Do đó, theo quy định tại điểm a, khoản 1, Điều 46 Luật Đầu tư 2020 cho thấy, phần lớn các dự án nhà ở, các dự án kinh doanh bất động sản do nhà đầu tư nhận chuyển quyền sử dụng đất và đã có văn bản “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” sẽ được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản theo quy định này.

Tuy nhiên, hiện nay, quy định này vẫn còn vướng mắc do điểm c, khoản 1 Điều 46 Luật Đầu tư 2020 quy định việc chuyển nhượng dự án, hoặc một phần dự án có sử dụng đất, có tài sản gắn liền với đất, phải đáp ứng “điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai trong trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất”.

Mà trên thực tế, hầu như tất cả các trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở, dự án bất động sản của các chủ đầu tư đang gắn liền với “chuyển nhượng dự án đầu tư gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất”.

Ví dụ, chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại thì phải chuyển nhượng cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; chuyển nhượng dự án bất động sản cho thuê xây dựng trên đất thuê của người khác (quyền sử dụng đất của bên thứ 3) thì vừa chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất, vừa chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê trong thời gian thuê đất còn lại theo hợp đồng thuê đất.

Hơn nữa, tại khoản 4, Điều 3 Luật Đầu tư 2020 đã giải thích khái niệm “dự án đầu tư” như sau: Dự án đầu tư là tập hợp đề xuất bỏ vốn trung hạn hoặc dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư kinh doanh trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định, bao gồm tất cả các loại dự án đầu tư, trong đó có dự án đầu tư có quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, hoặc dự án đầu tư xây dựng nhà ở”, hoặc “dự án đầu tư bất động sản.

Do đó, nhiều chuyên gia cho rằng, lẽ ra khi Luật Đầu tư 2020 sửa đổi, bổ sung Điều 50 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 (quy định tại điểm b Khoản 2 Điều 75 Luật Đầu tư 2020) thì phải đồng thời sửa đổi khoản 2 Điều 168; khoản 1 Điều 188; điểm b, khoản 1 và khoản 2, Điều 194 Luật Đất đai 2013. Do vậy, các quy định pháp luật này vẫn bị “vênh” và chưa đảm bảo sự thống nhất, đồng bộ để điều chỉnh hoạt động chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư khiến cho việc chuyển đổi đang còn nhiều vướng mắc, chưa thông suốt.