Nhiều yếu tố vĩ mô thuận lợi

Theo Savills Việt Nam, cơ sở để các chuyên gia đưa ra nhận định trên là bởi Việt Nam sở hữu nhiều yếu tố vĩ mô thuận lợi, giúp tạo môi trường hấp dẫn cho các cá nhân và tổ chức nước ngoài tham gia hoạt động đầu tư. Cùng với đó, các phương án hỗ trợ doanh nghiệp và kiểm soát dịch bệnh của Chính phủ đã ổn định tình hình kinh tế và đảm bảo an ninh xã hội.

Bà Lê Thị Phương Lan, Trưởng Bộ phận Tư vấn đầu tư tại Savills Hà Nội cho biết, bước sang những tháng đầu năm 2022, Việt Nam tiếp tục ghi nhận tình hình hoạt động M&A tích cực.

Trong đó, kinh doanh bất động sản xếp thứ 2 về thu hút FDI, với tổng vốn đầu tư đăng ký gần 1,52 tỷ USD, chiếm 30,4%. Những con số này đã phần nào khẳng định nhu cầu và kỳ vọng của các doanh nghiệp ngoại quốc trong việc phát triển các dự án bất động sản tại Việt Nam.

Theo thống kế của Cushman & Wakefield Việt Nam, thị trường M&A bất động sản 2021 và quý 1/2022 vẫn diễn ra sôi động với hàng loạt thương vụ lớn, các doanh nghiệp bất động sản liên tục thâu tóm thêm nhiều quỹ đất lớn.

Đầu năm 2021, Công ty CP Vinhomes đã công bố việc mua lại Khu đô thị Đại An tại tỉnh Hưng Yên, vùng vệ tinh phía Đông Hà Nội. Thương vụ có giá trị ước tính 3.100 tỷ đồng (tương đương 134 triệu USD).

Tại Đồng Nai, Công ty CP Đầu tư Nam Long cũng đã hoàn tất mua lại 100% vốn tại công ty sở hữu dự án rộng 170ha ở Đồng Nai từ Keppel Land. Sau khi về với Nam Long, dự án có tên gọi mới là Izumi, do Nam Long cùng đối tác Nhật Hankyu Hanshin Properties phát triển với tổng mức đầu tư 18.600 tỷ đồng. Trong đó, Nam Long sở hữu 65,1% cổ phần, Hankyu Hanshin sở hữu 34,9% cổ phần.

Trong quý 1/2022, thị trường cũng chứng kiến một số thương vụ nổi bật ở TPHCM. Tại quận 1, tòa nhà Saigon One Tower đã được đổi tên thành IFC One Tower, do Công ty CP Đầu tư và Phát triển VivaLand quản lý. Tại Đồng Nai, dự án Swan Bay với diện tích khoảng 200ha sẽ được tiếp tục phát triển bởi Công ty CP Địa ốc Phú Long.

Tổng giá trị các giao dịch M&A quý 1/2022 cao hơn cả tổng giá trị từng năm 2019 - 2021. Phân khúc văn phòng chiếm 58% tổng giá trị giao dịch, phân khúc công nghiệp chiếm 28%, còn lại là phân khúc nhà ở…

Đáng chú ý, Hà Nội có tổng lượng giao dịch lớn nhất cả nước, nhờ vào thương vụ chuyển nhượng tòa nhà văn phòng hạng A Capital Place (Ba Đình, Hà Nội) từ CapitaLand Development sang Viva Land, với tổng trị giá 550 triệu USD.

Thị trường M&A bất động sản 2021 và quý I/2022 vẫn diễn ra sôi động với hàng loạt thương vụ lớn, các doanh nghiệp bất động sản liên tục thâu tóm thêm nhiều quỹ đất lớn.

Nhiều rào cản hiện hữu

Tuy nhiên, các chuyên gia cũng cho rằng, hoạt động M&A bất động sản tại Việt Nam vẫn còn vướng nhiều rào cản. Đầu tiên là hệ thống luật pháp về đất đai vẫn còn tương đối phức tạp. Nhiều điều khoản trong các bộ luật, tiêu biểu như Luật Nhà ở, Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản, vẫn tồn tại điểm chưa thống nhất.

Bà Lê Thị Phương Lan đánh giá, hệ thống luật pháp về đất đai tại Việt Nam vẫn còn tương đối phức tạp. Nhiều điều khoản trong các bộ luật như Luật Nhà ở, Luật Đất đai và Luật Kinh doanh Bất động sản, vẫn tồn tại điểm chưa thống nhất.

Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp vừa và nhỏ, chưa có sự chuẩn bị kỹ càng cho quá trình M&A.

Những doanh nghiệp sở hữu dự án lớn vẫn chưa lên kế hoạch cụ thể cho sự phân kỳ hợp lý ngay từ giai đoạn quy hoạch dự án, dẫn đến nhiều khó khăn trong việc huy động nguồn vốn đầu tư hoặc chuyển nhượng.

Ngoài ra, người mua và người bán đang có cách tiếp cận định giá khác nhau, tạo ra những khác biệt về mức giá kỳ vọng của dự án. Điều này dẫn đến khó khăn trong việc đàm phán để tìm được mức giá phù hợp giữa hai bên.

Còn theo bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, rào cản lớn nhất là việc khan hiếm quỹ đất phù hợp trong các thành phố lớn như TPHCM và Hà Nội để phát triển dự án.

“Các nhà đầu tư nước ngoài có nhiều vốn, đang chờ được đầu tư vào bất động sản. Nhưng đối với họ, một trong những điều quan trọng nhất đối với các nhà đầu tư quốc tế là tính minh bạch. Thị trường càng minh bạch thì nhà đầu tư nước ngoài càng quan tâm”, bà Trang Bùi nhìn nhận.

Vừa qua, Chính phủ đã thống nhất xây dựng Luật Nhà ở sửa đổi và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, sẽ trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 4 (tháng 10/2022). Đồng thời, cũng có đề nghị trình Quốc hội cho ý kiến và thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) để tạo cơ sở pháp lý đối với hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất.

Khi được thông qua, các bộ luật này sẽ có tác động lớn đến thị trường bất động sản khi gỡ bỏ nhiều rào cản hiện hữu cho các hoạt động M&A bất động sản”, bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định.