Bất động sản giảm thanh khoản, xu thế sẽ quay về nhu cầu thực?

Xu thế sẽ quay về khu vực nhu cầu thực ở hoặc cho thuê như TPHCM

Theo nhận định của TS Đinh Thế Hiển, năm 2022, tín dụng bất động sản sẽ vẫn giữ “đúng lề phải”, không loạng choạng dẫn đến nhiều công ty và nhà đầu tư vay lớn đầu cơ bất động sản bị “điểm trúng tử huyệt”. Nghĩa là sẽ rất ít khả năng Ngân hàng Nhà nước mở thêm tỷ lệ tăng trưởng tín dụng để các ngân hàng thương mại xoay sở giải cứu các công ty bất động sản đang kẹt nợ lớn khó trả vì bất động sản giảm thanh khoản.

Trong bối cảnh thị trường giảm thanh khoản diện rộng, TS Đinh Thế Hiển cho rằng, xu thế sẽ quay về khu vực nhu cầu thực ở hoặc cho thuê như TPHCM.

“Thực ra, các bất động sản dự án đã giảm thanh khoản từ năm 2021, khi đó các công ty ra sức truyền thông tạo nhiệt cho thị trường để thu hút nhà đầu tư cá nhân và họ xuống tiền thật, giúp giá năm 2021 có tăng, thậm chí có nơi tăng mạnh. Nhưng họ xuống tiền ở đất kế bên dự án hay khu vực lân cận theo kiểu “dựa hơi”, chứ không bỏ vào các sản phẩm dự án, khiến cho các công ty chi tiền PR gặp cảnh "cốc mò, cò xơi". Do vậy, các công ty bất động sản lại phải ra sức truyền thông và xoay sở vốn để tạo lực đẩy, khiến thị trường có cảm giác đang sung”, TS Đinh Thế Hiển phân tích.

Sang năm 2022, lực đẩy ngày càng đuối, các giao dịch bất động sản ngoài dự án dần dần trở về thực tại, sau khi nhà đầu tư tạo thị trường và nhà đầu tư lướt sóng hết lực, thị trường chỉ còn thông điệp "dù ít người mua nhưng giá vẫn tăng!".

Ông nhấn mạnh, hiện nay quy luật kinh tế dần dần thể hiện quyền lực, "cung - cầu dựa trên nhu cầu sử dụng và hiệu quả đầu tư" thay thế cho đầu cơ tăng giá khiến thị trường ngày càng mất thanh khoản.

Mặc dù vẫn có giao dịch ở mọi phân khúc, vẫn có những miếng đất tăng giá, nhưng đó là do vị trí riêng, do các yếu tố riêng, còn trên diện rộng thị trường tiếp tục giảm thanh khoản do 3 yếu tố. Thứ nhất là giá đã tăng cao so với nhà đầu tư mới dù là đất nông nghiệp hay đất thị trấn vắng người nơi xa. Thứ hai là dòng tiền lớn của các công ty, trung đại gia bất động sản đang bị thắt lại. Và cuối cùng quan trọng nhất là các nhà đầu tư cảm thấy vào bất động sản lúc này không dễ ăn.

Trong giai đoạn thị trường không dành cho nhóm đầu cơ dựa trên dòng tiền vay, thì những nhà đầu tư theo tiêu chuẩn an toàn sẽ chọn những bất động sản có thể "thấy được nhu cầu" và do vậy họ sẽ có xu thế quy về TPHCM và những đô thị lớn.

Ảnh minh họa.

Khó khăn lớn nhất của các doanh nghiệp bất động sản chính là nguồn vốn

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM cho rằng, hiện nay thị trường bất động sản đang thiếu thanh khoản trầm trọng do nhiều nguyên nhân, những dự án không thể đưa vào triển khai thực hiện, không có sản phẩm, thiếu sản phẩm trên thị trường, trong khi nhu cầu rất lớn. Trong đó khó khăn lớn nhất của các doanh nghiệp bất động sản chính là nguồn vốn.

Nguồn vốn của doanh nghiệp hiện nay gồm: Vốn chủ sở hữu (rất thấp ở mức 15 - 20%), nguồn vốn tín dụng, phát hành trái phiếu, vốn huy động trước của khách hàng và nguồn vốn liên doanh liên kết – FDI (hiện chiếm trên dưới 20%, vừa có lợi ích vừa có rủi ro).

Hiện doanh nghiệp bất động sản rất khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng mặc dù Ngân hàng Nhà nước lên tiếng rằng không siết tín dụng bất động sản mà chỉ kiểm soát chặt chẽ. Trong khi đó, tổng dư nợ cho thị trường bất động sản theo thống kê của Ngân hàng Nhà nước hiện 2,288 triệu tỷ đồng (tỷ lệ nợ xấu chỉ chiếm khoảng 1,6%), tưởng lớn nhưng nếu so với quy mô của nền kinh tế chỉ chiếm 19,16% thì đây là mức độ bình thường, không có gì hốt hoảng.

“Tín dụng là bệ đỡ của nền kinh tế, là mạch máu lưu thông, là ô xy, là dưỡng khí của doanh nghiệp. Nếu doanh nghiệp bất động sản không tiếp cận được nguồn vốn sẽ bị ngộp thở, dẫn đến tắc thở”, ông nhấn mạnh. Do đó, ông Châu cho rằng nếu không thay đổi phương pháp cho vay trên cơ sở đánh giá tín nhiệm, đánh giá chất lượng dự án thì sẽ không có được Samsung hay Huyndai như Hàn Quốc.

Trong bối cảnh thắt chặt tín dụng vào lĩnh vực bất động sản và giám sát chặt chẽ hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp sau vụ Tân Hoàng Minh, Chứng khoán VNDirect cho rằng, các chủ đầu tư có thể sẽ gặp thách thức trong việc huy động vốn trong vài quý tới. Do đó, hoạt động bán hàng có thể sẽ được đẩy mạnh để cải thiện dòng tiền. Điều này được thể hiện qua triển vọng doanh số ký bán của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết tăng trưởng mạnh mẽ trong năm 2022, với mức nền thấp năm 2021 và việc khôi phục các dự án bị ảnh hưởng tiến độ từ năm 2021 do dịch Covid-19.

Ngoài ra, các chủ đầu tư có thể sẽ thận trọng hơn trong việc mở rộng quỹ đất và có thể sẽ giảm ngân sách cho hoạt động này. VNDirect kỳ vọng xu hướng các chủ đầu tư Việt Nam hợp tác phát triển dự án bất động sản với các đối tác có nguồn tiền dồi dào, hoặc các nhà phát triển nước ngoài trong bối cảnh nguồn vốn thắt chặt như hiện nay. Nhìn chung, đơn vị này cho rằng việc thắt chặt tín dụng và kiểm soát trái phiếu sẽ giúp thị trường bất động sản tăng trưởng ổn định trong dài hạn.