Khoản vay khó trả

Cụ thể, tháng 7/2009, Công ty CP Tân Hoàng Thắng (Công ty Tân Hoàng Thắng) đã đem quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất tại dự án Rubayland thế chấp cho SCB, để vay số tiền 90 tỷ đồng trong vòng 18 tháng.

Tiếp đó, chủ đầu tư và ngân hàng tiếp tục ký hợp đồng vay vốn có giá trị 157 tỷ đồng. Lần này, Công ty Tân Hoàng Thắng dùng tài sản là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất tại khu đất được hình thành chung cư Rubyland (chung cư Rubyland được xây dựng trên 2 khu đất) để thế chấp. Đối với hồ sơ vay vốn lần này, chủ đầu tư cam kết vẫn chưa làm thủ tục chuyển nhượng, thế chấp dự án.

Khoản nợ của Công ty Tân Hoàng Thắng ở hai hợp đồng tín dụng này tăng gấp 2,07 lần và 1,82 lần so với giá trị tài sản thế chấp. Nợ gốc cộng thêm tiền lãi điều chỉnh tăng liên tục từ 10,5%/năm lên 24,5%/năm và lãi phạt quá hạn 150%, khiến số nợ của Tân Hoàng Thắng tăng chóng mặt.

Đến năm 2013, SCB đã phải bán khoản nợ của Công ty Tân Hoàng Thắng cho Công ty TNHH MTV Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) và ký hợp đồng cho VAMC thu hồi nợ.

Đến tháng 2/2015, VAMC khởi kiện Công ty Tân Hoàng Thắng ra TAND quận Tân Bình về tranh chấp hợp đồng tín dụng. Đến tháng 5/2016, SCB cho biết tổng dư nợ của Công ty Tân Hoàng Thắng đã lên đến hơn 325 tỷ đồng. Bên cạnh đó, chủ đầu tư đã chưa hoàn thành các nghĩa vụ tài chính với cơ quan Nhà nước.

Mới đây, ngày 28/3/2020, Thanh tra Sở Xây dựng TPHCM đã ra quyết định số 254/QĐ -CCXP về việc cưỡng chế buộc thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả đối với chủ đầu tư chung cư Rubyland.

Theo quyết định, chung cư The Rubyland – do Công ty CP Tân Hoàng Thắng (đường Nguyễn Sỹ Sách, phường 15, quận Tân Bình) làm chủ đầu tư đã có vi phạm là không tổ chức lập quy trình bảo trì công trình xây dựng, không thực hiện bảo trì công trình theo đúng quy định được duyệt.

Sở Xây dựng TPHCM buộc chủ đầu tư phải lập quy trình bảo trì công trình xây dựng theo đúng Nghị định số 139 của Chính phủ. Mọi chi phí tổ chức thi hành biện pháp khắc phục hậu quả, do tổ chức bị cưỡng chế chi trả cho cơ quan đã thực hiện biện pháp khắc phục theo quy định cũng sẽ do chủ đầu tư phải chịu.

Người mua nhà chịu thiệt

Trả lời báo chí, ông Nguyễn Quốc Tuấn, chủ căn hộ 11.03A chung cư Rubyland cho biết, gia đình ông dọn về đây sống từ năm 2009. Nhưng suốt thời gian hơn 10 năm qua, gia đình ông rất khổ sở vì những mâu thuẫn, tranh chấp khiến việc cấp giấy chủ quyền cho cư dân chưa có kết quả.

“Tôi và rất nhiều người dân ở đây mong muốn có giấy chủ quyền từ lâu lắm rồi. Căn hộ không chỉ là nơi ở mà còn là tài sản để giúp người dân thế chấp để lấy vốn làm ăn hoặc trang trải công chuyện gia đình. Tuy nhiên, chúng tôi không thể mang tài sản của mình đi cầm cố trong khi nó đã bị chủ đầu tư thế chấp ở ngân hàng rồi. Nhiều người đã phải bán rẻ để dọn đi nơi khác” - ông Tuấn nói.

Ông Tuấn cũng thông tin cư dân Rubyland đã nhiều lần cầu cứu các cơ quan, ban, ngành và UBND TPHCM. Các cơ quan này cũng đã nhiều lần làm việc với chủ đầu tư, Ngân hàng SCB. Về phía UBND TPHCM cũng đã nhiều lần có văn bản chỉ đạo. Tuy nhiên, đến thời điểm này, người dân tại chung cư này vẫn chưa được cấp giấy chủ quyền.

Việc nhận nhà nhưng “treo” sổ hồng đã khiến quyền lợi của cư dân bị ảnh hưởng rất lớn. Nhiều trường hợp cư dân muốn vay tiền, thế chấp ngân hàng để vay vốn kinh doanh buôn bán thì không thực hiện được, vì không có cơ sở pháp lý. Hoặc trường hợp muốn thay đổi chỗ ở, cư dân cũng khó chuyển nhượng được do chưa có sổ, khách mua ngần ngại, thậm chí là ép giá.

Theo các chuyên gia, nguyên nhân chính của việc bị “treo” sổ hồng là do chủ đầu tư cầm cố dự án tại ngân hàng, hoặc do dự án vi phạm, không đủ điều kiện để cấp sổ hồng.

Luật sư Trương Thanh Đức - Chủ tịch hội đồng thành viên, Công ty Luật Basico - cho rằng, nếu chủ đầu tư mang dự án, nhà ở hình thành trong thực tế hoặc tương lai đi thế chấp ở đâu đó, thì đây là quan hệ giữa chủ đầu tư với chủ nợ. Còn nếu người dân mua nhà hợp pháp, không thế chấp thì họ không có nghĩa vụ gì trong quan hệ này. Trong trường hợp ấy, hiển nhiên là phải cấp giấy tờ sở hữu nhà ở cho họ.

“Trong bất cứ trường hợp nào, khi người dân mua nhà đủ điều kiện để bán, đã nhận bàn giao nhà, đã thanh toán hết thì theo luật, người dân có quyền sở hữu căn nhà đấy. Trách nhiệm của chính quyền, của chủ đầu tư là phải cấp sổ đỏ cho người dân. Chủ đầu tư nếu không làm việc đấy thì sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính. Cần tích cực lên tiếng nhiều hơn để yêu cầu chủ đầu tư thực hiện đúng quy định pháp luật, yêu cầu chính quyền, cơ quan chức năng tháo gỡ, xử lý vướng mắc, bảo vệ quyền lợi cho người dân” - Luật sư Trương Thanh Đức nói.

Chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, có hai loại thế chấp bất động sản, một là thế chấp tài sản trực tiếp hình thành trong tương lai và thế chấp gián tiếp, có một bên thứ ba thế chấp để chủ đầu tư và bảo lãnh cho chủ đầu tư tại ngân hàng. Mối quan hệ của bên thứ ba với chủ đầu tư có thể có mối quan hệ thương mại nào đó. Hiện nay, vẫn chưa phân biệt được hai loại thế chấp trực tiếp và gián tiếp và thiệt hại vẫn là người mua nhà.

Trước sự việc này, UBND TPHCM đã giao cho Công an TPHCM xem xét các dấu hiệu vi phạm pháp luật của Công ty Tân Hoàng Thắng. Trong đó, có việc dự án được mang đi thế chấp ngân hàng nhưng đã được bán cho khách hàng trước đó.

Ngoài ra, chính quyền thành phố cũng yêu cầu tạm đình chỉ hoạt động trung tâm thể dục thể thao, khu nhà trẻ và trường tiểu học, trung học xây trái phép tại chung cư cho đến khi có quyết định xử lý của chính quyền.