Chính phủ vừa ban hành Nghị định 02/2022/NĐ-CP (thay thế cho Nghị định 76/2015/NĐ-CP) hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và có hiệu lực từ ngày 1/3/2022.

Nghị định này có nhiều điểm thắt chặt lại điều kiện và thủ tục trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Khoa học và Đời sống đã có cuộc trao đổi với ThS Nguyễn Anh, chuyên gia pháp lý bất động sản, Công ty Luật Hàm Rồng (Hà Nội) về vấn đề này.

Dần triệt tiêu doanh nghiệp kinh doanh bất động sản “ảo”

Ông đánh giá như thế nào về Nghị định 02/2022 so với quy định trước đây?

Nghị định này có khá nhiều điểm mới đặc sắc, siết chặt hơn nữa những điều kiện bắt buộc đối với chủ đầu tư bất động sản. Thị trường dần triệt tiêu những doanh nghiệp kinh doanh bất động sản “ảo” và chuyên đi luồn lách.

Thị trường sẽ minh bạch hóa hơn và người tiêu dùng sẽ không gặp phải nhiều cản trở như trước. Đồng thời, tạo sự thoải mái và tin tưởng hơn cho những khách hàng mua bất động sản.

Quan trọng nhất ở góc độ của các chủ đầu tư. Từ nay, các ông chủ đầu tư sẽ phải chú ý tới tình trạng vi phạm pháp luật trong kinh doanh bất động sản. Vì khi vi phạm thì sẽ có ngay những chế tài xử phạt.

Khách hàng sẽ có cơ hội lớn hơn nữa trong việc mua được những sản phẩm an toàn, minh bạch. Quan trọng hơn cả là họ có sự bảo vệ của pháp luật, để đảm bảo một môi trường mua bán cạnh tranh lành mạnh.

Người mua hạn chế vướng phải những bẫy pháp lý mà chủ đầu tư tung ra “bịp” khách hàng. Vì chủ đầu tư buộc phải tham gia những hợp đồng mẫu do cơ quan nhà nước quy định. Những hợp đồng mẫu này sẽ cân bằng lợi ích giữa người mua và người bán. Vậy thì nó sẽ giảm tranh chấp xảy ra.

Nhà nước cũng sẽ có rất nhiều lợi ích. Các cơ quan chức năng sẽ quản lý tốt hơn những doanh nghiệp bất động sản có năng lực, còn những doanh nghiệp bất động sản không có năng lực sẽ bị triệt tiêu, loại bỏ.

Vấn đề thuế và các nghĩa vụ tài chính của các doanh nghiệp bất động sản và khách hàng đối với nhà nước sẽ hiệu quả và minh bạch hơn. Cơ quan nhà nước thu được nguồn ngân sách tốt và đầy đủ.

Đây cũng là tiền đề cho khách hàng phải nộp thuế đúng theo nghĩa vụ bất động sản của mình. Từ đó giúp Nhà nước thu đủ những khoản ngân sách liên quan đến thuế, liên quan nghĩa vụ tài chính của khách hàng, chủ đầu tư phải thực hiện.

Theo ông, quy định nào của nghị định là đáng lưu ý nhất?

Chính thức bãi bỏ quy định vốn pháp định của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản là điểm cần chú ý và nhấn mạnh nhất trong Nghị định 02/2022.

Nghị định mới bỏ quy định vốn thành lập doanh nghiệp phải từ 20 tỷ đồng trở lên mới được kinh doanh. Và quy định thêm mức vốn chủ sở hữu của nhà đầu tư dự án bất động sản, căn cứ theo quy mô sử dụng đất:

Như vậy, Nghị định 02/2022 sẽ thể hiện rõ ràng năng lực tài chính của một doanh nghiệp đi đầu tư bất động sản. Doanh nghiệp đó phải có tài chính ở mức độ nhất định theo quy định thì mới được đầu tư dự án. Điều này đảm bảo thị trường không bị xáo trộn và nhũng nhiễu.

Đồng thời, thẩm định được đơn vị có năng lực thực sự thực hiện dự án. Từ đó hạn chế được những rủi ro đối với thị trường, nhất là với những doanh nghiệp chuyên “tay không bắt giặc”.

Cơ quan chức năng có bộ quy tắc chuẩn mực giúp các chủ đầu tư soi vào đó để biết điều mình cần làm, phải làm và không được làm. Điều này sẽ ngăn chặn mọi sự gian manh, ma mãnh trong thị trường kinh doanh bất động sản.

Tất nhiên, ở góc độ của chủ đầu tư, họ phải nhìn ra được những cái thiệt hại, rủi ro, những cái hố có thể bị rơi vào khi đọc và áp dụng Nghị định này".

ThS Nguyễn Anh

Xã hội sẽ hưởng thụ những sản phẩm bất động sản tốt

Nghị định 02/2022 có quy định trường hợp nhà đầu tư được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án bất động sản phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20ha. Không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên. Tại sao lại xác định quy định mới này, thưa ông?

Nhà nước quy định như vậy để chọn lọc thị trường, nhà đầu tư có đủ điều kiện và năng lực tài chính để tham gia vào thị trường. Và để khẳng định một điều, nếu chủ doanh nghiệp không có đủ năng lực tài chính như vậy thì không nên tham gia vào thị trường bất động sản.

Bởi đây là thị trường đòi hỏi vốn lớn, năng lực tốt và cần phải có những thế mạnh riêng, độc đáo về mặt tài chính thì mới có thể tiếp tục phát triển và thực hiện dự án đó được.

Tại sao có con số 20ha và 15%, 20%? Vì đó là con số mà các cơ quan nhà nước, cơ quan ban hành pháp luật tính toán hợp lý nhất để chứng tỏ năng lực của một chủ đầu tư đối với một dự án bất động sản.

Cơ cấu vốn của một dự án có rất nhiều khác nhau, nhưng vốn chủ sở hữu là nguồn vốn nền tảng, tiên quyết quyết định sự thành công hay thất bại của dự án.

Vậy theo ông, Nghị định 02/2022 sẽ ảnh hưởng tới thị trường bất động sản năm 2022 và những năm tiếp theo như thế nào?

Với quy định này thì sẽ không có nhiều dự án thực hiện được. Vì hiện tại không phải cứ chủ đầu tư dự án là có năng lực tài chính mạnh. Cơ quan quản lý sẽ thanh lọc thị trường. Với dự án sử dụng đất và những dự án kinh doanh bất động sản, tài chính là câu chuyện rất quan trọng. Khi cạnh tranh đầu tư dự án, cơ quan chức năng sẽ lựa chọn được những doanh nghiệp có năng lực cao nhất tham gia đầu tư dự án.

Nhất là đối với các dự án tham gia đấu thầu hoặc đấu giá. Những đơn vị nào trúng thầu sẽ đáp ứng đầy đủ các điều kiện mà Nghị định đã quy định.

Lúc này thị trường sẽ hiện diện được những anh tài hội tụ. Và thị trường không phải trông chờ, đồng thời loại bỏ được những nhà đầu tư có năng lực tài chính kém, yếu, không hiệu quả. Chính vì vậy, những dự án do các nhà đầu tư có tài chính đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật thì khả năng thành công cao. Dự án được nghiệm thu và bàn giao đúng thời hạn, đúng quy trình. Toàn xã hội sẽ được hưởng thụ những sản phẩm bất động sản tốt.

Một điều đáng chú ý nữa là khi nguồn hàng khan hiếm thì nó sẽ tác động một phần tới giá của bất động sản. Xu hướng giá tăng cao trong năm 2022 sẽ có khả năng xảy ra. Tuy nhiên, đây không phải là điều kiện chính của vấn đề này.

Xin cảm ơn ông!

Theo số liệu báo cáo gần nhất của 48 tỉnh, thành phố cho thấy, có đến 3.088 dự án công trình chậm triển khai thực hiện, với tổng diện tích 80.453,2ha. Trong đó, có 2.067 dự án đã có quyết định giao, cho thuê đất nhưng không sử dụng đất quá 12 tháng hoặc chậm tiến độ quá 24 tháng, với tổng diện tích là 60.332,1ha.

Tính đến cuối năm 2021, TPHCM có khoảng 547 dự án phải thu hồi chủ trương do quá trình tổ chức thực hiện chậm và hủy bỏ 108 dự án quá 3 năm không thực hiện. Trong số 383 dự án chậm triển khai ở TP Hà Nội thì chỉ có 10 dự án được thu hồi.