

Bên cạnh việc ký hợp đồng thế chấp diện tích đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, Agribank Chợ Lớn còn nhận thế chấp cả các diện tích đất Nhà nước giao không thu tiền sử dụng cho Công ty Thiên Phú. Gồm: 179.359,5m2 đất dự án Khu dân cư Mỹ Phước 4; 178.359,5m2 đất khu Cầu Đò. Theo khoản 2 điều 109 Luật Đất đai, đất Nhà nước giao không thu tiền sử dụng thì không được thế chấp.

Chưa đề cập sâu đến lần thế chấp cả đất giao không thu tiền sử dụng đất này, nhưng do không có khả năng thanh toán, Công ty Thiên Phú phải đồng ý để Agribank Chợ Lớn bán đấu giá tài sản thế chấp thu hồi nợ.

Tại Khu Mỹ Phước 4, ngày 12/6/2014, Agribank Chợ Lớn và Công ty Thiên Phú đã ký Biên bản thỏa thuận về xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ. Theo đó, giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khu dân cư Mỹ Phước 4 xác định theo Chứng thư thẩm định giá ngày 02/4/2014 của Công ty CP thẩm định giá và Tư vấn Quốc tế (VALUCO) là 208,019 tỷ đồng. Tuy nhiên, biên bản này có nhiều điểm được khéo léo lồng vào, trao quyền quyết định tuyệt đối về Agribank Chợ Lớn. 

Ví như nội dung Biên bản thỏa thuận nêu: Công ty Thiên Phú đồng ý cho Agribank Chợ Lớn chọn tổ chức đấu giá tài sản và ủy quyền cho Agribank Chợ Lớn được toàn quyền ký kết hợp đồng, phụ lục hợp đồng, biên bản đấu giá tài sản... Sau đó, Agribank Chợ Lớn đã ký hợp đồng với Công ty CP dịch vụ đấu giá Nam Sài Gòn (Công ty Nam Sài Gòn) để tổ chức đấu giá. Được biết, tại Công ty Nam Sài Gòn ông Nguyễn Việt Hưng nắm giữ 76% cổ phần và là Chủ tịch HĐQT của Nam Sài Gòn. Tuy nhiên, ông Hưng cũng đồng thời giữ chức Trưởng phòng Pháp chế, Phó trưởng phòng Hành chính nhân sự Agribank Chợ Lớn.

Hay Biên bản thỏa thuận nêu: Trong trường hợp đã hết thời hạn đăng ký tham gia đấu giá mà chỉ có một người đăng ký và tham gia cuộc bán đấu giá thì Agribank Chợ Lớn có quyền cho tổ chức cuộc bán đấu giá và tài sản được bán đấu giá cho người đó nếu trả bằng giá khởi điểm.

Thực tế cuộc đấu giá nhiều khu B1, B2 Mỹ Phước 4 đã phải trải qua tới 08 lần đấu giá, bởi 07 lần đầu tiên Công ty Nam Sài Gòn đều thông báo “không có khách hàng tham gia đấu giá”. Lần đấu giá thứ 08 cũng chỉ có 01 khách hàng đăng ký tham gia, là Công ty TNHH Địa ốc Thuận Lợi (nay là Công ty CP đầu tư phát triển Thuận Lợi - gọi tắt Công ty Thuận Lợi) với giá trả bằng khởi điểm. Do thế, “nghiễm nhiên” Công ty Thuận Lợi đã mua được các khu đất đấu giá theo đúng “dự liệu” tại Biên bản thỏa thuận.

Tương tự như vậy, việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất dự án Cầu Đò và Khu A Mỹ Phước 4 cũng trải qua 2 lần với lần đầu là “không có khách hàng tham gia” và lần thứ 2 thì Công ty Nam Sài Gòn và Agribank Chợ Lớn mới chọn được doanh nghiệp “độc hành” trúng đấu giá cũng vẫn là Công ty Thuận Lợi.

Agribank Chợ Lớn chọn Công ty Nam Sài Gòn là đơn vị tổ chức đấu giá cho các khu đất thế chấp của Công ty Thiên Phú.

Mỗi lần tổ chức đấu giá lại là giảm giá

Nếu để ý 08 lần đấu giá quyền sử dụng đất khu Mỹ Phước 4 thì sau mỗi lần tổ chức đấu giá lại Agribank Chợ Lớn và Nam Sài Gòn đều thống nhất giảm giá khởi điểm xuống so với giá ban đầu, đa số từ 9-10%.

Cụ thể, theo Chứng thư thẩm định giá ngày 02/4/2014 của Công ty VALUCO, toàn bộ quyền sử dụng đất Khu dân cư Mỹ Phước 4 là 208,019 tỷ đồng. Lần đấu giá đầu tiên Agribank Chợ Lớn và Công ty Thiên Phú thống nhất giá khởi điểm theo Chứng thư . Tuy nhiên sau đó Công ty Nam Sài Gòn thông báo “không có khách hàng đăng ký tham gia đấu giá”.

Lần tổ chức đấu giá lại thứ 2, Agribank Chợ Lớn điều chỉnh giảm tới 10% giá khởi điểm. Dù vậy vẫn không có khách hàng nào tham gia. Các lần tiếp theo (3,4,5,6,7) Agribank Chợ Lớn dù tiếp tục giảm sâu giá khởi điểm nhưng vẫn không có khách tham gia đấu giá.

Do tới 7 lần tổ chức đấu giá mà không có khách tham gia, đến lần thứ 8 Agribank Chợ Lớn và Nam Sài Gòn quyết định tổ chức đấu giá chung một lô (không tách rời) khu B1 và B2 Mỹ Phước 4, nhưng giá khởi điểm tiếp tục giảm xuống còn 77 tỷ đồng. Lần này, chỉ có Công ty Thuận Lợi tham gia, trả đúng bằng giá khởi điểm mới là 77 tỷ đồng để “độc hành” trúng đấu giá mua được 02 khu đất trên với giá giảm tới 26,603 tỷ đồng (trên 25%) so với giá theo Chứng thư thẩm định ban đầu.

Cùng một "công thức" này, việc đấu giá khu A Mỹ Phước 4 và khu Cầu Đò cũng trải qua 02 lần và kịch bản giảm giá khởi điểm 9-10%. Trong đó, khu Cầu Đò giảm 10% chỉ còn lại 146,67 tỷ đồng, khu A Mỹ Phước 4 giảm 9% còn lại 85,516 tỷ đồng. Kết quả cuối cùng, Công ty Thuận Lợi tiếp tục một mình tham gia và một mình trúng đấu giá các khu đất trên.

Không ngẫu nhiên mà Công ty Thuận Lợi lại nghiễm nhiên “độc hành” mua được các khu đất đấu giá mà Agribank Chợ Lớn “siết nợ”. Đằng sau “màn độc hành” trúng đấu giá này là liên minh giữa Agribank Chợ Lớn, Công ty Nam Sài Gòn và Công ty Thuận Lợi.

Đó sẽ là nội dung KH&ĐS tiếp tục đề cập.

Tại dự án Mỹ Phước 4, vào năm 2003, nợ gốc (sau quy đổi) của Công ty Thiên Phú thống nhất với Agribank Chợ Lớn là 294 tỷ đồng, tương ứng diện tích trên 35,5 ha (gồm cả diện tích được giao nhưng không được thế chấp).

Chia bình quân, Agribank Chợ Lớn đã đồng ý giá đất trong hợp đồng cho vay này vào khoảng hơn 1 triệu đồng mỗi m2

Nhưng hơn 10 năm sau, năm 2014, Agribank Chợ Lớn đã đồng ý giá thẩm định lại của dự án là 208,019 tỷ đồng, tức là bình quân giá đất chí còn khoảng 585.300,4 đồng/m2.

Sau 8 lần đấu giá, dự án về tay Công ty Thuận Lợi với giá giảm khoảng 25 % so với giá thẩm định lại của năm 2014.

Có lẽ, Agribank là ngân hàng hiếm hoi dám xác nhận giá đất tại Việt Nam là bị giảm giá trị sau 10 năm.